需求推動香港、東京寫字樓租金上揚

胡琳柟 2006-01-15

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需求推動香港、東京寫字樓租金上揚

在全球最大的10個房地產市場中，隨著頂級寫字樓空置率的下降，此類樓盤的租金價格5年來首次出現了上揚。

據洛杉磯房地產服務公司世邦魏理仕(CB Richard Ellis)的一份研究顯示，頂級寫字樓市場狀況普遍得到改善，其中香港、倫敦市場的表現最為搶眼。截至2005年底，香港A級寫字樓業主每平方英尺要價上漲了45%，達到58.81美元，同時空置率從2004年12月的6.9%下降至4.8%。

市場對寫字樓的需求不斷增長，與此同時，新樓盤的建設卻依然受到限制，這讓全球一批最大的寫字樓租賃市場受益匪淺。

在香港寫字樓市場，租金和出租率在2003年曾一度跌至創紀錄低點，當時香港正爆發非典型肺炎(SARS)，幾乎所有企業都停止了擴張，經濟止步不前，一些公司甚至辭退了所有的員工。然而僅僅過了兩年的時間，到2005年香港A級寫字樓租金就已經創下了17年來的年度最大漲幅，仲量聯行(Jones Lang LaSalle)大中華區研究主管曾紀崇(Kenneth Tsang)說道。

房地產形勢變化得如此迅速，讓房地產開發商猝不及防，根本來不及建造更多的寫字樓來滿足需求。在香港繁華的中環地區，2005年只完工了一棟大型寫字樓－－AIG大廈，這里的450,000平方英尺辦公空間很快就租售一空，美國國際集團(American International Group Inc.)自身就占用了100,000平方英尺，世邦魏理仕駐亞洲的寫字樓服務執行董事奈杰爾•史密斯(Nigel Smith)說。

與此類似，雖然東京也在不斷建設新的寫字樓，但仍遠遠趕不上需求的速度。正因如此，東京第三季度寫字樓空置率下降至2%以下，預計第四季度仍將維持類似的低水平。世邦魏理仕的首席經濟學家斯蒂文•鄧恩(Steven Dunn)表示，東京大型A級寫字樓十分緊俏，一些租戶甚至要等上兩年的時間才能租到辦公用房。

世邦魏理仕每六個月就會關注一次以下城市寫字樓市場的表現，它認為這些城市是全球最大、也是最熱門的市場，數據最為可靠：香港、倫敦、洛杉磯、馬德里、紐約、巴黎、悉尼、東京、多倫多和華盛頓。其他房地產專家指出，這份名單沒有將像柏林這樣的重要市場包括進來，這些市場的表現可能沒有那么引人注目。他們還指出，一些城市是從一個較低的起點上實現增長的。

Hines是世邦魏理仕的一個競爭對手，該公司負責歐洲和英國業務的首席執行長麥克爾•托帕姆(Michael Topham)稱，在過去18個月中，歐洲幾乎所有城市（除德國城市外）的租金確實都有所上揚，但與5年前相比，這是在以往下跌基礎上出現的回升。

鄧恩稱，2001年，對科技和電信行業的過度投資、加上公司利潤下降和美國911恐怖襲擊事件導致了全球性的業務收縮，主要城市對寫字樓的需求也因此變得萎靡不振。

香港5個主要的商業區：中環、金鐘、灣仔、銅鑼灣和尖沙咀，都已感受到了寫字樓市場的復蘇。據高緯物業(Cushman & Wakefield)香港部門的總經理John Siu估計，去年一年中環主要寫字樓的租金已經上漲了一倍。

再來看看國際金融中心二期(Two International Financial Centre)的租金情況，它是香港港口最熱門的寫字樓之一，于2003年建成。Siu稱，它目前的租金在每月每平方英尺80港元（合10.32美元）之上，較去年1月份的要價高出一倍。

整個香港A級寫字樓的空置率都已大幅下降，大大低于2003年時18%-20%的創紀錄高點。

不過，飆升的房租已讓租戶們傾其所有，這可能有助于在今年緩和租金的漲勢。

Siu表示，預計租戶們可能不愿再支付如此高昂的房租。他預計租金還會再上漲15%至20%。仲量聯行的曾紀崇預計的漲幅要更高一些，可能會到20%至25%。