面對嚴格的土地政策和不利的金融政策，國內房地產開發商在融資戰略和戰術上可能會發生質的變化。而對于不同資金實力的開發商而言，目標定位的不同導致了他們的戰略和戰術將存在較大差異。 （一）大型房產開發商：土地優先，多元并舉 對于國內的大型開發商而言，政策層面給他們所帶來的影響遠非中小企業那樣立竿見影，直接關系到生死存亡。但是，作為房地產行業的領先者，大型開發商們對于政策的解讀和對市場的感知，在很大程度上決定了他們今后的發展戰略，從而導致了他們在融資策略出現了一些新的變化。這些變化所體現的趨勢，從多年以后來看，或許將被后來者視為我國房地產行業發展的重要轉折。 1. 融資的物質基礎：土地資源 隨著嚴格土地政策的推行，城市土地稀缺性逐漸受到各方關注，土地價值提升也就成為水到渠成之事。因此，對于資金問題尚未成為最主要矛盾的大型開發商來說，搶占稀缺的土地資源成為必然選擇。因為他們意識到，擁有足夠的土地資源儲備，才能為下一步的融資奠定良好的物質基礎。 早在一年以前，萬通集團就通過“請進來”的方式成功的滿足了自身對土地的需求。2004年4月，北京萬通和天津泰達的合作背后，萬通的真實意圖就是相中了泰達所擁有的強大土地資源。根據相關資料，泰達集團在國內一級城市擁有超過5000畝的土地儲備，這在國內的房地產企業中并不多見。當然，這次合作僅僅是整個行業爭奪土地資源、夯實土地儲備的開始。此后大約一年，萬科并購南都的舉動引得眾人矚目。這次并購體現了萬科在整合土地資源方面“走出去”的思想。通過這次收購，萬科集團將新增土地儲備219萬平方米，同時為萬科進軍江、浙、滬市場奠定了堅實的基礎。 不管大型房地產商采取何種策略，他們對日漸稀缺的土地資源的足夠重視是一個不爭的事實。在濃厚的市場觀望氣氛籠罩下，土地市場的并購再次顯示出大型房地產企業“占地為王”的戰略思想。 2. 萬科的多元融資戰略 萬科作為中國房地產行業的領軍人物，它的多元融資走向或許將成為我國房地產行業的重要標桿。首先，萬科是首批上市的房地產開發企業，首次公開募集資金不在少數。其次，萬科在企業債券融資方面也做得非常出色。2002年和2004年，萬科通過兩次發行可轉換債券分別募集資金15億元和19.9億元。在中國資本市場上兩次發行可轉換債券的上市公司中，萬科是唯一一家。再次，在信托融資方面，萬科也不甘示弱。從2003年底到2004年底的一年間，萬科連續三次使用信托方式進行資金募集，用于不同項目的開發，每次募集的資金均在1.5元以上。此外，萬科在銀行貸款方面的融資并沒有受到政策的影響。2004年11月，萬科企業股份有限公司與中國農業銀行簽署《銀企合作協議》，獲得農行46.9億元綜合授信額度，這是中國農業銀行有史以來對一家房地產企業的最大規模授信。 拓寬融資渠道所帶來的直接后果就是降低了房地產企業對于銀行貸款資金的依賴性，改善了資本負債結構。目前，萬科的資產負債率保持在60%左右，低于行業平均水平；而其債務結構較為分散，呈現三分天下的局面，長期債券、信托和海外資金各占三分之一。 3. 中城聯盟的陽謀：中城投資的基金管理模式 中城聯盟的前身是1999年成立的中城房網，2004年3月正式更名。中城投資管理有限公司由聯盟內的12家開發商發起設立。經過二度擴容，中城投資的資本金達到1.5億元。 從中城投資的運作方式開看，表面上是大的開發商之間形成的利益聯盟。而究其本質，中城投資帶有比較明顯的房地產開發基金的運作痕跡。它運用多家開發商所提供的資金，為具體的聯盟新城房產項目提供支持，而開發商也從聯盟新城的項目運作過程中獲取相應利益。目前，中城投資的運作范圍仍然局限于住宅業范圍之內。 隨著住宅產業的利潤的逐漸攤薄，國內大城市商業地產的高收益率對于中城聯盟不能不說有著巨大的誘惑力，進軍商業地產，由開發商向投資商和經營商轉變，中城投資在可操作性方面與一般的開發商具備一定的比較優勢。同時，中城投資與國外基金的合作也可能會更加順暢，畢竟中城聯盟在實際運作過程對于基金的運作理念至少有某種程度上的認同。而事實上，中城聯盟似乎正在走這樣一條路。據悉，目前中城投資正和一個名為“創亞發展基金”的美國基金合作。在重慶，雙方共投資1500萬美元打造一個名為“巴南新天地”的商業地產，每期大約投入500萬美元。這可能是中城投資向基金運作模式轉變的開始。 綜合來看，大型開發商的思路甚為明確。一方面，加固融資基礎，擴大土地資源儲備；另一方面，積極開拓融資渠道，醞釀運作方式的戰略轉型。從后者的具體表現來看，大型開發商走向專業投資商的道路痕跡依稀可見。因此，我們不妨這么認為，國內大型開發商正是在融資的名義下，逐步實現專業投資的戰略轉型。當然，轉型的成功與否，我們將拭目以待。
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（二）中小型房產開發商：短期融資，典當先行
對于國內數量眾多的中小型房地產開發企業而言，宏觀調控之后的資金問題與大型開發商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現實的選擇。此時，房地產典當作為一種替補融資手段進入開發商的視野。另外，產權交易在當前的市場環境下也可能被開發商用作一種融資手段。
1. 房地產典當：短期融資的靈活工具
房地產典當成為中小開發商融資工具的主要原因有兩個：（１）操作簡單，周期較短。房地產開發商無需向典當行提供財務報表和具體的貸款用途說明，而且評估期限短，放款速度塊，一般房屋不動產在一周之內能夠評估完；（２）資金運用方向受限制較少。典當行不屬于金融企業，它對于當金的用途沒有具體的限制，這一點與銀行貸款資金的運用存在較大區別。
但是，房地產典當也存在不利于房地產開發商融資的方面。其一，費用較高。房地產典當的月綜合費率一般在２％左右，同時還收取銀行月息0.5%。與銀行貸款相比高出不少。其二，規模較少。《典當管理辦法》規定，注冊資本不足1000萬元的，房地產抵押典當單筆當金數額不得超過100萬元。注冊資本在1000萬元以上的，房地產抵押典當單筆當金數額不得超過注冊資本的10%。因此，對于房地產開發商而言，通過典當融資的規模有限。其三，期限較短。房地產典當的當期一般為６個月，續當一次最多可以延長６個月。
當然，房地產開發商可以采取滾動融資的方式，實現短期融資向中長期融資的轉變，擴大融資額。比如，房地產開發商可以將已完成開發的一期房產當掉，然后再通過向典當行融資做二期工程，以此實現公司的滾動開發。當然，如此操作的前提是開發商可以及時贖當，否則續當費用將大大增加開發商的融資成本。
針對典當融資規模太小的問題，我們認為，不妨使用“抵押+典當”的方式。房地產典當的融資速度快，而抵押貸款的融資規模較大，因此，二者的結合正好可以取長補短。當然，如果能夠通過抵押貸款的方式獲取足夠的資金，房地產典當最好不用，畢竟它的資金成本較高。但是，在貸款規模較大的情況下，貸款周期往往較長，中小開發商為了贏得時間，可以降低抵押貸款的數量，從而縮短貸款周期。同時，資金缺口可以通過房地產典當的方式，快速獲取資金。因此，“抵押+典當”的組合方式完全是一種以現金成本換取時間成本的融資方式。
綜合來看，房地產典當更加適合短期快速的小規模融資，一般期限在一年以內。但是，通過滾動融資和融資組合，可以更好的發揮房地產典當的融資靈活性。不過，我們認為，這些融資方式對于少量短期資金缺口的中小開發商才有一定程度上的意義。
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2. 產權交易：現實之舉
房地產典當以及相關融資組合，可以幫助中小開發商在一定程度上緩解短期資金壓力，但是對于資金缺口較大的中小開發商而言，短期資金并不能解決根本問題。此時，通過產權交易方式進行資金套現，應該是一種更為合適的融資方式。根據有關資料，2004年，上海聯合產權交易所的成交額達到3612.35億元，其中交易量居第二位的就是房地產行業；2005年第一季度，聯交所的房地產業成交項目為164項，交易總額246.43億元，占交易總額的34.42%。由此可見，房地產業的產權交易完全是一種現實可行的融資方式。對于擁有高質量的項目資源或者豐富的土地資源的中小開發商而言，宏觀調控導致的資金鏈緊張局面，在產權交易過程中可以實現交易雙方“雙贏”的局面，即資金強勢的買方可以獲得優質的項目與土地資源；資源強勢的賣方可以獲得開發資金，用以開發手中剩余項目，或者直接從房地產市場直接退出。
概括起來，對于中小開發商來說，兩條路徑可以選擇。其一，選擇繼續生存下去。這種類型的開發商缺少的只是短期的開發資金，這些可以通過房地產典當以及相關的融資組合加以解決。其二，選擇部分退出或者完全退出。這種類型的開發商為獲取發展資金，需要通過產權交易將自身擁有的優質項目或者土地套現。這可能是在當前情況下的無奈之舉，但不乏理智的考慮。
新動向：REITs呼聲日盛
今年以來，隨著住宅市場的宏觀調控，內陸的商用市場似乎成為眾人力捧的對象。在這其中，外資成為引人注目的一股力量。如果說去年底今年初，外資對京滬等地寫字樓的收購是一種試探性操作，那么積極參與國內商業物業的開發和收購則體現了他們對這個市場的信心。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地產基金、美國西蒙地產集團先后與深國投下的商用置業公司簽訂合同，合作開發內陸商業地產。在這些舉動的背后，房地產投資信托（REITs）的身影隱約可見。其中，嘉德置地明確表示可能會成立中國商業地產基金，將內陸的商業物業打包到新加坡市場上市；而西蒙集團本身就是一家規模龐大的商業房地產投資信托機構。
在國內，一些機構也開始對REITs市場表現出濃厚的興趣。其中華銀控股和越秀投資都表示，可能將已經收購的達一定規模的商業物業打包在新加坡或者香港市場上市。在此背后，香港市場對于REITs投資區域限制的取消，以及新加坡市場對REITs優惠政策的實施，是一個巨大的推動因素。
盡管目前我國產業基金法缺位，但海外REITs在國內的實際性操作，將為我國的商業地產市場注入全新的運作理念。與此同時，開發商，尤其是商業地產的開發商在套現資金或再融資方面又多了一條嶄新的道路。
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