“小產權”房已經成為一種經濟現象 周明佳 攝
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在昆明眾多城市郊區，一些村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓，除用來安置本集體經濟組織成員外，還以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售，這些房子一般俗稱“小產權房”。6月18日，建設部提醒城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。
記者調查發現，“小產權”房在昆明房市也不乏身影，并以其價格優勢受到市場青睞。
■現狀調查
住房：一般人買不到
昆明四城區的280多個城中村，為“小產權”房的誕生提供了生存的土壤。記者走訪的某小區便是附近村民集資蓋起來的“小產權”房項目。
據了解，該小區屬村民集資蓋房，共有400套住房，村民分配了其中300余套后，剩下的住房以及1樓的商鋪全部對外銷售。據村民介紹，村民只需11萬元即可獲得一套130多平方米的房產，而對外銷售的價格則在37—48萬元一套不等，均價在3500元/平方米左右；而附近的另一樓盤，均價已在4500元/平方米左右，前者價格優勢明顯。
記者在進行暗訪時候，表示想買這里的房子，村民表示部分剩余的房子早就賣完了，跟村委會不熟的人買不到。
該小區7號樓共有28戶房子，據了解，這一棟的房子絕大多數由村外戶口人士購買。來自昆明六甲鄉的一位先生買了5樓的一套房產，據其介紹花了48萬元。“聽說產權是會有些不清楚的，因為是集體土地。但是村集體的房子，應該沒大問題吧？”多數房主都抱這種態度。記者采訪了解到，盡管從去年底開始至今房主都已基本入住，但都還沒有拿到房產證。
來自河南的陳中良先生購買了該小區樓下3間商鋪，記者問其是否知道國家法律并不保護外來人口購買集體土地上的房屋產權時，陳先生表示不知道這些風險。
別墅：私下約定風險大
昆明房地產研究機構的有關數據顯示，在昆明金殿背后的農村集體用地上，有不少的鄉村別墅是個人與村民或者村委會協議建蓋，相比購買開發商的別墅項目，這種鄉村別墅更符合建造者的個人要求，同時造價也要便宜一些。
昆明風之鈴房地產研究機構的有關負責人指出，這種個人出面與村民達成協議建蓋別墅的行為風險更大，其所要面對的不僅有來自政策層面的風險，同時還要考慮協議對方的誠信度，如果對方反悔，個人的權利將得不到法律的保護。
■市場反饋
“小產權”房轉讓不暢
據了解，昆明的“小產權”房主要集中在西山和官渡兩個城區的城中村。“曾經轉讓過兩套集體用地上的房產，但辦理產權轉讓的過程太麻煩了，現在有這樣的房源報過來我們都不接。”昆明佳佳靈房產經紀有關負責人告訴記者，辦理集體用地上的房產，需要經過3級政府的審批蓋章，同時銀行不接受這種房產的貸款業務，也是相當麻煩，辦理這樣一套房產的過戶手續所占用的時間，相當于辦理普通商品房過戶手續的好幾套。
在房源的數量上，該負責人表示并不多見，不到1％的比例。同時，現在有關辦證部門以及銀行對于這類房產轉發手續的要求越來越嚴格，因此中介機構都不建議購買者買這類房產。
昆明市房產交易中心房產咨詢處的有關人員則更為直接了當地告訴記者，集體土地上的房產都不能轉讓，即便它有產權也建議不要買，辦不了轉讓手續，也辦不了銀行貸款。
■專家觀點
“四大難”困擾“小產權”房
昆明華度律師事務所主任律師蔣天盛分析認為，從目前我國法律的相關規定來看，購買“小產權”房主要存在下列“四大難”問題。
規劃許可難
不管是利用城市規劃區內還是城市規劃區外的集體土地修建房屋，就是本集體經濟組織成員，都必須先向國土部門申請以取得土地使用權，如果是城市規劃區內的集體土地，還必須先取得規劃許可。如果“小產權”房沒有取得用地許可或規劃許可（現在對外銷售的“小產權”房很多都沒有取得，也難以取得），那就是非法建筑。而非法建筑，依照法律規定，不排除被強制拆除的可能。
取證難
我國法律規定，集體土地，只能是本集體經濟組織成員才能用于非農業建設（包括用于建設房屋），非本集體經濟組織成員不能使用，而且農村集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。因此，購買人如果是非集體土地所在的集體經濟組織的成員，那么購買人就不可能取得房屋占用土地的使用權；不能取得土地的使用權，那么也就不能取得在該土地上建設的房屋的所有權。因此，非集體經濟組織成員的購買人是不可能取得國家房地產行政主管部門頒發的房屋所有權證和土地使用權證。
維權難
現在的“小產權”房一般都是以村、組成員集資建房的名義建設的，就算是有房地產公司參與，一般也不是以房地產公司的名義開發，而多是以村、組等集體經濟組織的名義開發建設并銷售的。因此，在出現房屋質量問題的時候，該找誰來承擔責任將是一個很大的麻煩問題。
產權轉換難
現在，有的“小產權”房的建設銷售房為了促進銷售，承諾將給購買人發放“小產權”證，有的甚至承諾會把“小產權”證轉換成“大產權”證。
從目前我國的法律規定來看，只有縣級以上人民政府或其房地產行政主管部門才有權頒發房屋所有權證和土地使用權證，因此非縣級以上人民政府或其房地產行政主管部門頒發的所謂“小產權”證并不合法，不會得到國家的認可，也不能得到國家法律的保護。
“小產權”房具有創新意義
在很多人看來是“怪胎”誕生的“小產權”房，在業界專家的眼中，具備一定的創新意義，不無可取之處。
“國家在宏觀調控上注重加強商品房的供給，也加大了在經濟適用房和廉租房建設上的監察力度，但從目前全國的市場反饋來看，住房供需之間矛盾的解決還有待時日。‘小產權’房在一定意義上是一個‘吃螃蟹者’，在探索解決住房供需矛盾的渠道上，具備創新意義。”云南財經大學房地產與土地政策研究中心副主任周大研認為，目前國家法律認可、可進入正常商品流通領域的房子，只有通過劃撥或者招掛拍國有土地上蓋起來的商品房，這些才是國家承認的，在集體土地上蓋起來的“小產權”房要進入市場交易，還只是一個“民間承認”，兩者在認可度上的區別，即可看出后者存在的風險，如果哪天國家說要征地拆遷，這些房產的所有者就可能得不到相應的補償。
周大研建議，“小產權”房作為符合市場需求的新產物，具有一定的創新意義，值得國家有關部門研究探索，或許能在經濟適用房和廉租房之外，探索出一條新的緩解住房供不應求矛盾的新渠道。
■記者手記
804元/平方米，村民告訴記者，這是村里集資建房分配給村民的房價，而同處附近的商品房房價，相比已是天價。
在全國房價一路飆升的同時，來自官方和民間要求開發商公布房屋成本的呼聲就未曾斷絕，但開發商對此皆嗤之以鼻。因此，讓開發商“曬房價”成為房奴們可望不可及的夢想，網上偶爾能見著點有關商品房造價的零星數據，但因其并無權威出處，難以令人信服，僅供房奴們灌水泄憤。
有村民告訴記者，這些房產分配給自己村民的售價為804元/平方米，11萬元即可買一套130多平方米的房子。據了解，交房后，村委會又花了大概400萬元左右用于水電煤氣以及綠化等配套設施的建設，攤算到每戶是1萬元左右，將這一部分計入，其開發成本也不超過900元/平方米。
雖然有業內人士指出，兩者在房屋品質上相差懸殊，“小產權”房的開發成本坐標系參照作用非常有限。但名不正言不順的“小產權”房,還是或多或少地曬出了普通商品房的房價成本。
