地產(chǎn)開發(fā)類股仍是長期投資佳選

中國的房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升，雖然政府采取了多項調(diào)控措施遏制這種勢頭，但收效甚微。房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲意味著喜好風險的投資者仍然有機可乘。

最近幾個月來，中國大陸官員已經(jīng)推出了很多措施來抑制房地產(chǎn)市場中的投機行為、控制房地產(chǎn)泡沫的膨脹，以免影響到更廣泛的經(jīng)濟領(lǐng)域。

上周四，中國正式宣布提高申請購買第二套住房的抵押貸款利率及首付款比例。申請購買第二套住房或商業(yè)用途的住房的抵押貸款利率不得低于同期基準貸款利率的1.1倍。申請購買第二套以上住房的貸款首付款比例下限從30%提高至40%。申請購買商業(yè)用房的貸款首付比例從40%上調(diào)至50%。

此外，中國還嚴格限制外國投資者購買房產(chǎn)，并鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商增加廉租房的供應，因為中國政府擔心低收入家庭因房產(chǎn)熱潮而被擠出市場，這是他們最不希望看到的情形。中國的貧富差距問題已成了潛在不安定因素，中國政府一直在為此尋求解決之道。

由于市場預計中國政府將進一步采取措施打擊房地產(chǎn)市場的投機行為，上周中國大陸的房地產(chǎn)類股因此紛紛走低。市場預計房屋銷量將出現(xiàn)下滑，在深圳上市的萬科企業(yè)股份有限公司（China Vanke Co. Ltd., 簡稱：萬科A）及在上海上市的保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司（Poly Real Estate Group Co. Ltd., 簡稱：保利地產(chǎn)）等大型地產(chǎn)企業(yè)的股價跌幅超過了5%。萬科A和保利地產(chǎn)分別是中國第一大和第二大房地產(chǎn)開發(fā)上市公司。中國海外發(fā)展有限公司（China Overseas Land & Investment Ltd., 簡稱：中國海外發(fā)展）等在香港上市的中國大陸地產(chǎn)公司也未能幸免，上周二至上周五間，股價累計下跌了5%。

盡管房地產(chǎn)類股受到了相當影響，但是分析人士將中國政府的緊縮措施看作是紙老虎，并預計房地產(chǎn)類股將續(xù)寫漲勢。事實上，很多上周遭受重創(chuàng)的地產(chǎn)類股已從低點反彈，不僅收復失地而且還有所斬獲。

數(shù)據(jù)為市場的樂觀人氣提供了佐證。官方數(shù)據(jù)顯示，盡管中國政府推出了種種措施，但整體住房銷售依然保持強勁。中國國家發(fā)展改革委員會(National Development and Reform Commission)提供的數(shù)據(jù)稱，對70個城市所作的統(tǒng)計顯示，新建住房的平均價格出現(xiàn)大幅上漲，8月份房價較上年同期上漲了9%，增幅大于5月份的6.6%。

JP摩根(J.P. Morgan)地產(chǎn)分析師雷蒙德•恩蓋(Raymond Ngai)指出，中國政府控制房價上漲的最新舉措可能難有成效。舉例來說，將第二套住房的首付款比例下限從30%提高到40%的規(guī)定對很多購房者來說不構(gòu)成什么影響，因為投機人士根本無需借助貸款，而是以全現(xiàn)金方式購房。恩蓋援引業(yè)內(nèi)人士的話表示，大約40%的房屋是以全現(xiàn)金的方式售出的。

雖然政府為了滿足低收入者的用房需求而要求建筑商控制建筑面積，但地產(chǎn)開發(fā)商自有對策，他們表示，可以將小戶型住房比鄰而建，這樣想購買大面積住房的客戶只需多買幾套即可。

中國政府的控制措施針對的是房地產(chǎn)市場上包括境外投資以及投機行為在內(nèi)的邊緣地帶，但成效不佳。這些措施并未針對房地產(chǎn)的核心消費群，他們是過去數(shù)年推動住房市場需求增長的主力。中國居民的工資水平普遍有所增長，帶動了住房需求。而且，越來越多的中產(chǎn)階級進入城市，他們成了開發(fā)商穩(wěn)定的首次購房客源，根本不會受到第二套住房購房政策調(diào)整的影響。

并非所有人都認為現(xiàn)在入市有利可圖。荷蘭銀行(ABN AMRO)駐香港的Yi Chen表示，中國政府的措施意味著未來數(shù)月中國住房市場將出現(xiàn)振蕩。Chen建議投資者謹慎行事，對北京、廣州及深圳的住房市場更是如此。不過他對上海頗為青睞，最近上海市政府剛剛上調(diào)了該市的最低工資水平。

五年一次的中國共產(chǎn)黨第十七次全國代表大會即將于本月中旬召開，分析師指出，這或許會給房產(chǎn)市場帶來一定影響。雖然這次會議不太可能出籠給整體經(jīng)濟降溫的措施，但由于會上或許會對黨內(nèi)領(lǐng)導班子作出調(diào)整，對之做出的解讀可能令房產(chǎn)市場這個敏感領(lǐng)域難以再探新高。

據(jù)信用評級機構(gòu)標準普爾(Standard & Poor‘s) 9月17日的報告顯示，目前，熱火朝天的中國房產(chǎn)市場共有約5.6萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們當中的大多數(shù)日后不可避免地將黯然離場。

但其中規(guī)模較大、資產(chǎn)配置較好的開發(fā)商將獲益。其中就包括分析師非常看好的、在香港上市的中國海外發(fā)展有限公司(China Overseas Land & Investment Ltd.,)以及廣州富力地產(chǎn)(Guangzhou R&F Properties Co.)。分析師指出，這兩家公司龐大的地產(chǎn)資源儲備將讓它們從持續(xù)升溫的房產(chǎn)需求中賺得缽盆皆滿。

瑞士信貸(Credit Suisse)分析師林鴻楷(Clifford Lam)將上述兩家開發(fā)商的目標價分別上調(diào)了14%和77%，理由是這兩家公司正在爭取更多土地，且它們在商業(yè)用房市場已打下雄厚基礎(chǔ)。

對于那些有勇氣投身中國房產(chǎn)市場的投資者來說，華潤置地(China Resources Land Ltd.)可謂另一上佳之選。花旗投資研究(Citi Investment Research)的Tony Tsang在9月16日的研究報告中將這家在港上市企業(yè)的目標價提高到17.15港元，他認為，稅項調(diào)整及公司的土地收購都對公司有利。