央行發出房貸違約風險警告 下一步加強調控

　　據香港《大公報》報道，中國人民銀行在這份報告中指出，目前中國大陸房地產市場存在三個主要問題：一、住房供應結構性矛盾突出；二、部分地區房價上漲較快，存在明顯的非理性因素；三、住房抵押消費貸款成長很快，違約風險已有抬頭趨勢，一旦房價大幅波動，容易引發商業銀行不良貸款激增。

商業房產貸款增29.65%

　　據該《報告》提供的數據，截至九月底，全國商業性房地產貸款余額4.62萬億元（人民幣，下同），較年初增加9410億元，同比增長29.65%，增速比去年同期快5.2個百分點。其中，房地產開發貸款余額1.76萬億元，較年初增加3491億元，同比增長26.9%，增速比去年同期低兩個百分點；購房貸款余額2.86萬億元，較年初增加5924億元，同比增長31.4%，增速比去年同期提高13.5個百分點。

　　央行表示，商業銀行應關注貸款過快增長可能產生的風險及銀行資產負債期限錯配問題，引導商業銀行合理控制貸款規模與投放節奏；對商業性房地產信貸政策進行調整，嚴格住房消費貸款管理，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，提高第二套以上住房貸款的首付比例和利率水平。

　　《報告》指出，為進一步加強房貸管理，切實防范房貸風險，今年九月二十七日，人民銀行和銀監會已聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，從供需兩個方面入手，并輔之以誠信紀錄的市場化約束手段，嚴格房貸市場管理。下一步有必要加強和改善房地產市場調控，調整住房供應結構，促進房地產市場健康發展。

房地產供求仍緊張

　　《報告》稱，房地產是前三季度中增速最快的服務行業之一。前三季度房地產增加值占內陸生產總值的比重達到4.9%，同比提高0.2個百分點；增速為13%，同比提高5.9個百分點。期內經濟適用房和廉租房建設步伐加快，全國經濟適用房投資完成額同比增長30.5%，較去年同期加快21.6個百分點，截至今年六月底建立廉租房制度城市達586個，占全部城市總數的89.3%。

　　不過，在供求關系仍緊張下，房地產價格出現加快上漲勢頭，深圳、北海、烏魯木齊、北京等城市房屋銷售價同比漲幅較高。當中，深圳已連續二十個月同比漲幅超過10%，九月份的漲幅達到20.5%；北京連續十七個月同比漲幅超過8%，九月份漲幅達到13.3%。

　　附：《央行2007年第三季度貨幣政策執行報告》（節選）：

　　房地產行業部分：

　　前三季度，我國房地產業繼續快速發展。房地產業增加值占國內生產總值的比重達到4.9%，同比提高0.2個百分點；增速為13%，同比提高5.9個百分點，是前三季度中增速最快的服務行業之一。房地產業的結構也有所改善，經濟適用房和廉租房建設步伐加快。前三季度，全國經濟適用房投資完成額同比增長30.5%，比上年同期加快21.6個百分點；占住宅投資的比重為4.4%，比上年同期提高1.2個百分點。截至2007年6月末，全國656個城市中已有586個建立了廉租房制度，占89.3%。盡管房地產投資加快增長，但由于住房需求持續旺盛，供求關系仍趨緊張，房地產價格出現了加快上漲勢頭，部分城市房價漲幅較高。

　　房地產開發投資增長較快。前三季度，全國房地產開發投資完成額1.68萬億元，同比增長30.3%，比上年同期加快6個百分點。其中，商品住宅投資1.2萬億元，同比增長32.8%，比上年同期增加3.3個百分點，占開發投資總量的71.7%。在商品住宅投資中，90平方米以下住房投資所占比重為15.2%。

　　土地購置面積大幅上升，但完成土地開發面積增速回落。前三季度，全國完成土地購置面積2.83億平方米,增長17.8%，而上年同期為下降3%；完成土地開發面積1.82億平方米，同比增長11.3%，比42上年同期回落22.7個百分點。

　　商品房銷售面積大幅上升，空置面積有所減少，住宅竣工面積繼續低于銷售面積。前三季度，全國商品房銷售面積4.74億平方米，同比增長32.1%，比上年同期加快21.6個百分點。9月末，全國商品房空置面積為1.18億平方米，同比下降2.4%。其中，商品住宅銷售面積4.33億平方米，竣工面積2億平方米；空置面積為0.58億平方米，同比下降11.6%。

　　房屋銷售價格上漲較快，部分地區房價漲幅仍然較高。9月份，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.9%，漲幅比上月高0.7個百分點。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲10.0%，漲幅比上月高1個百分點；二手住房銷售價格同比上漲7.6%，漲幅比上月低0.3個百分點。分地區看，深圳、北海、烏魯木齊、北京等城市房屋銷售價格同比上漲幅度較高，深圳已經連續20個月同比漲幅超過10%，其中9月份為20.5%；北京連續17個月同比漲幅超過8%，9月份達到13.3%。土地交易價格快速上漲，第三季度為15%，比第一、二季度分別提高5.2和1.5個百分點。房屋租賃價格漲幅遠低于房屋銷售價格和土地交易價格漲幅，第三季度漲幅為3.0%，比第一、二季度分別提高1.2和0.5個百分點。

　　房地產開發資金充足，利用外資快速增長。據國家統計局統計，前三季度，房地產開發到位資金2.5萬億元，同比增長37.9%，比上年同期加快9.4個百分點。其中，自籌資金和其他資金來源是房地產開發的主要資金來源，合計占比達到78.2%，增速分別達到37.4%和41.3%；利用外資占比僅為1.7%，但比上年同期增長了63.2%；國內貸款占比為20.2%，增長30.1%。

　　開發貸款增速有所回落，但購房貸款增速加快。9月末，全國商業性房地產貸款余額4.62萬億元，比年初增加9410億元,同比增長29.6%，增速比上年同期快5.2個百分點。其中，房地產開發貸款余額1.76萬億元，比年初增加3491億元，同比增長26.9%，增速比上年同期降低2個百分點；購房貸款余額2.86萬億元，比年初增加5924億元，同比增長31.4%，增速比上年同期提高13.5個百分點。

　　總體看，目前我國房地產市場存在的主要問題，一是住房供應結構性矛盾突出；二是部分地區房價上漲較快，存在明顯的非理性因素；三是住房抵押消費貸款增長很快，違約風險已有抬頭趨勢，一旦房價大幅波動，容易引發商業銀行不良貸款的激增。為進一步加強房貸管理，切實防范房貸風險，9月27日，中國人民銀行和中國銀行(7.09,-0.28,-3.80%)業監督管理委員會已經聯合發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》,從供需兩個方面入手，并輔之以誠信紀錄的市場化約束手段，嚴格房貸市場管理。下一步，有必要進一步加強和改善房地產市場調控，調整住房供應結構，增加有效供給，促進房地產市場健康發展。