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國際金融危機(jī)正在使全球經(jīng)濟(jì)加速進(jìn)入低迷期。與此同時(shí)，中國房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)也已經(jīng)到來，今年下半年以來，我國主要城市的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)了量價(jià)齊跌現(xiàn)象。
國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，全國商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5%；房價(jià)雖然同比仍在上漲，不過漲幅在下半年后逐漸降低，10月份，全國70個大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.6%，漲幅比9月份低1.9個百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.3%。前10個月，個人住房按揭貸款2806億元，同比下降22.9%；中國人民銀行發(fā)布的2008年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，前三季度房地產(chǎn)業(yè)中長期貸款為2097億元，占新增中長期貸款比重由上年同期的15%下降為12%。所有數(shù)字都表明，房地產(chǎn)市場正在走入寒冬。 高房價(jià)抑制了需求，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場供給已經(jīng)大于有效需求。以北京為例，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前市場上未簽約的現(xiàn)房期房住宅約為14.6萬套，日簽約大約為280套，按照此速度，目前市場上的商品房被消化掉還需要兩年左右的時(shí)間。 政府出臺的4萬億元刺激經(jīng)濟(jì)方案讓翹首以盼的開發(fā)商吃了個閉門羹：該方案把重點(diǎn)放在了加快建設(shè)保障性安居工程上。不久前，國家確定未來三年將投入9000億元建設(shè)保障性住房計(jì)劃。 9000億元的投入意味著700萬套保障房，除去對商品房市場構(gòu)成不了威脅的廉租房，按照建設(shè)部的計(jì)劃，未來3年經(jīng)濟(jì)適用房加國有農(nóng)、林、礦區(qū)棚戶改造總量為620萬套，平均每年供應(yīng)量200萬套，這些數(shù)據(jù)讓開發(fā)商們的臉色更加難看。 620萬套經(jīng)適房的入市將分流很大一部分需求，進(jìn)一步加大供需失衡，拉低商品房價(jià)格。當(dāng)然，保障性住房也為開發(fā)商打開了一條新的道路，他們還是有大把的活計(jì)生存下去。不過地產(chǎn)商的暴利時(shí)代結(jié)束了，持續(xù)了十年的房地產(chǎn)盛世過去了。政府做了它該做的事情，剩下的就由市場和時(shí)間來解決了。 房價(jià)會降多少呢？影響房價(jià)的因素通常包括人均GDP、真實(shí)利率、信貸規(guī)模、人口與就業(yè)等，但決定購房者的購房需求的基礎(chǔ)還是收入，這是房價(jià)真正的支撐所在。聯(lián)合國和世界銀行定義的房價(jià)合理標(biāo)準(zhǔn)是家庭收入的3~6倍，而北京目前雙職工家庭年均收入在8萬元左右，這樣看來房價(jià)還有很大的下降空間。經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠曾預(yù)測，北京、上海等一線房價(jià)會跌30%左右，中小城市下降空間會更大，目前來看這種可能性在未來兩三年里是存在的。 房地產(chǎn)寒冬會持續(xù)多久呢？房地產(chǎn)周期一般與經(jīng)濟(jì)周期同步，按照經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律，2011~2012年將是本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整的谷底。而樓市也有自身的一些特點(diǎn)，每個房市低潮期一般會持續(xù)2年左右，由此可以預(yù)測我國的房地產(chǎn)市場也將低迷2~3年。 當(dāng)然，每一個階段都有其特殊性。當(dāng)前房價(jià)如何調(diào)整以及調(diào)整的速度和幅度更多的是開發(fā)商緊張的資金鏈與大眾購買力以及預(yù)期之間的博弈。開發(fā)商資金鏈緊張已經(jīng)是不爭的事實(shí)，而低迷的經(jīng)濟(jì)和政府給予的信號使得消費(fèi)者悲觀的預(yù)期很難撼動，購買力已經(jīng)透支，房價(jià)不降閻王也沒辦法。未來的商品房價(jià)格與政府對保障性住房的定價(jià)也有很大關(guān)系，這不是任何研究報(bào)告可以決定的，還有當(dāng)前大的經(jīng)濟(jì)形勢，政府的貨幣政策，這些因素都是不可忽視的。 現(xiàn)在開發(fā)商能做的只有自動擠壓泡沫，等待春天的來臨。 |
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