深圳小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正調(diào)查

 

小產(chǎn)權(quán)房，想說(shuō)愛(ài)你不容易

——深圳小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”調(diào)查

文匯報(bào)記者  李揚(yáng)

 

   
題記
    5月21日，深圳市人大一紙《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下稱《決定》），再一次將小產(chǎn)權(quán)房推上了風(fēng)口浪尖，其中“違法建筑除未申報(bào)的外，符合確認(rèn)條件的，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房產(chǎn)證”這一句令許多人為之歡呼雀躍。有評(píng)論將這一《決定》視為“小產(chǎn)權(quán)房合法化”的破冰之舉，一時(shí)間“小產(chǎn)權(quán)將轉(zhuǎn)正”的消息彌漫坊間。
    但不久后深圳市人大通過(guò)媒體做出澄清，指出小產(chǎn)權(quán)房“準(zhǔn)生”的消息是誤讀；6月9日，國(guó)土資源部明確指出，“小產(chǎn)權(quán)房”是一個(gè)模糊、不準(zhǔn)確的概念，實(shí)質(zhì)是無(wú)產(chǎn)權(quán)的違法建筑，它違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為；6月25日，國(guó)土資源部再次表態(tài)，無(wú)論是否建在耕地上，只要是沒(méi)有經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，沒(méi)有辦理轉(zhuǎn)讓征收手續(xù)，在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的商品房都是違法的。但由于各地小產(chǎn)權(quán)房情況不一，國(guó)土部不會(huì)出臺(tái)統(tǒng)一的處理意見(jiàn)，會(huì)責(zé)成地方國(guó)土部門，具體調(diào)查每一個(gè)樓盤，依法合情合理地解決。
    違法建筑，這個(gè)幾乎與深圳的城市化進(jìn)程相伴相生的產(chǎn)物，至今沉疴已久，成了發(fā)展的羈絆、歷史的難題。而深圳之外，小產(chǎn)權(quán)房在全國(guó)各地亦普遍存在。這次深圳市決心下猛藥治理，如何解題？能否破除？在“最遲年底之前”公布的細(xì)則頒布之前，人們正懷著各種復(fù)雜的心情等待著。
   
安家小產(chǎn)權(quán)房
    從繁華的公路拐進(jìn)深圳龍崗區(qū)布吉街道杓媽嶺教育新村，對(duì)初來(lái)乍到者來(lái)說(shuō)，猶如進(jìn)了迷宮。
    27座高樓緊緊簇?fù)碓谝黄?，巷與巷都是相似的，樓間寬處，消防車只能勉強(qiáng)通過(guò)，窄處，面對(duì)面的窗戶可伸手相握?？v橫交錯(cuò)的電線掛在樓體外墻，呈交錯(cuò)狀，仰頭望去仿佛步入亞馬遜叢林，高樓遮蔽了天幕，夾縫間留有“一線天”。
    正午時(shí)分，老天似正醞釀一場(chǎng)驟雨，烏云遮了頭頂?shù)奶?，讓本?lái)光線不足的樓巷間更顯潮濕悶熱。面館、肉鋪、菜攤、理發(fā)店……每幢樓的一層皆被開(kāi)辟成“底商”，從一間間小店里傳出帶有南腔北調(diào)的普通話，狹長(zhǎng)的巷子里人來(lái)人往，夾著幾輛小轎車穿行而過(guò)。
    30歲的林宜鵬牽著兩歲的兒子林子豪從遠(yuǎn)處走來(lái)，爺兒倆皆留小平頭，穿跨欄背心加運(yùn)動(dòng)短褲，神態(tài)閑適，像同一個(gè)模子刻的。
    在仔細(xì)端詳了記者證后，林宜鵬大方地邀請(qǐng)記者進(jìn)家里坐坐。從悶熱的巷子轉(zhuǎn)入電梯間，隨林宜鵬走進(jìn)他們?cè)?層的家，進(jìn)門的瞬間，忽然感到一陣清新舒爽——蛋清色反著光亮的地磚，一塵不染的仿紅木桌椅，還有一尊巨大的玻璃魚缸貼墻而立。干凈，讓這個(gè)采光并不好的屋子顯得明亮。林宜鵬略帶得意地說(shuō)，裝修只花了一萬(wàn)，地磚和白墻是“開(kāi)發(fā)商”附送的簡(jiǎn)裝。
    樓距很小，于是對(duì)面人家的客廳成了陽(yáng)臺(tái)上可欣賞到的唯一風(fēng)景。林宜鵬倒是滿不在乎：“雖然抬頭就可以看到對(duì)面的人，但大家又不認(rèn)識(shí)，各忙各的。”
    為了“離開(kāi)家鄉(xiāng)能自由自在”，2000年林宜鵬從300多公里外的家鄉(xiāng)潮州來(lái)到深圳布吉，跟朋友合作經(jīng)營(yíng)一個(gè)小電子廠，做收錄機(jī)的組裝，“剛來(lái)深圳時(shí)投資什么都好做，資金周轉(zhuǎn)快。”當(dāng)時(shí)林宜鵬的電子廠生意不錯(cuò)，賺了些錢，終于可以結(jié)束居無(wú)定所的生活。
    “最開(kāi)始租了三房?jī)蓮d，每月900塊，而且是舊房子，后來(lái)買了這套80多平米的房子，只花了12萬(wàn)，住上十幾年本錢就回來(lái)了。”林宜鵬說(shuō)，住這個(gè)社區(qū)的，基本沒(méi)有本地人，倒是五湖四海哪兒的都有，做什么的都有，像住他隔壁的是個(gè)的士司機(jī)，最多的是做生意的小老板，“在深圳關(guān)內(nèi)買房、租房都貴，關(guān)外這邊便宜很多。所以關(guān)內(nèi)賺錢、關(guān)外生活，這才比較實(shí)在嘛！”
    教育新村并不新，有7年歷史了。整個(gè)占地面積1.5萬(wàn)平方米，有27棟十幾層的小高層，小區(qū)內(nèi)居住著大概7000多人。在被原用地單位幾經(jīng)轉(zhuǎn)讓之后，它所在的地塊被分割成20多塊出售給小開(kāi)發(fā)商，從2002年7月開(kāi)始，教育新村的樓房如雨后春筍般開(kāi)工建設(shè)——而當(dāng)時(shí)距國(guó)家以及深圳明令禁止建設(shè)和銷售小產(chǎn)權(quán)房已過(guò)去了3年。
    2006年5月，教育新村違法建筑非法銷售問(wèn)題被曝光，深圳市副市長(zhǎng)呂銳鋒察看教育新村后作出“可視情況采取空樓、沒(méi)收、拆除等行動(dòng)”批示，但小業(yè)主們很快成立了臨時(shí)“業(yè)主委員會(huì)”，反對(duì)政府的空樓和沒(méi)收行動(dòng)，這讓深圳市查違辦感到非常棘手。至今，教育新村何去何從仍未有定論，但拆遷的消息始終不絕于耳。
    提起這揮之不去的隱憂，林宜鵬聲調(diào)提高，語(yǔ)速加快，好似立即要拿起武器保衛(wèi)家園：“他們說(shuō)要把房收走，連本帶息把購(gòu)房款退還我們，可是以深圳現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，我們?cè)趺纯赡苜I得起？本來(lái)該是開(kāi)發(fā)商和失職部門的責(zé)任，不應(yīng)該板子打在老百姓身上嘛！如果說(shuō)我們買房手續(xù)不合法，需要補(bǔ)交什么，我們?cè)敢馊マk理。”
    “我們就是普通老百姓，說(shuō)我們圖便宜、不謹(jǐn)慎上當(dāng)了，那在整個(gè)過(guò)程中，相關(guān)審查部門呢？允許違章房子建起來(lái)，他們責(zé)任更大。不能讓我們這些住戶為這些失職的人造成的違建承擔(dān)責(zé)任吧！”
    因?yàn)槭珍洐C(jī)漸被時(shí)代淘汰，又趕上百年不遇的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，生意干不下去了，林宜鵬已閑在家里快一年了，每天陪老婆買買菜，上上網(wǎng)，帶兒子出去逛逛，“現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)這么差，生意難做了！如果我在家呆著，省吃儉用，十幾萬(wàn)能撐個(gè)三五年，要是十幾萬(wàn)去投資生意，可能扔下去很快就沒(méi)影了。”他說(shuō)，用前幾年存的積蓄，撐幾年不成問(wèn)題，但前提是，一定是住在自己的房子里待業(yè)。
    下午4點(diǎn)半，雨后初霽，仿佛從一個(gè)悠長(zhǎng)的午覺(jué)醒過(guò)來(lái)，教育新村的街巷熱鬧起來(lái)。蹦蹦跳跳的一群小學(xué)生此時(shí)涌入巷子，一律的粉藍(lán)色校服、脖上扎條紅領(lǐng)巾。一街之隔的私立科城實(shí)驗(yàn)學(xué)校放學(xué)了。
    在一高一矮兩個(gè)小男孩身后，王玉茹手里拎著書包，低頭沉默地走著，時(shí)不時(shí)伸手把跑偏的孩子拽回來(lái)，像趕著羊群歸圈的牧人。
    和林宜鵬的家不同，王玉茹在11層的家有著難得的明亮光線，因?yàn)槭切^(qū)最西頭的樓，對(duì)面沒(méi)有樓遮擋，可以直接看到陽(yáng)臺(tái)外朗朗的天。屋子的角落堆了米袋、菜籃、板凳等雜物，擁擠而隨意。電視背后的墻最顯赫耀眼：正中兩幅放大的照片里，兩個(gè)男孩兒在喜滋滋地笑著，照片旁，四五張鮮艷奪目的獎(jiǎng)狀橫排貼成一溜，顯然，茁壯成長(zhǎng)的兩個(gè)小家伙是全家人的驕傲和快樂(lè)。
    一位七十多歲的阿婆走出來(lái)招呼小孫子。不多言的王玉茹從里屋叫出一位年輕女子，這個(gè)名叫秦悅?cè)A的女子似乎更善于和陌生人打交道，她開(kāi)門見(jiàn)山：“這房子是租的，我們不是業(yè)主”。
    這是一個(gè)三世同堂的六口之家。秦悅?cè)A和哥嫂一家7年前從老家肇慶遷來(lái)深圳布吉打工。“我們來(lái)深圳7年一直租房，搬到教育新村3年了，每月900塊租金，比第一個(gè)住處便宜”。
    “想過(guò)買一套便宜點(diǎn)的房子嗎？”
    “哎，我們上有老下有小，哪里敢一次付那么多錢！”和嫂子的內(nèi)向寡言相反，秦悅?cè)A說(shuō)話直爽輕快，仿佛是全家的代言人：“與其讓房子把我們壓死，還不如租房。”秦悅?cè)A頓了頓，繼續(xù)道：“別看我們住在關(guān)外，生活成本可一點(diǎn)不低，蔬菜幾塊錢一斤，比廣州貴。小孩子也很費(fèi)錢，得個(gè)發(fā)燒感冒看一次病就要四五百，有時(shí)要上千塊，奶奶今年70多歲，沒(méi)有上過(guò)任何社保、醫(yī)保，所以我們不想一次性把錢交光。”
    因?yàn)楦繓|熟悉了，所以租金一直沒(méi)漲過(guò)，這給一家人稍稍帶來(lái)安全感。秦悅?cè)A用手指了指隔壁，“他們家也是租住，和我們是一個(gè)房東。房東幾年前在教育新村買了不止一套房子，自己不住，全部出租賺錢”。秦悅?cè)A說(shuō)，像自己這樣的打工者，在深圳買商品房壓力太大，即便是便宜的小產(chǎn)權(quán)房，也不是輕易能付足全款。“其實(shí)我真的很猶豫，沒(méi)底，真怕買了小產(chǎn)權(quán)，所有積蓄都投進(jìn)去，最后被政府當(dāng)違建房拆了。前幾年政府一直說(shuō)要拆教育新村，說(shuō)是違建房，我們一直不敢買，到現(xiàn)在沒(méi)拆，價(jià)格卻漲上去了，十四五萬(wàn)一套的變二十萬(wàn)了。”
    “唉，現(xiàn)在什么都不好說(shuō)，要看政策嘍，如果租金不漲，我們還是先租房子吧，也許新的政策會(huì)讓我們買得起房子呢。”秦悅?cè)A語(yǔ)氣中有些無(wú)奈，有些期待。
    窗外暮色漸濃，從秦悅?cè)A十一層的家望出去，布吉高高低低的建筑在黃昏中變得線條柔和，許多窗里亮起了燈光，或許未來(lái)某一天，那其中某扇窗后面的房子，會(huì)成為這個(gè)三世同堂家庭的真正港灣。
   
廉價(jià)“類商品房”，擋不住的誘惑
    如果說(shuō)教育新村高密度能直接給人“城中村”、“違法建筑”的印象，那么深圳還有一類違法建筑，與教育新村性質(zhì)一樣，其形式卻堪比豪華商品房。
    在龍崗區(qū)龍華鎮(zhèn)牛欄前村，一座32層的大廈傲然聳立，在周圍高低不等的農(nóng)民房的簇?fù)硐拢@鶴立雞群。雖耳聞當(dāng)?shù)厝朔Q這里為“深圳最牛小產(chǎn)權(quán)房”，但真的站在這座名叫華僑新苑的大廈腳下，仍會(huì)驚嘆其巨大的體量。
    升降機(jī)正繁忙地加班加點(diǎn)趕工，廣告橫幅上“高回報(bào)的投資，助您登上財(cái)富的高峰”、“花最少的錢，擁有自己的家園，贏得未來(lái)與尊嚴(yán)”等誘人字句吸引著路人目光。
    戴上安全帽，售樓小姐陪記者鉆進(jìn)升降機(jī)，和三兩建筑工人一起搖搖晃晃升上14層——這里一邊加緊施工，一邊開(kāi)辟樣板間供買房人實(shí)地考察。
    樣板間里聚了不少看房者，有的舉家前來(lái)。大家從尚未安裝窗戶的寬闊大洞向外張望，整個(gè)牛欄前村密密匝匝的房屋盡收眼底。
    華僑新苑由4棟樓“連體”而成，每層樓共34戶，有A-J十個(gè)戶型，從24平米到130平米不等，算下來(lái)有近1000套房子，配套一應(yīng)俱全。
    售樓處門庭若市，售樓小姐們忙不迭地招呼各路看房客：“是沒(méi)產(chǎn)權(quán)證，但村里宅基地都是永久產(chǎn)權(quán)，沒(méi)問(wèn)題的啦，我們?nèi)A僑新苑是所有小產(chǎn)權(quán)房里質(zhì)量最好的，現(xiàn)在好朝向、好樓層剩得不多了，要抓緊喔。”
    68歲的徐老漢在沙盤前轉(zhuǎn)悠了好幾圈，終于趁售樓小姐一大段獨(dú)白的間隙插嘴道：“沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，買了房子不明不白，心里不踏實(shí)?。∧呐滤匈I房人擁有一個(gè)產(chǎn)權(quán)證也好啊。”
    售樓小姐搖了搖頭，然后刷地翻開(kāi)文件夾，抽出一頁(yè)銷售監(jiān)控表指給大伙兒：“喏，這些綠色標(biāo)記是賣完的，紅色是預(yù)定出去的。這么多人買，您就放心吧。”涂得花花綠綠的銷控表證明：房子已經(jīng)出手七八成了。
    “我們有土地使用通知書，是村里1992年辦的，土地是村里的，沒(méi)問(wèn)題啦。以后有了‘紅本’，您只要每平米補(bǔ)一點(diǎn)差價(jià)，總的算下來(lái)也不過(guò)一兩萬(wàn)。”
    “本地村民也買這里房子住嗎？”對(duì)于記者的這個(gè)問(wèn)題，售樓小姐的臉上浮現(xiàn)出“太沒(méi)常識(shí)了”的表情：“公寓住的都是外地人，村民才不住這里，他們都住別墅，村里給他們蓋的。”
    而在人手一張的戶型圖彩頁(yè)上，一個(gè)不起眼的角落標(biāo)著一行小字：“特別提示：本圖示僅供本村村民、華僑裝修設(shè)計(jì)時(shí)參考，本項(xiàng)目不對(duì)外銷售。”
    右邊，一個(gè)中年女人指著沙盤里的模型問(wèn)：“小的兩房一廳還有沒(méi)？”這位名叫呂淑艷的女士在隔一條馬路的服裝市場(chǎng)做生意，因?yàn)槭窒禄镉?jì)們租房錢由她負(fù)擔(dān)，所以她合計(jì)著“每月1000多元租金，不如買一套，房子最后是自己的，還有可能增值。”于是售樓小姐更起勁兒地推銷：“如果全款能給您打個(gè)8.6折，現(xiàn)在均價(jià)4500，打折后更便宜。或者您還可以選擇首付5成，其余分5年期貸款。”
    具體怎么算？于是大伙兒被招呼著分桌而坐，售樓小姐敲著計(jì)算器開(kāi)始為每個(gè)人逐一計(jì)算。
    帶老爸一起來(lái)看房的劉先生，對(duì)自己選中的94平米三居室的折后價(jià)格44.3萬(wàn)，感覺(jué)挺滿意：“對(duì)比了周圍樓盤，商品房每平米都賣到一萬(wàn)二了，是這兒的3倍。哎，只要是自己住，有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證沒(méi)多大關(guān)系。”
    話音未落，一旁劉先生的老爸推過(guò)來(lái)一張報(bào)紙，示意我看一則標(biāo)題：“小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正或沖擊樓市”。老頭兒用手指敲了敲這標(biāo)題，意思是“啥也別說(shuō)了，這就是定心丸。”房子爺倆已看過(guò)很多次，日后要三世同堂一起住，馬虎不得，在謹(jǐn)慎的考察分析對(duì)比后，怎么都覺(jué)得這兒最合適。劉先生手指另一桌看房客小聲道：“那邊有個(gè)人買了8套單身公寓，做投資，賭這里以后會(huì)升值。”售樓小姐在一旁笑了笑，見(jiàn)怪不怪地說(shuō)：“咳，這不算多，還有一次買20多套的。”
    “小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，我在買房的時(shí)候壓根就沒(méi)想過(guò)拿本的事兒。買小產(chǎn)權(quán)房我的算法很簡(jiǎn)單：我租房每月3000元，一年是36000，10年是36萬(wàn)，10年后我仍然沒(méi)房，那時(shí)候深圳的房?jī)r(jià)是啥樣我都不敢想。但我現(xiàn)在買一套三四十萬(wàn)，住上十幾年也就回本了。10年后房子也還是我的資產(chǎn)。”劉先生簽完合同，一臉輕松，仿佛宣告自己的人生從此改變：“來(lái)深圳這么多年，終于有套自己的房了，至少不會(huì)再發(fā)生租房時(shí)被人趕的事了吧。”

小產(chǎn)權(quán)房，土地權(quán)益博弈之結(jié)

    6月15日中國(guó)社科院發(fā)布的《城市藍(lán)皮書》顯示，截至2007年上半年，通過(guò)帶房入城、舊城改造、合村并鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)、城鎮(zhèn)居民的依法建造、村集體直接開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)、各種形式的信托持有等多種途徑和形式，小產(chǎn)權(quán)房已達(dá)現(xiàn)存全國(guó)實(shí)有城鎮(zhèn)房屋建筑面積330億平方米的20%以上。
   
    北京的小產(chǎn)權(quán)房占本地市場(chǎng)的比重達(dá)18%左右，已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房近1000萬(wàn)平方米。今年以來(lái)在北京的部分區(qū)縣，以設(shè)施農(nóng)業(yè)為名，小產(chǎn)權(quán)房已悄然變種為“農(nóng)業(yè)生態(tài)園”、“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”、“大棚別墅”及“耕地房”等形式，以“以租代售”的方式換裝入市。4月中旬至5月中旬，北京市國(guó)土局調(diào)查發(fā)現(xiàn)，分布在8個(gè)郊區(qū)的非法用地項(xiàng)目達(dá)34個(gè)，一些承租方建蔬菜大棚時(shí)，建設(shè)所謂“配套用房”，對(duì)外租售。
    要解開(kāi)“小產(chǎn)權(quán)房”這個(gè)復(fù)雜的結(jié)，顯然面臨著諸多難題。
   
小產(chǎn)權(quán)房隱含巨大風(fēng)險(xiǎn)
    “從法律意義上講，當(dāng)初的購(gòu)房合同不受任何保護(hù)”。深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕對(duì)記者說(shuō)，于買房人而言，小產(chǎn)權(quán)房隱含的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的，有如冰山淹沒(méi)在水面下的部分：“首先這類房子不能轉(zhuǎn)讓，不能獲得財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，不能得到有效賠償，即使短期內(nèi)可以居住，但訴訟風(fēng)險(xiǎn)不可控制。其次是小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正很難實(shí)現(xiàn)，一個(gè)障礙是從地權(quán)到產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)程序非常復(fù)雜，第二個(gè)是產(chǎn)權(quán)分割困難。即使退一萬(wàn)步而言，如果真的給這些小產(chǎn)權(quán)房一戶一本房產(chǎn)證，這些業(yè)主還是要補(bǔ)地價(jià)以及房款，否則很難向普通民眾交代。最后，產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，違法建筑存在監(jiān)管缺位問(wèn)題，加上成本控制的因素，又會(huì)導(dǎo)致濫用劣質(zhì)建筑材料。”
    對(duì)于違建，深圳市人大出臺(tái)的《決定》中表示分3種處理方式：拆除、沒(méi)收、可臨時(shí)使用。但是進(jìn)行大規(guī)模的城市更新和城中村改造，若沒(méi)有明確的產(chǎn)權(quán)歸屬，拆的是誰(shuí)的？應(yīng)該賠償給誰(shuí)？……這些無(wú)疑會(huì)牽涉一系列復(fù)雜的法律問(wèn)題。
    深圳處理違法建筑的最大難點(diǎn)，高海燕認(rèn)為，不是村民在自己的宅基地上蓋的那些所謂的小產(chǎn)權(quán)房，而是社區(qū)股份公司在原先保留的發(fā)展用地上所蓋的那些“類商品房”（即建筑形態(tài)、社區(qū)形態(tài)類同于商品房小區(qū)）。“嚴(yán)格意義上講，深圳社區(qū)股份公司用地是國(guó)有土地，但它們的建造過(guò)程卻基本游離于城市土地和規(guī)劃的管理之外，對(duì)這樣的建筑該如何定性？在現(xiàn)行的土地管理法規(guī)與現(xiàn)實(shí)狀況間很難找到一個(gè)妥善的辦法”。
    “妥善的辦法”正是萬(wàn)眾矚目的實(shí)施細(xì)則，在5月21日《決定》頒布的同時(shí)，深圳市政府表示“爭(zhēng)取在第三季度出來(lái)，最遲年底出來(lái)”，而制定細(xì)則的最難的是“處罰的度怎么把握”。
    對(duì)于深圳再次向違建開(kāi)戰(zhàn)，普遍的共識(shí)是：這將是一次牽扯甚廣、非常復(fù)雜艱巨的工程。負(fù)責(zé)此事的深圳市副市長(zhǎng)呂銳鋒說(shuō)，深圳徹底核查、處理龐大的“違建”，可能需要10年時(shí)間，這是一個(gè)龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)工程。
   
厘清農(nóng)村城市化的歷史欠賬
    深圳市國(guó)土局2007年的一項(xiàng)全市住宅狀況調(diào)查顯示：深圳戶籍原村民35.8萬(wàn)人，擁有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過(guò)35萬(wàn)棟，總建筑面積約1.2億平方米，占全市住房總量的49%；農(nóng)民房?jī)r(jià)只有商品房?jī)r(jià)的1/3-1/2。
    自1980年建市以來(lái)，深圳市由于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，農(nóng)村城市化進(jìn)程加快，出現(xiàn)了多次違法搶建的高潮。1999年，深圳首次立法治理違建，市人大常委會(huì)頒布了《關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》，明確1999年3月5日以后所建的違法建筑一律查處，但搶搭“末班車”的心理使原住民再度瘋狂搶建。
    2004年，深圳市為了加快城市化進(jìn)程，把農(nóng)村集體所有制土地全面轉(zhuǎn)為國(guó)有，村民轉(zhuǎn)為市民，并取消了村組織。因此嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，深圳已經(jīng)不存在農(nóng)村集體土地。
    但是為了照顧原村民的利益，深圳市也給原村民每人100平米工商用地、不超過(guò)100平米的住宅用地，以及每戶200平米農(nóng)村道路、市政等公共設(shè)施用地，同時(shí)，每個(gè)村成立一個(gè)股份公司，這些土地多被村民當(dāng)做資產(chǎn)入股，每年獲得收益分紅?，F(xiàn)在的“違法建筑”多是由這些社區(qū)股份公司所建。
    “物業(yè)經(jīng)濟(jì)”讓村民每年收入不菲，解決了其在城市化進(jìn)程中因失地引致的生存危機(jī)。同時(shí)，低廉的租金，讓眾多“城中村”形成了一個(gè)自給自足、物價(jià)低廉的生活?yuàn)蕵?lè)配套系統(tǒng)，為很多收入低微的外來(lái)務(wù)工人員提供了廉價(jià)的落腳點(diǎn)。于是，城中村又無(wú)意中承載了“勞動(dòng)力蓄水池”、“倉(cāng)庫(kù)”等多重功能。
    在深圳市人大的《決定》中，“歷史遺留”一詞反復(fù)出現(xiàn)。“歷史遺留的違法建筑問(wèn)題長(zhǎng)期困擾著深圳的發(fā)展，違建大量侵占土地，土地?zé)o法集約利用，加劇了土地資源的緊張”。深圳市人大常委會(huì)副主任李華楠說(shuō)。
   
建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的房地產(chǎn)市場(chǎng)是根本
    盡管法律政策始終在向小產(chǎn)權(quán)房說(shuō)“不”，卻并未妨礙小產(chǎn)權(quán)房供銷兩旺?！稕Q定》被眾多小產(chǎn)權(quán)樓盤當(dāng)做“政策利好消息”，價(jià)格水漲船高，寶安區(qū)的梅龍?jiān)窂拈_(kāi)盤時(shí)3280元直接漲到3680元。“輕松置業(yè)”、“低價(jià)格享高層”、“出租率高、還租利大”……寫著誘人廣告語(yǔ)的宣傳單仍在街上四處散發(fā)。
    “深圳小產(chǎn)權(quán)房可以說(shuō)是沉疴已久，在上世紀(jì)90年代它起到降低深圳城市化成本的作用，而現(xiàn)在，它卻成了城市統(tǒng)一規(guī)劃過(guò)程中的障礙，所以現(xiàn)在清理違建房，可以說(shuō)是在歸還農(nóng)村城市化的歷史欠賬”。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞說(shuō)。
    “有需求，這是最為核心的問(wèn)題。”牛鳳瑞認(rèn)為，雖然金融危機(jī)讓投資性需求有所減弱，但住房需求和改善性需求仍然大量存在，高額房?jī)r(jià)，讓許多中低收入群體不得不轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)房，才會(huì)不斷出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房各種各樣的違規(guī)操作。
    小產(chǎn)權(quán)房命題與土地升值緊密相連。“小產(chǎn)權(quán)房爭(zhēng)議的核心是土地升值收益的合理分配問(wèn)題，各方利益博弈造成了目前的兩難困境。”牛鳳瑞認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的升值，更多的是交通的改變、城市的發(fā)展作用下的結(jié)果，是社會(huì)投入的結(jié)果，而非土地所有者或使用者努力的結(jié)果；所以，社會(huì)結(jié)構(gòu)大變化時(shí)期利益如何分割，需要職能部門在實(shí)踐中逐步摸索出更為合理的分配方式，才能最終達(dá)到共贏。“而要從根本上解決問(wèn)題，就必須建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還要著力解決中低收入居民和進(jìn)城農(nóng)民工的住房問(wèn)題，這也是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。”

文匯報(bào)2009年7月2日第十版