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合同審查意見書 一：合同基本情況： 合同的基本條款有所約定，如：1、當事人的名稱或姓名、住所。2、標的。 3、價款。4、履行期限、方式。 5、違約責任。6、合同生效條款。 二：合同存在的主要問題： 1、合同應具備的部分條款沒有約定。 2、有些條款約定不明確。 3、有些文字表述不符合法律規(guī)定。 三：審查修改意見及理由： 一、當事人的名稱或姓名、住所 1、賣方修改為：“賣方： (以下簡稱甲方)”。應填寫共有人的姓名。 因為：根據《城市私有房屋管理條例》規(guī)定“機關、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準”。此條規(guī)定明確了機關、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位購買城市私有房屋尚需一定的程序。 2、刪去：“賣方、代理人、賣方項中的‘營業(yè)執(zhí)照號、法定代表人’項。 因為：代理人只能是自然人，因此，不可能有法定代表人和營業(yè)執(zhí)照項。 3、把“買方”調到第二項位置，把經紀方改為“中介方”，且分別注明“(以下簡稱乙方、丙方)”。 因為：一是符合合同的一般規(guī)律，二是根據《城市房地產管理法》第56條規(guī)定，中介機構分為房地產咨詢公司、房地產價格評估公司、房地產經紀公司。而我們公司的類別是房地產咨詢公司。 二、房屋其本情況 三：三方承諾并保證 (一)甲方 1、該房屋產權清晰、合法、交易手續(xù)完備，無任何債務糾紛，并 保證產權人及共有人同意出售此房。 2、該房產沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封、保 全、罰沒。 3、該房產沒有設定抵押等擔保。 4、公告拆遷范圍，即將實施拆遷。 5、其他禁止、限制交易的情況。 6、積極配合辦理過戶手續(xù)，不得以任何借口推諉。 (二)乙方 1、按規(guī)定交付定金及房款。 2、提供該房屋過戶交易和銀行貸款時所需的相關證件及材料的原件和復印件，并保證在辦理過戶交易手續(xù)時按時到場。 (三)丙方 1、見證并監(jiān)督本合同的執(zhí)行。 2、代辦該房屋過戶、貸款的相關手續(xù)。 3、代收乙方支付的定金、房款，并接受委托向甲方支付房款。 4、甲、乙雙方發(fā)生違約或爭執(zhí)等情形時，應出面予以協(xié)商;協(xié)商無效時，應采取中立態(tài)度，并證明事實。 這樣規(guī)定，有利于中介公司免責，且對三方有一定的約束。 四、價款、相關費及支付方式 (一)房價及支付方式 雙方同意上述房屋售價為人民幣(大寫) ____萬_____仟_____ __________元整(小寫)_________ 元。 第一次付款： 年 月 日前乙方按出售房屋價格的____%支付首付款(大寫)_________________ 元(小寫)_________元(此數(shù)額含定金)。 第二次付款：過戶的同時，乙方憑丙方持有的《業(yè)務受理單》將(大寫)_________________ 元(小寫)_________元以現(xiàn)金方式或三方同意的其他方式支付給甲方。 第三次付款：甲方協(xié)助乙丙方辦理水、電、氣、閉路等手續(xù)后，乙方向甲方支付尾款 元(大寫)小寫 。 甲乙雙方采取按揭方式支付房款的，付款方式及相關相關約定適用丙方的《二手房按揭服務合同》。 這樣修改比較清晰，尾款的目的在于保證甲方協(xié)助附屬設施的過戶，且有利于甲方不破壞附屬設施。原合同規(guī)定“買方應在辦出新房產證當日將余款付清……” 這樣約定，不利于及時交割，且對甲方存在房屋所有權移轉而有收不到部分房款的風險，對丙方也留下后遺癥。按揭服務應當另行規(guī)定較合適，因為合同調整的對象不同。 (二)相關費用 1、 經甲乙雙方約定，該房屋交易稅費按國家規(guī)定收費標準由 承擔。 2、簽訂本協(xié)議的同時，甲乙雙方按與丙方約定的收費標準，甲方支付傭金(大寫)_________________ 元(小寫)_________，乙方支付傭金(大寫)_________________ 元(小寫)_________。 3、權證代辦費(大寫)_________________ 元(小寫)_________，由 方支付。 這樣修改比較直觀。原合同規(guī)定了很多稅費明細，其實沒有必要，且這樣規(guī)定有一定的風險，因為稅費國家隨時在調整，變化比較快，很難列舉清楚，容易導致甲乙雙方扯皮。因此，只要作籠統(tǒng)說明即可，即按照國家有關稅費規(guī)定由甲乙雙方各自承擔。為了結合萬州部分市民的特殊情況，有些交易人不懂國家稅費，怕上當，愿意凈的或者凈付，因此，可以約定由一方支付稅費。 五、過戶、交房及方式 1、經甲乙雙方協(xié)商，甲乙雙方應于 年 月 日到萬州區(qū)房屋交易中心協(xié)同丙方辦理該房產過戶手續(xù)。 2、甲方應于 年 月 日交付該房屋給乙方占有使用，以交付鑰匙的方式進行占有使用。 3、該房屋交付當日，甲、乙、丙 三方均需到場。待該房屋交付完畢后，甲、乙雙方應簽訂《物業(yè)交割單》。 4、該房屋交付前，因該房屋所產生的各項費用如：水、電、氣、物業(yè)、等費用，由甲方承擔;該房屋交付并簽訂《物業(yè)交割單》后，因該房屋所產生的各項費用如：水、電、氣、物業(yè)、等，由乙方承擔。該房屋交付時，甲方應提供上述費用交納的單據。 5、在占有使用期間，房屋沒有過戶之前，乙方不得對該房屋進行改善或者改良。 這樣規(guī)定有利于防止拖延履行，防止買方不當處置沒有過戶的房屋。 六、違約責任 1、若甲方在上述期限內未履行交房義務，致使乙方解除合同的，甲方應將已收房款及利息全部退還乙方，利息按______利率計算并雙倍返還定金，同時支付丙方全部中介費。 2、甲、乙方不在約定的時間內辦理房屋過戶手續(xù)，相對方有權向對方追索違約金。違約金自本合同約定的過戶期限屆滿第二日起至實際過戶之日止，每延遲一日按房屋價款萬分之____(大寫)向相對方支付延期違約金。逾遲超過_____日(遇法定節(jié)假日順延)仍未過戶的，非違約方有權解除本合同，其交納的定金甲方不予返還，并由違約方支付丙方全部中介費用。 3、乙方如未按本合同付款方式規(guī)定的時間付款，甲方有權向乙方追索違約金。違約金自本合同約定的付款期限第二日起至實際付款之日止，每延遲一日乙方按延遲交付價款萬分之____(大寫)向甲方支付延期違約金。逾遲超過_____日(遇法定節(jié)假日順延)乙方仍未付款的，甲方有權解除本合同，其交納的定金甲方不予返還，并由乙方付丙方全部中介費用。 4、甲方如違反上列保證義務而導致合同無效或者不能履行，須向乙方和丙方承擔損害賠償金或者違約金，向乙方雙倍返還定金并承擔實際損失，向丙方支付全部中介費用。 5、本合同簽定后如無正當理由甲、乙方：擅自解除合同的;相互或與他人串通，損害丙方利益的;未能向丙方提供相關房產證件、文件、合同、身份證件等，致使丙方無法完成居間任務，且給丙方造成實際損失的;按照丙方在本合同中應當獲得的傭金予以賠償。 6、如丙方違約，則退還傭金。 這樣修改比較明確具體，賠付時間有具體款項，不會使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，以確保合同條款的最終落實。這樣規(guī)定更有利于保護三方的合法權益，促使合同得到全面履行。 七、解決爭議的方式 本合同在履行中如發(fā)生爭議，三方應協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，三方同意任何一方均可向房地產所在地人民法院提起訴訟。 八、合同生效條款 本合同正本一式三份，經甲乙丙三方簽字或者蓋章后生效。甲、乙、 丙三方各執(zhí)一份。 本合同未盡事宜，雙方可簽定補充協(xié)議。本合同的附件和雙方簽定的補充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。 這樣修改把合同附件納入合同，具有法律意義，且可以根據實際情況以附件的方式補充合同。原合同規(guī)定本合同一式四份，那樣規(guī)定沒有必要，且增加了成本，除非需要備案才需四份。 以上意見，僅供參考。 (責任編輯：f) |
