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一、建筑知識 建筑承包商 房地產公司往往把自己建設的各類商品房發包給建筑承包商，建筑承包商在商品房建設過程中，對房屋的質量起著十分重要的作用。也是房地產開發過程中的一個重要環節。 資質一級企業 自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元，有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不得少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于20人，設有高級工程師職稱的總工程師，高級會計師職稱的總會計師、經濟師職稱以上(含經濟師)的總經濟師，工程技術、經濟、統計、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，具有五年以上從事房地產開發的經歷，近三年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當的房地產開發投資，連續四年建筑工程質量合格率達100％，優良率達20％。 資質二級企業 自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元；有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑和房地產經濟類的專業管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人；工程技術、經濟、統計、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；具有三年以上從事房地產開發的經歷；近三年累計竣工15 萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當的房地產開發投資；連續三年建筑工程質量合格率達100％，優良率達10％。 資質三級企業 自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元，有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人，工程技術、財務負責人具有相應專業中級以上職稱，其他業務負責人具有相應專業助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業統計人員，具有三年以上從事房地產開發的經歷；累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相應的房地產開發投資，建筑工程質量合格率100％。 資質四級企業 自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元；有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不得少于5人；工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員。 資質五級企業 只限于在本地區范圍內的村鎮從事房地產開發，自有流動資金不低于30萬元、其他具停標準由省、自治區、直轄市建 設行政管理部門制定。 建筑立面圖 是將建筑的不同測表面，投影到鉛直投影面上而得到的正投影圖。它主要表現建筑的外貌形狀，反映屋面、門窗、陽臺、雨篷、臺階等的形式和位置，建筑垂直方向各部分高度，建筑的藝術造型效果和外部裝飾做法等。根據建筑型體的復雜程度，建筑立面圖的數量也有所不同。一般分為正立面、背立面和側立面，也可按建筑的朝向分為南立面、北立面、東立面、西立面，還可以按軸線編號來命名立面圖名稱，這對平面形狀復雜的建筑尤為適宜。在施工中，建筑立面圖主要是作建筑外部裝修的依據。 建筑剖面圖 是依據建筑平面圖上標明的剖切位置和投影方向，假定用鉛垂方向的切平面將建筑切開后面得到的正投影圖。沿建筑寬度方向剖切后得到的剖面圖稱橫剖面圖；沿建筑長度方向剖切后得到的剖面圖稱縱剖面圖；將建筑的局部剖切后得到的剖面圖稱局部剖面圖。建筑剖面圖主要表示建筑在垂直方向的內部布置情況，反映建筑的結構形式、分層情況、材料做法、構造關系及建筑豎向部分的高度尺寸等。 建筑平面圖 是假想在房屋的窗臺以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面圖。它表示建筑的平面形式、大小尺寸、房間布置、建筑人口、門廳及樓梯布置的情況，表明墻、柱的位置、厚度和所用材料以及門窗的類型、位置等情況。主要圖紙有首層平面圖、二層或標準層平面圖、頂層平面圖、屋頂平面圖等。其中屋頂平面圖是在房屋的上方，向下作屋頂外形的水平正投影而得到的平面圖。 建筑總平面圖 建筑總平面圖是表明一項建設工程總體布置情況的圖紙。它是在建設基地的地形圖上，把已有的、新建的和擬建的建筑物、構筑物以及道路、綠化等按與地形圖同樣比例繪制出來的平面圖。主要表明新建平面形狀、層數、室內外地面標高，新建道路、綠化、場地排水和管線的布置情況，并表明原有建筑、道路、綠化等和新建筑的相互關系以及環境保護方面的要求等。由于建設工程的性質、規模及所在基地的地形、地貌的不同，建筑總平面圖所包括的內容有的較為簡單，有的則比較復雜，必要時還可分項繪出豎向布置圖、管線綜合布置圖、綠化布置圖等。 建筑工程施工圖 簡稱“施工圖”，是表示工程項目總體布局，建筑物的外部形狀、內部布置、結構 構造、內外裝修、材料做法以及設備、施工等要求的圖樣。具有圖紙齊全、表達準確、要求具體的特點。它是設計工作的最后成果，是進行工程施工、編制施工圖預算和施工組織設計的依據，也是進行施工技術管理的重要技術文件。一套完整的建筑工程 施工圖，一般包括建筑施工圖、結構施工圖、給排水、采暖通風施工圖及電氣施工圖等專業圖紙，也可將給排水、采暖通風和電氣施工圖合在一起統稱設備施工圖。 建筑施工圖 簡稱“建施”。它一般由設計部門的建 筑專業人員進行設計繪圖。建筑施工圖主要反映一個工程的總體布局，表明建筑物的外部形狀、內部布置情況以及建筑構造、裝修、材料、施工要求等，用來作為施工定位放線、內外裝飾做法的依據，同時也是結構施工圖和設備施工圖的依據。建筑施工圖包括設備說明和建筑總平面圖、建筑平面圖、立體圖、剖面圖等基本圖紙以及墻身剖面圖、樓梯、門窗、臺階、散水、浴廁等詳圖和材料做法說明等等。 建筑工程圖 建筑工程圖是以投影原理為基礎，按國家規定的制圖標準，把已經建成或尚未建成的建筑工程的形狀、大小等準確地表達在平面上的圖樣，并同時表明工程所用的材料以及生產、安裝等的要求。它是工程項目建設的技術依據和重要的技術資科。建筑工程圖包括方案設計圖、各類施工圖和工程竣工圖。由于工程建設各個階段的任務要求不同，各類圖紙所表達的內容、深度和方式也有差別。方案設計圖主要是為征求建設單位的意見和供有關領導部門審批服務；施工圖是施工單位組織施工的依據；竣工圖是工程完工后按實際建造情況繪制的圖樣，作為技術檔案保存起來，以便于需要的時候隨時查閱。 容積率 指建筑用地中建筑面積與基地總用地面積之比。容積率實際于城市規劃管理秩序要，為改善城市居住環境條件，為控制人口密度和產業密度，即控制土地使用強度等而提出的一個限制指標。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環境質量下降。 建筑面積 指建筑物的水平面積，其計算公式為： 建筑面積＝套內建筑面積＋應分攤的公共建筑面積 套內建筑面積＝套內的使用面積（廳、臥、廚、衛、儲的凈面積＋墻體面積＋陽臺建筑面積） 套內墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積 或＝非共用墻墻體、水平投影面積 公共分攤面積＝公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積 公用建筑面積分攤系數＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內建筑面積之和 說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積） 居住面積 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。 居住面積與建筑面積不同，其換算公式為： 居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數 獨立式住宅的換算系數為1.83，由此可見，開發商在廣告中打出居住面積，而實際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽”的手法，是可見開發商在促銷上的精明之處。 建筑密度 即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。 綠化率 是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建筑物(構筑物)所占面積、運動場地等等。 建設用地面積 指城市規劃行政主管部門確定的建設用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。 可兼容性質 指經規劃部門批準，建設項目可以兼容的有別于其使用性質的其他性質的建設工程。 建筑高度 指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。應符合下列規定：煙囪、避雷針、旗桿、風向器、天線等在屋頂上的突出構筑物不計入建設高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的20％，且高度不超過四米的，不計入建筑高度。建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時，按坡頂高度一半處到室外地平面計算建筑高度。文物保護建設控制地帶內的建筑高度，按建筑物和構筑物的最高點（包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等構筑物）、中國傳統大屋頂形式按檐口至地面高度計算建筑高度。 住宅平面系數 一幢住宅中居室面積總和與建筑面積總和的百分比，是住宅設計時的技術經濟指標之一，用字母“K”表示。 使用面積系數 用百分率表示。等于各套內使用面積 之和(平方米)除以總建筑面積(平方米)。 即：使用面積系數＝各套內使用面積之和(平方米)/總建筑面積(平方米)×100 建筑間距系數 指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數； 建筑的長高比 指遮擋陽光的建筑的正面長度為該建筑高度的倍數。 戶室比 “戶室比”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數中所占百分比，反映到住宅設計上，就是體現在一定數量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占25%，中套（二室戶）占47%，大套（三室或四室戶）占28%。 開間 開間即住宅的寬度。指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為是就一個自然的寬度而言，故又稱為開間。 進深 進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。 層高 層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高 凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 住宅的套型和戶型 “套”是指一個家庭獨立使用的居住空間范圍。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。對于住宅套型的大小，一般都是用面積指標來規定。根據1987年7月頒布的《城鎮住宅設計規范》，住宅的面積標準分為：小套（每套使用面積不少于18平方米）；中套（每套使用面積不少于30平方米）；大套（每套使用面積不少于45平方米）。規定了不同住宅套型設計標準。但隨著住房商品化的房地產市場的不斷發育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型標準正趨市場化。需要提到的是，在新的住宅設計規范未實行之前，住宅戶型面積指標是以“室”來劃分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常來說，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個“一室”，6—12平方米房間稱為半“室”，小于6平方米，一般不算“間”數或“室”數，因而，住宅戶型又可分一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等。 躍層、復式、錯層 躍層—— 一套居住單位占有二層的為躍層式，也有人稱為“樓中樓”。它較平層住宅動靜分區更為明確，但上下樓對于老人、孩子不方便。由于躍層式住宅只有進戶層有公共走道，所以可以減少電梯的停站層。 復式—— 一層比較高的房子中局部加一層，變為兩層較低的房子。由于低的部分為兩層，所以兼有躍層式住宅的優缺點。高的部分是占兩層的大空間，視覺感受較為寬闊豐富。 錯層—— 一戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯系。優點是和躍層一樣能夠動靜分區，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式住宅豐富的空間感，可以利用錯層住宅中不同的層高區分不同功能的房間，錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，因此對于初次進入這種住宅的人有較大吸引力。但錯層式住宅不利于結構抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，適合于層數少面積大的高檔住宅。 閣樓 即暗樓，是指在房屋建成后，因各種需要，利用房間內部空間的上部搭建的樓層，比較低矮、陰暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，無采光、通風窗的，稱為暗樓。近年來在新設計建筑的住宅樓中，普遍附建有閣樓。 水箱間 是指建筑在房屋中及房屋天面上專不儲水用途的房屋，在水箱外另設有圍護結構及屋面頂蓋。 裝飾性塔樓 是指突出屋面作為裝飾性的較小的樓層，一般不能使用。如鐘樓等。 附層 即夾層，是指房屋內部空間的局部層次，如一幢房屋從外部看是二層，從內部看局部是三層，這三層中間的一層就叫階層，或叫夾層。 假層 是指在建造房屋時，在房屋中同時建造的一結構、比較低矮的樓層，其前后沿口高度較低，人不能直立。在一般情況下，樓層內高度在1.7M以上的部分。 地下室 是指房屋本身在室外地坪以下的部分。有儲藏間、人防、機房等。 露臺 一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。 陽臺 一般陽臺突出于建筑物外墻邊沿線1.2M以上，分全封閉（全算面積）和不封閉（算50%面積）。飄窗一般來說，飄窗突出于建筑物外墻邊沿線80CM以內，全封閉落地居多，不計算面積。 結構面積 住宅的結構面積是指構成房屋承重系統，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構件所占的面積。 建筑面積 建筑面積包括樓房的使用面積，結構面積和輔助面積，以及按比例分攤到該套住房的共用建筑面積之和。 居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和，凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。 使用面積 住宅的使用面積是指住宅各層平面中供住戶生活起居使用的凈面積之和。 輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內空間凈面積，包括過道、廚房、衛生間、廁所、起居室、貯藏室等。 公用建筑面積 公用建筑面積主要由以下部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。計算時，整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室車棚及人防工程等建筑面積，即為公用建筑面積。 房屋的建筑面積 建筑面積也稱“建筑展開面積”，它是指建筑物各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻圍水平截面計算。包括使用面積、輔助面積和結構面積三部分。具體規定如下：包括房屋結構（如墻、柱）占用的面積，包括地下室所占用的面積，但不包括天井、墻外陽臺、客觀存在外樓梯等占用的面積，每層高度超過一般標準的房屋，也應按它們的實際建筑面積計算，不得按一般標準高度來折算它們的建筑面積。 商品房公用建筑面積如何計算 公用建筑面積由以下兩部分組成： 1、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和走道、地下設備、值班警衛室。 2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 公用建筑面積的計算公式如下： 公用建筑面積=全幢建筑面積－全幢各套內建筑面積之和－單獨具備使用功能的獨立使用空間（如地下車庫、倉庫、人防工程等）。 公用建筑面積的分攤計算：分攤的公用建筑面積=套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數。 公用建筑面積分攤系數的計算：公用建筑面積分攤系數=整棟建筑物的公用建筑面積/整棟建筑物各套內建筑面積之和。 公攤面積 商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為單幢樓內的公用建筑面積。其中，為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分攤。 各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。 具體可分攤的公用建筑面積有：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工體息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。 套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。 另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，需要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。 按照規定，倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不計入公用建筑空間。 按照規定，北京市房地局要求售房單位在預售商品房前，必須向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告，包括樓盤面積和公攤面積的計算方式，以及明確公有共用部位。并要求提交的公有共用部位要與購房人購房合同附件中明示的公有共用部位一致。售房單位在銷（預）售商品房時，需要在銷（預）售合同的附加條款部分明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。建筑物的結構分混合結構（磚墻、鋼筋砼（混凝土）樓板為主要的承重構件）、框架結構（包括框支結構）、框剪結構、筒體結構（如國貿大廈）。而筒體又分好幾種，這里不詳細說明。它們的允許建筑高度逐漸提高。一般高層為框剪結構，大多為三十層，估計就是由于框剪結構在深圳的七級烈度、二級抗震的條件下的允許高度為120有關。 磚混結構 磚混結構住宅中的“磚”，指的是一種統一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結合，可以稱為磚混結構式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5—6層以下。 框架結構 框架結構住宅，是指以鋼筋混凝土澆注成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規模工業化施工，效率較高，工程質量較好。 鋼混結構 這類住宅的結構材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。這種結構的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經久耐用等優點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。 鋼結構 鋼結構即指主要承重構件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。但鋼結構建筑價格昂貴，裝配施工組織要求高，一般只在高檔寫字樓賓館采用，或在工業建筑上采用。 剪力墻結構和框剪結構（也稱框支剪力墻）剪力墻結構 剪力墻結構指的是鋼筋混凝土剪力墻結構，它是由配筋混凝土墻體作為承受豎向力和風與地震等水平力構件的結構體系，因此也稱為抗震墻結構。 它的優點是側向剛度大，抗震性能好；平面布置靈活，套型設計豐富，尤其結合預應力大開間樓板體系，平面布置更為靈活，擴展了設計師和住戶的想象空間。此外，由于混凝土墻體抗裂、抗滲性能好，且節點都為現澆，容易達到“無滲漏”工程的標準。它的缺點是自重大，基坑圍護和基礎成本高，因此宜采用輕質隔墻和短肢墻體系；同時，它的保溫性能較差，比如250毫米厚的混凝土外墻，平均傳熱系數約2.96，遠大于上海《住宅設計標準》對外墻傳熱系數2.0的強制性要求，因此，須采用保溫砂漿等保溫材料和施工工藝。 目前，我國高層住宅采用最廣的結構體系是鋼筋混凝土剪力墻，上海最高已應用到40層的高層住宅。 鋼筋混凝土結構 鋼筋混凝土結構即主要承重構件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結構，此類結構類型主要用于大型公共建筑、工業建筑和高層住宅。鋼筋混凝土建筑里又有框架結構、框架—剪力墻結構、框—筒結構等。目前25—30層左右的高層住宅通常采用框架—剪力墻結構。高層建筑的容積率高，土地使用率也高，開發商樂于建設，從建筑經濟角度而言，框—剪結構的經濟效益是最佳的。但它的缺點是房型布局有局限性、室內多數墻壁不能拆卸，裝修不易，同層平面難免會出現較差戶型。此外，鋼筋混凝土結構造價較高，一般多層住宅建筑成本在1000元／平方米左右，而鋼筋混凝土高層建筑造價在1800元／平方米左右，故高層住宅售價一般較高。 什么是灰空間 “灰空間”一詞最早是由日本建筑師黑川紀章提出的。其本意是指建筑與其外部環境之間的過渡空間，以達到室內外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。“灰空間”也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。 什么是軟裝潢 就居室而言, 除了固定的、不能移動的裝飾物，如地板、頂棚、墻面及門窗以外，其他可以移動的裝飾稱軟裝潢，包括：窗簾、沙發、壁掛、燈具、工藝品等，他們的大小規格、色彩造型、放置位置等均應與設計并行考慮，以保證協調美觀。 什么叫填充墻和幕墻 墻體按照結構受力情況不同，有承重墻、非承重墻之分。非承重墻包括隔墻、填充墻、幕墻。凡分隔內部空間其重量由樓板或梁承受的墻稱為隔墻；框架結構中填充在柱子之間的墻稱框架填充墻。而主要懸掛于外部骨架間的輕質墻稱幕墻。 什么是商住住宅 商住住宅是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發達，使居住者在居住的同時又能從事商業活動的住宅行式。商住住宅適合于小型公司、創業集體以及依賴網絡進行社會活動的人群。 蝶式住宅有什么特點 蝶式住宅準確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅的優點很突出，結合了板樓和塔樓的優點，讓我們拿寶星圓舉例說明。一、很好地解決了通風和采光的問題。人們喜歡板樓無非是它具有良好的通風和日照，寶星園的蝶型建筑使朝東、朝西的房間向外伸展，不僅真正做到了戶戶朝陽，而且處于翅膀位置的四戶還可以享受到爽快的通風效果。二、較高的使用率。寶星園為兩梯六戶的設計，有效壓縮了電梯間的面積，保證了每戶較高的使用率，避免了普通塔樓彎彎曲曲的走廊。三、戶型方正。蝶式建筑有一個通病——房間的邊角多，而寶星園就對此做了良好的改善，把邊角盡量設計在電梯間從而保證了戶型的方正。 SOLO SOLO是一個英文單詞，含義為獨奏、單獨、單獨飛行；SOLO是一件事情，SOLO是一種狀態，SOLO是一種生活；SOLO是市中心精準住宅。 SOLO戶型新概念之定義 1.主要客戶群定位于25歲左右的單身或同居的青年人。 2.戶型尊重客戶以往生活模式，強調個性化界面。 3.每套建筑面積在35平方米左右。 4.臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設定來源于居住者本身。 5. SOLO戶型特別細致地構成了輔助空間。強調舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。廚房更提倡開敞式環保節能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計算居住人數的小餐廳，SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。 6. SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內部特性，同時還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個性需要的服務設施也是基本配置，比如：24小時便利店，24小時自助型洗衣店，24小時自助式健身房等等。 7.全裝修現房交房，無期房銷售狀態。 8.提供推托出租和包租業務。 9.外銷或內銷外租 SOLO主張青春不僅僅是奮斗，還是享受或許不可以徹底擁有一個人，但可以徹底擁有一座房子與各種假惺惺的居住生活決裂。 花園式住宅（別墅） 花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。 TOWNHOUSE十大標準 1、位置：應位于城市邊緣地帶，車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。 2、交通：周邊應有完善的交通道路網絡，臨近高速公路，強調交通的易達性和便捷性。 3、環境：不僅強調社區內環境，周邊也應有優美的自然環境。 4、規模：社區容積率一般不超過0.6，其規模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區配套和生活品位的要求。 5、規劃：社區規劃強調建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關系。 6、建筑：社區強調建筑內部功能的布局，空間尺度的把握，室內外灰色空間的創造，其外形與色彩尤為引人。 7、配套：社區由于地處城市邊緣，其教育、商業、醫療、休閑等配套設施必需齊備。 8、價格：一套售價控制在80萬至180萬元之間為好。 9、服務：社區的物業服務要突出優質、貼心、到位。 10、文化：應營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。 酒店式公寓 酒店式服務公寓的概念，始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。酒店式服務公寓是目前在北京尚不多見的物業類型。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統的酒店相比，酒店式服務公寓在硬件配套設施上毫不遜色，而服務就更勝一籌了。所謂酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正實現賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統的酒店更多了家的味道。由于它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此，備受商務人士的青睞。與傳統酒店的區別酒店式服務公寓與傳統酒店的本質區別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產權的業主居住或委托酒店物業管理公司統一出租經營，所以從本質上來說，它是擁有私家產權的酒店。 服務性公寓的服務項目 根據服務性公寓的特點，其服務項目內容如下： (1)設立住戶服務臺，24小時服務，以最快速度為住戶解決各類問題； (2)穿梭巴士服務，定時將公寓住戶送至市內主要辦公、商業地點，以方便用戶； (3) 學校巴士服務，物業管理公司專職人員每天接送中小學生前往國際學校讀書； (4) 看管孩子服務，當住戶外出不方便攜子女共同外出，物業管理公司可派出專職人員前往住戶家中看管孩子； (5)醫療及救護服務，物業管理公司隨時應住戶要求聯系醫生前來出診或送往醫院治療； (6)公寓園藝綠化，物業管理公司定期為公寓花園進行園藝美化； (7)家務服務，應住戶要求物業管理公司可以為住戶安排專職人員協助住戶處理日常家務； (8)洗衣服務，物業管理公司為住戶洗衣、送衣服務； (9)汽車租貨，物業管理公司配有汽車租貨服務，攜帶司機或住戶駕駛均可，以方便住戶外出； (10)商務服務，設立小型商務中心，向住戶提供商務信息和秘書服務； (11)小型超級市場。為住戶準備各類生活用品、食品等，使家庭主婦不出社區即可買到日常所需物品。 商務樓 商務樓是指提供各種商務活動的樓宇，除了辦公室以外一般還有展示廳、會議 廳、洽談室等，但主要部分仍然是辦公室。 VS VS是英文VILLASTYLE的縮寫，意思是“別墅式戶型”，這個概念在一定程度上反映了樓盤的內在品質。VS戶型概念將為白領、私企老板等提供一個“別墅式”的居住環境，這些戶型由三層組成，面積在150平方米左右。 住宅小區 住宅小區也稱“居住小區”，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。一般設置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業服務設施和管理機構。 微利房 微利房即廉價房，指的是房地產開發商修建的用于公開向社會讓利出售獲取自由微利的普通商品房。 商品房 商品房是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。 公有住宅 公有住宅，在我國也稱公產住房、國有住宅。它是指由國家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售；由企業建設的住宅，向本企業職工出租、出售。 公有舊住宅 公有舊住宅，指已分配出租給職工使用并根據房改要求以后將在市場出售的公有住宅，公有舊住宅一般以標準價或成本價出售，現租住戶有優先購買權。 新建公有住宅 新建公有住宅指由政府或國有企業建造，還未曾使用的住宅。 安居房 安居房指實施國家“安居（或康居）工程”而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。 經濟適用房 經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適用中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，故又稱為經濟實用房。隨著時代的發展，經濟適用房的適用性也會發生質的變化，即隨著經濟發展水平的提高而不斷提高住房質量。因而經濟適用房的建設在數量上必須滿足不斷增長的住房需求，在質量上要通過精心規劃，精心設計和精心施工，使經濟適用住房的建設標準不高而水平高，面積適中功能全，造價不高質量好，占地不多環境美。小康住宅是指為實施國家重大科技產業工程“2000年小康型城鄉住宅產業工程”項目，由建設部在各大城市指導建設的面向二十一世紀初的大眾住宅，這將是我國住宅產業未來發展的方向。 智能化大廈 又稱“智能型大廈”是指利用系統集成方法，將智能型計算機、通信、信息技術與建筑藝術有機結合，通過對設備的自動監控、對信息資源的管理和使用者的服務及其與建筑的優化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡稱為3A建筑，即：建筑設備自動化系統（BAS），辦公自動化系統（OAS）通信自動化系統（CAS），其中BAS中應包含FAS和SAS兩大系統，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動化系統FAS），保安自動化系統SAS）。 集資房 集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。 平價房 平價房是摜以成本加上3%管理費作為銷售價格向大多數中低收家庭提供的住宅。成本由征地和拆遷補償費、勘察和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎建設費、管理費、貸款利息和稅金等七項因素構成。解困房 指各級地方政府為解決本地城鎮居民的住房困難，專門修于解決特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的住房。 抵債房 “抵債房”，主要是指債務人無法以貨幣償還債務時，將自己所有的房屋作價支付給債權人，由債權人上市出售的房屋，并不包括開發商抵押給銀行的抵債房。 什么叫綠化隔離帶 按照城市總體規劃，北京市城區為1041平方公里，按照分散集團式劃分，分為城市中心區和10個城市邊緣地區。按照規定，中心區與邊緣區要有綠化帶隔開。目前，北京市擬建成240平方公里的綠化帶，其中僅綠地面積就將達到100多萬平方公里。 綠色裝飾 所謂家庭綠化裝飾是指在居室內設計具有調節人們心緒和觀賞價值的植物，又稱綠色設計。其特點是通過天然植物的視覺美感，達到宜于人的身心健康，增添現代人的審美情趣。 商業圈的規模與形狀 商業圈是指商場吸引顧客的地理區 域。它是以商場為中心向四周擴展，構成一定的輻射范圍，形成商業圈。商業圈包括三部分：核心商業圈，次級商業圈和邊緣商業圈。 二、買房知識 開盤 一般項目在取得銷售許可證后會選定某一時間開始公開發售，稱之為開盤。這時，可以交納預付款，正式簽約并辦理貸款等相關手續，也有些樓盤把第一次公開推出之時定為開盤。 什么是商品房轉預售 商品房轉預售，是指商品房預售后，預購人將其預購的尚未竣工的商品房再行進行轉讓的行為，俗稱“炒樓花”。根據《中華人民共和國房地產管理法》第45條規定，預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定，表明這一問題至今尚無明確的法律規定。 預售價 預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部問核定的價格為準。 一次性買斷價 買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。 起步價 某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。多層物業，以一樓或頂樓的銷售價為起步價，高層物業，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常表為“×××元／平方米起售”。較低的起步價容易引起消費者的注意。 基價 經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后而得出。 均價 將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業推出的“不計樓層、朝向，以2800元／平方米統一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。 認購 一般也稱作內部認購。是指項目在尚未完全取得銷售手續之前的預訂銷售方式。一般只交納較少的定金，不能簽訂正式的銷售合同。 關于五證 房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工 程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規劃委員會核發，《開工證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。一般購房者記不住“五證”的名稱和發證機關，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規劃許可證》和《開工證》是拿不到《預售許可證》的。開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。 根據北京市商品房交易的相關法規規定，開發商只有具備《預售許可證》才能與客戶簽署正式 的《預售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內，提防開發商“偷梁換柱”。 “大產證”“小產證”具體含義 房產證有兩種，一種是通常所說的“大產證”，即房產商首先要取得的產權證，是房產商擁有房屋產權的證明，這只能由房產商來辦理。另一種稱為“小產證”，即每個購房者拿到的房產證，由購房者或購房者委托房產商到房屋交易部門辦理。二者的關系是房產商只有取得了“大產證”，才能把房子交給購房者，購房者才能去辦“小產證”。 定金 定金是一種合同履行的擔保，是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，其目的在于促使債務人履行債務，保證債權人的債權得以實現。 訂金 “訂金”與“定金”雖一字之差，意思卻大相徑庭。它通常是在購房者與發展商就房屋買賣的意向初步達成協議后，準備進一步協商簽訂的臨時臨時認購協議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內的優先購買權，在約定的時間內，賣方不得再將該房屋出售給其他人。 有償合同 指合同當事人因取得權利（包括利益）需償付一定代價的合同。其主要特點是，當事人一方履行義務的同時，有要求對方為一定行為的權利。 房屋買賣契約公證 指由公證機關對房屋買賣契約的真實性和合法性予以證明。 房地產產權登記 房地產登記，即房地產產權登記，它是國家為健全法制，加強城鎮房地產管理，依法確認房地產產權的法定手續。它要求凡在規定范圍內的房地產權，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規定，向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權后，由房地產管理機關發給《房地產產權證》。產權登記是房地產權管理的主要行政手段，只有通過產權登記，才能對各類房地產權實施有效的管理。 采取房地產登記制度，一經登記，就確定了房地產相利。房地產登記時要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關設置房地產登記冊，按編號對房地產登記事項作全面記載。房地產登記可以起到明確房地產邊界、面積，明確房地產權利入，明確房地產產權狀況等三方面的作用。我國房地產登記的原則是：①產權登記與產權審查確認同步；②登記產權現狀，③產權人親自辦理；④權利人會同辦理；⑤嚴格按照程序辦理。 房地產交易手續 進行房地產交易必須經過的程序，通常包括：交易雙方向房地產交易管理機關提出申請、出讓方交驗擁有相應權利的訂件、雙方按規定簽訂契約協商確定交易價格及有關事項、交易管理機關勘察評估交易價的公平性，監定交易契約、交納契稅和手續費、辦理新的房地產權利證件。 房地產經紀人 指代客進行房地產交易并以此取得用金的中間人。 動產抵押貸款 指以土地使用權或房屋、其他土地上的定著物及附著物為抵押物的貸款。 房屋抵押 指抵押人（債務人或第三人）以自己的房屋作為抵押物價權人，在債務人到期不履行債務時，債權人有權依法律規定將抵押的房屋折價或以變賣 該抵押房屋的價款而優先受價。 房屋預售（炒樓花）即出售房屋期貸。 房地產抵押 房屋抵押是一種具體的抵押方式，是指債務人或者第三人為了保證債務履行而將自己所有的房屋或享有處分權的房屋提供出來作擔保，如債務人不能履行債務，則債權人有提供抵押房屋的當事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權人稱為房屋抵押權人。從法律角度分析，房屋抵押是一種擔保方式，也是一種法律關系。 房地產抵押貸款合同 又稱不動產抵押貸款合同。是由抵押貸款當事人以房產土地使用權設定抵押而用書面形式簽訂的代款合同。 按揭與抵押的區別 按揭與抵押的主要區別，在于借貸過程中是否發生了所有權的轉移。其區別主要如下： 一.按揭和抵押在法律上的區別：按揭要產生所有權轉移，抵押則不變更所有關系，因此二者當事人的法律地位及享有的權益不同。按揭受益人經所有權轉讓成為了所有權人，享有擔保物的所有權。抵押則不發生所有權轉移，抵押人仍保留擔保物的所有權，抵押權人是非所有權人，只享有抵押權，即對抵押物的支配權。在按揭訴訟中，按揭受益人以所有權人的身份和名義參加訴訟，而抵押訴訟中，抵押權人的身份只是抵押權人。 二.目的及運作上的差異：按揭和抵押擔保的基本目的在于保證債務的履行。但二者在目的和運作上仍有區別： 1.按揭人按揭的目的在于最大限度地減少風險和盡可能多地借得款項；按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考慮。理論上，按揭受益人是所有權人，較之抵押權人享有更多權益。 2.在借款目的上，按揭人的目標指向和按揭物是同一的，借款的目的是購置房屋，取得房屋產權；抵押人抵押借款的目的不是為了取得抵押物，而是為了其他的目的的借款。 3.運作上的區別：房地產抵押：應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。其基本程序：在抵押人先取得產權證的前提下，辦理他項產權證，以產權證抵押而持有他項產權證。按揭則是在按揭人尚未取得產權證的情況下進行的。一般是先辦理他項產權證作為抵押擔保，產權在付清購房款后由房地產開發單位轉給按揭受益人，所有權證由按揭人持有。 4.抵押和按揭牽扯的當事人不同：抵押一般牽涉兩個當事人：抵押人和抵押權人，一般不再需要擔保人是單純的“指物借錢”；按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有權時進行的，需要原所有人或業主作中間人，以便實現錢、物、權分離狀態下的動作。因此，原業主或所有者往往要作為擔保人，使按揭有三個當事人“按揭人、按揭受益人、按揭擔保人”。 個人住房擔保委托貸款 個人住房擔保委托貸款（以下簡稱貸款）是指北京市住房資金管理中心及所屬分中心（以下簡稱管理中心）運用房改資金，委托銀行向購買自住莊房（含建造、大修，下同）的住房公積金交存人和離退休職工發放的貸款。貸款須由借款人或第三人提供財產抵押擔保加第三人保證擔保、或財產抵押擔保加購房綜合保險、或財產質押擔保、或連帶責任保證擔保。 公積金貸款 建立職工住房公職金是我國推行住房制度改革的一項措施，目的在于由國家、集體、個人三方共同負擔，解決職工住房困難。按照規定，凡是繳存公積金的職工均有享受此種貸款的權利，均可按公積金貸款的有關規定，申請公積金貸款。 建立職工住房公積金的作用：1.籌集住房資金；2.提高職工個人購房、建房能力；3.使房屋福利分配制向房屋貨幣化分配轉變。組合貸款個人住房組合貸款,是指符合某銀行個人住房商業性貸款條件的借款人，同時繳存住房公積金，在辦理個人住房商業性貸款的同時，還可向銀行申請個人住房公積金貸款。即借款人以所購本市城鎮自住住房作為抵押物，可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款。 貨幣分房 貨幣分房就是把原來單位以實物形式分配給職工的那部分住房轉變為貨幣工資形式納入職工工資，成為居民的住房消費基金，變實物分配為工資分配，由職工自己買房或租房。 樓宇按揭 即樓房抵押貨款，是房地產信貸中的一種抵押擔保方式，樓宇按揭是發展商、銀行和購房者三方面的一種約定，約定購房者將其已預付部分購房款房產的全部權益做抵押，發展商為購房者按期消償銀行貸款做擔保，在履行債務時，銀行有權處分抵押物并優先得到償還的民事法律行為。銀行按揭銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作為抵押，由銀行先行支房款給發展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國外還有長達30年的。銀行按揭業務在國內才開始不久，不但發展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉化為有效需求。銀行按揭是促進房地產市場活躍的最有效的手段。 分期付款 分期付款又分免息分期付款和低息分期付款，對客戶來說免息分期付款是最合心意，而且越長越好，但對發展商來說卻很不利，損點利息倒是咬咬牙能挺得過來，只是那資金回籠就不知要到哪年哪月了，這是在談市比較吸引人的銷售方式。 一次性付款 一次性付款這是在賣方市場時最為常見的銷售方式，在買方市場時一般多見于那些低價位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優惠，對發展商來說一次性付款是解決資金危機的靈丹妙藥。 房地產交易 是指房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃等市場行為。 房地產轉讓 是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。 房屋租賃 是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付出租金的行為。 租賃面積 是指已辦理租賃登記備案的各類房屋的建筑面積。 租賃金額 是指已辦理租賃登記備案的各類房屋的租金金額。 契稅 是指由于土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交換或贈與等發生房地產權屬轉移時向產權承受人征收的一種稅賦。 營業稅 指對銷售房地產的單位和個人、就其營業額按率計征的一種稅。 房產稅 是以房屋為征稅對象，按照房屋的原值或房產租金向產權所有人征收的一種稅。 營業稅附加 是指對交納營業稅的單位和個人，就其實繳的營業稅為計稅依據而征收的城市維護建設稅的教育費附加。 印花稅 指對在經濟活動中或經濟交往中書立的或領受的房地產憑證征收的一種稅賦。 個人所得稅 指個人將擁有合法產權的房屋轉讓、出租或其他活動并取得收入、就其所得計算征收的一種稅賦。 房地產交易手續費 是指由政府依發設立的，由房地產主管部門設立的房地產交易機構為房屋權利人辦理交易過戶等手續所收取的費用。 房屋權屬登記費 是指房地產管理部門在辦理產權登記時按照國家政策收取的費用。 其他 指不屬于以上類別的其他稅費，如土地收益金、土地出讓金等。 應征 是指按照有關政策法規規定個單位及個人應交納的稅費金額。 實征 指有關部門收取或由房地產管理部門代征實際收到的稅費金額。 三通一平 指房地產綜合開發施工結構的基礎工程要求，內容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產基礎用地開發的最低法定要求。 什么是“樓花” “樓花”一詞最早源自香港，是指未完工的物業（即在建物業）。如果把開發公司已建成的房屋看成建設完成后的果實，那么開發公司正在建設而未完成的建筑物則可看做這一果實的花。由此進一步引申出買“樓花”、賣“樓花”、炒“樓花”等。一般稱賣“樓花”為預售房屋，買“樓花”為預購房屋。 房地產市場構成 房地產市場是由參加房地產市場的主體、交易對象和市場組織方式構成的。參加者、交易對象和組織方式是構成房地產市場的三大要素。 一級市場房地產一級市場又稱土地市場，是指國家將國有土地使用權出讓給房地產發展商的運作過程。房地產一級市場實行國家壟斷。政府通過對土地供應量的調節，起到調控房地產市場的作用。 二級市場房地產二級市場又稱增量市場，是指新建商品房的買賣市場。房地產二級市場的主體是住宅發展商、建造商和購房居民。 三級市場房地產三級市場又稱存量房市場，一般指舊房租賃和二手房買賣。房地產物業在經過第一次買賣后的再次轉讓，屬于房地產三級市場范疇。 成本法 成本法又叫重復成本法。新建商品房的價格可以用開發成本、建造成本、銷售成本、利息、稅費、利潤相加，除以建筑面積得出來。住宅二手房成本法是把委托評估已使用多年的房屋，按現在的開發費用、建造費用、利息、稅費重新建造所耗用資金量，減去房屋使用多年的折舊費，得出委托評估房地產尚可使用年限的現在評估價值。成本法適用于獨立或狹小市場，無法運用市場比較法進行房產評估。 收益法 收益法是委托評估房地產將未來預期出租收益減去所有費用和稅收后的純收益，再除以資本比率求得評估現價，收益法重視對未來得收益，是估測的，資本比率是設定的。 權益型REITs 權益型REITs擁有和經營收益型房地產，業務包括出租、開發和租戶服務。 按揭型REITs 按揭型房地產投資信托REITs直接貸款給房地產業主和經營者，或通過收購貸款和由按揭支持的證券來間接地施放信貸。 混合型REITs 混合型房地產投資信托REITs既擁有物業，又提供信貸。 什么是市場租金 市場租金又稱協議租金，是根據市場供求關系和自愿原則，由租賃雙方協商議定的租金。市場租金隨供求關系的變化而上下浮動。 什么是市場比較法 什么是市場比較法是選擇實例與委托評估房地產在交易時間接近，交易情況無反常，非故意壓低或抬高成交價格，房屋的地點相近，房屋結構、朝向、戶型、使用功能、新舊程度相似，可將他們的差別進行指數調整，讓成交實例與委托評估房地產的狀況達到一致，進行房產比較后，測算出該房產的評估價。 房地產投資泡沫 房地產投資泡沫一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。 房屋空置泡沫 房屋空置泡沫按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10％以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。 房價虛漲泡沫房價 房價虛漲泡沫房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。 三、物業知識 物業管理 物業管理是物業管理企業接受房屋產權人、使用人的委托，對其所有和居住的房屋、設備和相關環境進行管理、養護、服務，并為全體產權人、使用人提供多層次、全方位的服務活動。 物業管理服務費 物業管理服務費是指物業產權人、使用人委托物業管理單位對居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、整治及提供與居民生活相關的服務所收取的費用。 什么是物業管理 物業管理是指物業管理企業受物業所有人委托, 依據物業管理合同，對物業的房屋建筑及設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。 住宅維修基金 凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金(以下簡稱維修基金)。維修基金的使用管理執行，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。商品住房在銷售時，購房者與售房單位應 當有關于維修基金繳交的約定。新房的購房者 應當按購房款2—3％的比例向售房單位繳交維 修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計人住宅銷售收入。維修基金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房 地產行政主管部門確定。公有住房售后的維修 基金來源于兩部分： (1)售房單位按照一定比 例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售 房款的20％，高層宅不低于售房款的30％。 該部分基 金屬售房單位所有。 (2)購房者按購 房款2％的比例向售房單位繳交維修基金。售 房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所 有，不計入住宅銷售收入。公有住房售后維修 基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批準后實施。 公共設施 公共設施是指物業管理區域內，由業主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設施。 共用部位 共用部位是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主和使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位。 共用設備 共用設備是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備。 承租權交易 下列公房不得進行承租權交易：已列入拆遷范圍并已凍結戶口的、依法應當由出租人收回的、被房屋行政管理部門認定的危險房、違章建筑以及公房承租權交易主管機關認定確屬不宜進行承租權交易的。 前期物業管理 國家建設部今年10月正式向全國推廣的《前期物業管理服務協議》標準格式文本中，對“前期物業管理”作了這樣的定義：前期物業管理是指房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂《物業管理合同》生效時止的物業管理。這說明“前期物業管理”，有別于一般意義的物業管理。一般意義上的物業管理，是從住宅小區成立業主委員會選聘物業管理公司后開始，而“前期物業管理”僅存在于業主委員會成立之前。前期物業管理期間，由于業主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業公司的職權機構，但已有部分業主入住，不能沒有物業管理和服務，那只能由開發商選聘物業管理單位，或者就是開發商屬下的物業公司來承擔物業管理和服務工作。由于實施物業管理的時間越長，其經濟效益才越能顯示；短期的物業管理，由于開始時得做大量準備，要理順和協調各種關系，還要在某些方面先投入點資金等，它的效益是出在一段時期以后。所以開發商在選聘物業管理單位時，簽約一般都簽幾年，否則物業公司不大愿意接受短期協議。然而，開發商與物業公司的簽約，卻無法制約業主，業主委員會成立以后，任何時候都有權解聘物業公司。立法的規定，迫使物業管理企業對“前期物業管理”決不能等閑視之，努力做好自己的工作，管理和服務到位到家。只有這樣，才能做長，否則，就有被業主委員會炒掉的危險。當然，與此同時，開發商與業主也應該認真對待，開發商在選聘“前期物業管理”單位時，既要對業主負責，也應對物業公司負責。業主們也要看重自己的權利，“前期物業管理”是考察物業公司優劣的最好機會，這等于是聘用人才的試用期，干得好可以留下來，繼續簽訂聘用合同；干得不好，就炒掉它，另外選聘適合的物業管理服務企業。 房屋使用、管理、維修公約 業主在購買物業后，一般要與發展商或其指定的物業管理公司簽訂《房 屋使用、管理、維修公約》（以下簡稱公約），這是國家規定在購房過程中必須簽署的一個文件。 公約是一種將業主（或使用者）以及管理者雙方對于特定物業（業主所 購房產、公用地方及其配套設施等）的權利和義務以文字的形式加以確定，并對全體業主（或使用者）以及管理者均有約束力的文件。究其本質而言，是一種業主與管理者就特定物業的管理、使用、有償服務等問題達成的書面協議。訂立公約的目的，是要明確有關物業管理各項規則，使業主以及管理者都有共同遵守的行為準則，使雙方都明白自己的職責、權利和義務。 公約的主要內容包括：公約中有關概念的定義；業主、開發商、物業管 理分別享有的權利和義務；對物業公共部分及公用設施的管理、管理費用的規定；相關法律責任；業主大會及業主管理委員會的設立及其權利、義務等。 公約作為業主與管理者之間的協議，應當由全體業主與物業管理公司共同簽訂。但在業主入住達到50％之前，發展商作為該物業第一業主，有權指定臨時的物業管理公司，由該物業管理公司擬定公約，并將公約文本報準、備案。業主應在驗收所購房產、辦理入住手續后簽署公約、簽訂公約是業主的合法權利，對于發展商要求業主簽訂含有損害業主權益內容、未經核準的管理公約的不合理要求，業主有權拒絕。在房產交付使用且業主入住達50％后，開發商、物業管理公司應在房產管理部門的指導下，召開全體業主大會，經業主大會選舉產生業主管理委員會。業主大會及管委會有權根據實際情況及廣大業主要求，決定是否續聘原物業管理公司或選聘新的物業管理公司，并有權修改原物業管理公約。 委托管理合同 委托管理合同的概念是什么？對于這個問題，許多人并不清楚，甚至有一些發展商和物業管理公司也不清楚。許多物業管理公司想當然地認為，到一個小區進行物業管理，只要有發展商聘請，并與之簽訂合同，就可以安然合法地進駐小區從事管理了。其實事情并不是這么簡單。當發展商將小區的房屋售完，或大部分售完時，發展商對該小區的擁有權就完全或基本消失，小區的全體業主對小區的所有房產及公建設施共同擁有產權。這時小區的主人已經不是發展商而是廣大業主。在這時，只有廣大業主才真正有權利與物業管理公司簽訂委托管理合同。 委托管理合同是小區內廣大業主選舉出來的業主委員會與其選聘的物業管理公司之間簽訂的委托物業公司對小區進行綜合管理的法律文件，是規范物業管理公司與業主委員會之間權利義務的文件。該文件由業主委員會起草，委托管理合同主要規定了以下幾個方面的事宜： 1、確定管理物業，闡明管理物業坐落何處，產權歸誰所有，所有權的權力行使機構。 2、委托管理決議及管理公司，闡明業主委員會經過討論研究，最后做出決議。 3、除此之外，還要制定聯合會議制度。為了管理好小區，需要業主委員會和物業管理公司的密切配合與合作，最好的方法是定期召開雙方的聯合會議，在聯合會議上乙方向甲方報告并討論重大的物業管理問題。 4、報告制度，業主委員會要求物業管理公司每月定期向業主委員會報告上個月的工作情況，并及時反映工作中存在的問題，還要求報告財務情況、管理費和維修基金的使用情況。 委托管理合同還要規定物業管理公司每三個月定期將帳目公布于全體業主，接受全體業主的檢查與監督，管理合同里還應包括保密條款和違約責任，續約的條件與方法，爭議的解決等問題。 委托管理合同是物業管理公司進駐小區，開展物業管理工作的法律依據，該合同是由業主委員會與物業管理公司雙方共同簽署的，是業主委員會代表全體業主將其擁有的小區委托給物業管理公司管理的法律文件，所以要求該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達全體業主的要求。該文件應該征得全體業主，或絕大多數業主的同意，這樣才有代表性。一但業主委員會與物業管理公司簽署了該文件，雙方的法律關系即告成立，雙方都要遵守合同里規定的條款。 業主、業主大會、業主委員會 業主是指物業的所有權人。業主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國公民或組織，也可以是外國公民或組織。 (1)業主委員會每年至少召開一次業主大會或業主代表大會； (2)經20％以上業主或業主代表提議，業主委員會應當就所提議題召開業主大會或業主代表大會； (3)20％以上業主或業主代表提議召開業主大會或業主代表大會，業主委員會應在接到提議后的30日內就所提議題召開業主大會或業主代表大會。逾期不組織召開會議的，區縣(市)房地產行政主管部門應督促其召開會議； (4)經20％以上業主或業主代表提議召開的業主大會或業主代表大會對提出的議案已經作出決定的，業主或業主代表在一年內不得以同一內容再提議召開業主大會或業主代表大會。 業主委員會簡稱業委會，是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。 什么是業主公約，包括哪些主要內容 物業管理的業主公約是指一定物業管理區域內，由管理部門主持，全體業主(使用人)同物業管理公司共同簽訂的，明確物業管理人與業主(使用人)之間權利、義務關系的合同(有的地方稱為合約、契約，或公約、公契)。這種公約(或稱契約)的性質是公民之間共同約定、相互制約、共同遵守的行為準則。由于業主公約公共契約是要求全體業主(使用人)共同遵守，因此契約的內容主要是涉及大家所關心常見的一些事情。具體在下面幾個方面： 1.對公共部位、公共設施、公共環境使用和維護方面的規定 (1)物業范圍內的所有使用人對物業的公共部位、公共設施、公共環境的使用，要在國家和地方有關政策法規及《物業管理合同》規定范圍內合理使用，并有自覺維護的責任； (2)不得侵占物業共用部位和附屬用地以及物業管理范圍內的道路和附屬設施，也不得隨意接引、拆除和損壞市政公用設施； (3)禁止在建筑物和構筑物上涂寫、刻劃、張貼； (4)不得在住宅區內隨意停放車輛，未經批準，禁止載重車通行。 2.房屋裝飾；裝修、改建的有關規定 (1) 房屋裝飾、裝修必須報經物業管理公司批準； (2)裝修時，不得擅自拆改房屋結構及其設施設備，不得改變房屋的外觀； (3)房屋的裝飾、裝修不得損傷房屋的承重結構； (4)禁止違章私自搭建。 3.對物業管理管轄范圍內娛樂性場所和經營性場所的有關規定 (1)環境衛生的規定和約定； (2)噪音的有關規定和約定； (3)交通管理的有關規定和約定； (4)對治安防范的有關規定和約定。 4.有關處罰條款 (1)擅自拆改房屋結構及其設施設備影響房屋使用安全和正常使用或影響房屋整體外觀的有關處罰規定； (2)私搭亂建違章建筑的有關處罰規定； (3)侵占房屋共用部位和房屋的附屬用地以及侵占物業管理范圍內的道路的有關處罰規定； (4)噪聲擾民、污染環境方面的有關處罰規定。 “智能建筑”的物業管理 智能建筑物的FM目標有三大要素：質量、財務和供給，每一要素具有十分豐富的內容。質量目標FM的質量與人直接相關，建筑中所有設施都應最大限度滿足使用者的要求。這一質量又可分解為5個分項： 1、特色：每一建筑物都因其位置、功能與建筑風格表現出其特色，其中有象征（標志）性、美觀性和地方風土特色。 2、舒適：建筑物的環境要使人對身邊的一切都感到滿意，如家具符合人體工程學；光、聲、空氣、色彩等建筑物理環境不僅適合人的居住活動，而且還能滿足使用人的特殊愛好；通信等設備能滿足各類機構人員的需求。 3、效率：建筑物中信息、通信、計算機網絡等各種設施高度綜合并形成有機的整體，共享信息，這更提高了各類設施的功能、效率、便于操作和兼容性。 4、可靠：這里的可靠具有多層含義，把因災害與侵犯對人員造成的傷害降到最低，減少各類污染對人全健康的損害，提高安全運行壽命，對建筑物使用人提供私密的個人空間等。 5、適應：建筑物的運行符合政府的法規，和周邊區域協調相處，并且為環境保護與節能做出貢獻。 什么是網絡社區 網絡社區就是社區網絡化、信息化，簡而言之就是一個以成熟社區為內容的大型規模性局域網，涉及到金融經貿、大型會展、高檔辦公、企業管理、文體娛樂等綜合信息服務功能需求，同時與所在地的信息平臺在電子商務領域進行全面合作。“信息化”和“智能化”是提高物業管理水平和提供安全舒適的居住環境的技術手段。 四、土地知識 居住區用地 居住區用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 土地使用制 在使用制方面，北京近所來對傳統的土地行政劃撥、無償無限期使用和禁止土地使用者轉讓土地的制度進行了一系列的改革，改革的結果是國有土地依法實行有償使用并建立和培育地產市場，具體方式有如下三種： ①征收土地使用稅，稅額標準按照土地等級每年每平方米0.5元至7元。 ②征收土地使用費，此項土地使用費是指外商投資企業在投資經營期內向地方政府繳納的用地費，不包括征地、拆遷和基礎設施建設費用。 ③實行土地使用權出讓和轉讓。同時實行城市國有土地使用權和土地上房屋所有權的主體一致的原則。 土地使用權有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序將國有土地使用權讓與土地使用者。 按照《北京市實施〈中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例〉辦法》第十條，國有土地使用權的出讓方式有三種：協議、招標、拍賣。 協議出讓 指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。 招標出讓 是指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據一定的要求擇優確定土地使用（即土地使用權受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。 拍賣 又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。 土地使用權劃撥 所謂土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得的土地使用權，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制，土地使用權也不能進行轉讓。 征用土地的特點 征用土地具有三個明顯的特點： （1）具有一定的強制性。 （2）要妥善安置被征地單位人員生產和生活。 （3）被征用后的土地所有權發生轉移，即集體所有的土地變為國家所有的土地。 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地，含宅間綠地和宅間小路等的總稱。 土地所有制 北京現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體所有制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區的土地全部屬于國家所有；農村和城市郊區的土地除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和私人所有。因此，同一宗房地產，其土地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。 土地使用權有償出讓 《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 按照《北京市實施〈中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例〉辦法》，北京市城鎮國有土地是指北京市城區、近郊區、遠郊區的城鎮（指建制鎮）、工礦區范圍內屬于全民所有的土地；土地使用權出讓地塊的位置、面積、用途、期限和其他條件，分別由北京市土地管理局、北京市房地產管理局會同市計劃、規劃、建設管理部門共同擬定，報市人民政府批準后，分別由市房地局實施。 依據國家和北京市的有關規定，北京市土地使用權出讓最高年限按不同用途確定為，居住用地70年，工業用地50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。 征用土地的原則 （1）珍惜耕地，合理利用土地的原則。 （2）保證國家建設用地原則。 （3）妥善安置被征地單位和農民的原則。 （4）有償使用土地的原則。 （5）依法征地的原則。 土地使用權劃撥的對象 根據國家有關政策，目前，對國家投資的黨政軍機關、行政事業單位辦公用房、普通住宅建設用地、公共設施、公用事業和國有工業等建設用地，繼續采用劃撥方式供應。 土地價格 由于我國實行城鎮土地國有制，城鎮土地出讓的是一定年限的土地使用權，因此向土地受讓者征收的土地出讓金可稱之為“土地使用權價格”。 土地估價要遵循以下主要原則：①合法原則；②最高最佳使用原則；③供求原則；④替代原則；⑤估價時點原則；⑥公平原則。 土地估價的主要方法有：①成本法；②比較法；③收益還原法；④剩余法；⑤路線估價法。 一般說來，地價體系包括基準地價、標定地價和土地使用權出讓底價。 土地使用年期凡與市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 征地各費 因國家建設征用集體所有的土地或者使用國有土地的，由用地人向被征用方支付的以下各費： 一、土地補償費。 二、安置補助費。各費標準增加的批準權歸省級政府。但是，土地補償費和安置助費的總和不得超過土地被證用前三年平均年產值的二十倍。附屬物和青苗補償費、新菜地開發建設基金屬于土地補償費范圍。 土地轉讓價格 指用于土地使用權橫向轉移的價格。其計算公式與征地價格計算公式相同?！吨腥A人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用極轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。 土地價格構成 指城市土地價格由各要素組成。土地價格的構成要素主要是土地租金的構成要素。現階段我國城市土地價格的構成應包括絕對地租、級差地租、土地投資補償和土地投資利息4個要素。 一級土地市場 土地所有者轉出讓土地使用權的市場。我國城市土地全部國有，因此城市一級土地市場只可能是由國家壟斷。 二級土地市場 土地使用者再轉讓土地使用權的市場。不論轉讓方、受讓方都不是土地所有者。 土地市場 進行土地交易的場所。廣義指土地交易活動，我國土地全部公有，不存在轉移土地所有權的土地市場。轉移土地使用權的市場，正在開放中。土地權屬 通常指土地所有權或土地使用權的歸屬。 土地審批權限 根據《土地管理法，征用耕地一千畝以上，其他土地二千畝以上的，由國務院批準。征用省、自治區行政區耕地三畝以下，其他土地十畝以下的，由縣級政府批準；省轄高、自治洲政府的批準權限，由省、自治區人民代表大會常務委員會決定。征用直轄市行政區城內的土地，由直轄市政府批準；其區政府和縣政府的批準權限，由直轄市人民代表大會常務委員會決定。 征用土地 指國家根據需要，依土地管理規定將集體所有的土地收歸國家所有。被征用土地的所有權屬于國家，用地單位只有使用權。外商及港澳臺同胞依法取得使用權的土地，不被征用。 土地檔案 記載土地的質量、數量、使用和變化情況的土地法律文書、行政文書及其他有保存價值的歷史記錄。 土地經界線 土地構屬界線的標志線，包括圍墻、房屋外墻、土地經界點的連線等。 土地荒蕪費 部分地方立法或政府規章確定的對造成土地荒蕪者征收的罰款。 土地管理《五統一》 按照國務院一九九二年十一月《關于發展房地產業若干問題的通知》，城鎮國有土地使用權的出讓，由縣級以上人民政府代表國家依法行使出讓權，以規劃為前提，統一規劃、統一征用、統一開發、統一管理、統一出讓。在房地產司法實踐中間稱為土地管理《五統一》。 土地閑置費 對揪荒、浪費土地的罰款。 土地使用權期滿的法律后果 土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無現取得。土地使用權期滿后，土地使用者需要續期的，可以申請續期。 土地使用權的轉讓 土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。 土地使用權出租 根據《城鎮國有土地使用權的出讓和轉讓暫行條例》規定，是指土地使用權者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租憑給承租人使用，由承租人向出租支付租支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。 土地使用權出讓年限 土地使用權出讓的最高年限是： 一、居住用地七十年； 二、工業用地五十年； 三、教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年； 四、商業、旅游、娛樂用地五十年； 五、綜合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期滿時中請續期，可重新劍訂合同，支付出讓金，并辦理登記，而繼續享受土地使用權。 土地使用性質 通常指土地的不同用途，可分為居住用地，工業用地，教育，科技，文化，衛生，體育用地，商業、旅游、娛樂用地，綜合或其他用地。 土地附屬物 地上構筑物及與土地聯成一體的城市基礎設施，房屋作為獨立類型的上地定著物，一般不包含于土地附屬物之內。 丘地戶冊 按土地分戶地籍號順序編造的籍管理冊。 經濟特區 指允許外商對其范圍內土地成片開發經營，兼自由貿易區和出口加工區功能，實行系列特殊經濟政策和特殊管理體制的區域。 經濟技術開發區 通常指適用沿海開放城市政策的城市中劃定的有明確地域界限、用于經濟技術開發、限在生產性、科技性利用外資上大體比照經濟特區規定執行的區域。 戶地圖 又稱《分戶地籍圖》，常用于房屋產權證和土地使用權證的附圖。 飛地 又稱《插花地》，指土地所有權人或使用權人的土地部分或全部處于他人土地范圍內。 地丘冊 按土地構屬人名稱編造的地籍管理冊。 地籍號 反映土地權屬人、土地經界范圍及面積、土地等級為主的專用地圖。是確認、審查土地構屬的主要依據。 地政 政府對土地衽的各種行政管理的總稱，受土地管理法律及行政法規，規章的調整。 城市公共建筑用地 按照城市建設總體規劃所作為的布局，為公共建筑建設劃定的用地。 保稅區 類似國外自由貿易區或自由港，通過設立隔離設施劃出界線、通過產品料件免征進出口環節稅，進出口的方式進行管理的特定區域，由國務院批準設立。 土地級差收益 因土地等級差所帶來的收益，是確定基礎準地價的根據之一。 土地收益金 依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》由政府指定機關對交易房地產收取的部分國有土地收益。 土地買賣 土地買賣人將土地所有權轉移給土地買受人，并依約向后者索取一定價金的法律行為。 土地流動 通常指土地權益的轉移和相應的土地用途、權利人的變化。 基準地價 指由政府組織的評估機構根據土地不同的區位、使用性質、容積率、級差收和供求狀況等因至少而確定的地價，是土地使用權出讓價格的依據。 土地使用權出讓金 土地使用權出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為“地價”。出讓金包括土地開發投資費用和使用期內的金額土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發投資的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即“地租 ”，是土地所有權在經濟上的體現。如批租 50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。 土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發費；另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發公司進行受讓土地的開發工作。例如上海北京東路 71號地塊面積為2.38萬平方米，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發公司與上海黃浦資產經營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權，并投資5300萬美元。舊區的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的50—70％左右。 土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。 土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業開發外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。 地產價格泡沫 地產價格泡沫如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。 五、拆遷知識 原地安置 房地產開發中，對建設用(自然人、法人)，回遷至原遷出地之外的區城予以安置的方式、過程。 易地安置 房地產開發中，對建設用（自然人、法人），回遷至原遷出地之外的區城予以安置的方式、過程。 產權調換 產權調換是指，拆遷人用易地或再建房屋與被拆遷人的房屋進行交換，被拆遷人原來的房屋被拆除后仍然保留相應房屋的產權。產權調換的補償標準，按照產權人被拆除房屋的建筑面積計算。 勞動力安置費 常指因國家建設，征用集體土地或者使用國有土地，為安置原地上的農業人口而依法支付的費用。 過渡房 通常指暫住房及暫時作某一活動的房屋。 拆遷的安置補償協議 規定簽訂包含以下內容的書面協議： 一、補償形式和補償金額； 二、安置用房面積和安置地點； 三、搬遷過度方式和過渡期限； 四、違約責任； 五、當事人認為需要訂立的其他條款。 拆遷 把經城市規劃、土地管理機關批準的用土項目付諸實施，而將原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者遷到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他防礙項目實施的地上物，為用地項目施工創造條件。 挖頂 通常指承租房屋的住戶在搬家退租時，將不易拆除的裝修及不便帶走的家具等作價的抵級新的承租房使用。 房屋基本造價 通常指房屋建造成本，包含七個方面： 一、征地拆遷費及拆遷安置補償費； 二、勘察設計前期工程費； 三、住宅建筑、安裝工程費； 四、住宅小區基礎建設建筑費和住宅小區非營業性配套公共建筑的建設費； 五、管理費； 六、貸款利息； 七、其它：園林、景觀、銷售成本。 房地市場價 指房產及土地使用權在房地產交易市場成交的價格。房地市場價的形成方式有協議、拍賣、招標。房地產交易鑒訂房地產管理部門代表政府，按規定，對房地產交易活動及后果的審查和確認。 代物清償 亦稱《替代清償》或《代償履行》。指在債權人同意的情況下，債務人用他種給付代替原定的給付以清償債務的行為。 |
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