辭舊迎新，專家指點改造技巧

      解讀舊房翻新市場現狀 工程專家指點改造技巧

　　舊房翻新正逐漸成為各家裝公司越來越看重的市場。對于消費者來說，一些居住了十來年的房子，正逐漸面臨排水管老化、衛生間積水、墻面裂縫等問題，這促使老業主們進入第二次裝修高潮期，而一些購買二手房的新業主，也因為二手房風格老化、功能區布局不合理等原因需要進行重裝或局部裝修。

　　面對各家裝公司提供的舊房翻新服務，哪一種才是你最需要的？面對比新房裝修更復雜的舊房裝修，你又該知道哪些不可回避的環節？

　　舊房翻新之市場

      多數消費者想3萬元內舊房翻新

　　住了十來年的房子，排水管出現老化怎么辦？孩子去上大學，空出來的臥室想改造成為書房又該怎么辦？想把陽臺封閉改造成小臥室也不知道如何是好？很多消費者往往會面臨這樣的現實問題，以往，許多家裝公司會由于“活”太小而不肯接單，但現在，很多家裝公司開始更多地關注舊房翻新市場。

　　記者在南城安樂林路某小區采訪了解到，許多上世紀90年代購房的消費者面臨著二次裝修、局部改造或者是老房翻新等現實需求。一位張大媽告訴記者，自己的房是上世紀90年代初搬進去的，當時根本沒有什么裝修，現在廚房已經嚴重老化，衛生間也出現了吊頂老化等情況，很想把老房子重新裝修一番。另一位江先生則表示，自己的房子已裝修過七八年的時間了，現在覺得當時的眼光很落后，想增加一些背景墻等設計，但是卻不知道找誰來做。

      在今年的家博會上，一家裝修公司在醒目位置推廣他們的舊房翻新業務。

　　舊房翻新市場逐步擴大

　　據裝飾裝修行業協會預測，翻新裝修業務的市場需求在未來5年內將超過100億元。中國近幾年二手房交易市場表現活躍，同時受上世紀90年代末中國房改政策帶動，當時大批消費者購買的新房，如今正面臨著變成舊房的尷尬局面，許多問題和不便無可避免，這些家庭正迫切需要改善家居環境。

　　百安居裝潢中心的統計數據顯示，進行舊房翻新業務咨詢在2008年已經占到總咨詢量的50%-60%。針對這部分市場，很多家裝公司也開始向該領域拓展業務，3月9日，建材零售品牌百安居正式宣布在中國26個城市的60多家門店推出局部裝修服務，另外，今朝裝飾等家裝公司也推出了“老房變新家”的套餐。

　　消費者仍期待更低價格

　　在記者的采訪中發現，很多消費者仍然認為家裝公司的舊房翻新報價偏高，60%的業主傾向于選擇價格較為便宜的“游擊隊”。對于家裝公司和建材賣場推出的二手房重裝業務，一位姓高的消費者表示：“要么是套餐形式，要么是帶動主材銷售，二者其實都是為了將工程和材料一起賣給消費者。這些二手房翻修的價格，不論全部還是局部，與自己的預算比起來，還是較貴”。

　　對此，一些家裝公司解釋說，如果是局部裝修要對周邊原有的裝修部分進行保護，工人施展不開，一旦出現刮碰，利潤還不夠支付賠償金。此外，局部裝修麻雀雖小五臟俱全，不管工程量大小，各種固定成本都要算在內。相對成本高，利潤空間自然就小了，甚至還會有賠錢的情況，因為裝修公司在整體裝修中各個局部有賠有賺，可以統籌規劃，但是局部裝修統籌空間很小。所以正規裝修公司很少愿意接1萬元以內的工程。

　　據記者了解，目前有家裝公司給出的舊房翻新套餐價格為2萬元左右，但這個價格，只包括基礎裝修，并不含櫥柜等其他項目。

　　“我的計劃是花不超過3萬元讓房子舊貌換新顏”，記者采訪網友時得到上述的心理價位，而持相同心理價位的約占被采訪者的60%。

　　■ 裝修費調查

　　7成消費者想整體改造

　　記者通過網絡采訪了20名有舊房翻新計劃的消費者，在舊房翻修中，50%屬于購買了二手房，需要進行翻修；30%因為舊房老化，要進行改善。

　　另外，70%的人想進行整體改造，因為不論對于二手房購買者還是舊房老化需要翻修的人來說，房子大都屬于自用，對居家條件的要求在增高，所以整體改造更適合自用需求。

　　在局部裝修中，墻面和水電改造占據比例一樣，均為20%，說明這兩項是局部改造的重點項目。

　　在裝修改造中，60%的業主傾向于選擇價格較為便宜的“游擊隊”，只有40%認為找專業裝飾公司更為放心和可靠。這與業主投入的裝修費用成正比，因為60%的網友都選擇了3萬以下的價格，相對于新房裝修，消費者在預算安排上不愿付出太多，所以選擇游擊隊的人也相對較多。

　　■ 自測

      四方面出問題，改造別猶豫

　　墻面 是否已經開裂？

　　老房子的墻面如果出現開裂、脫皮的現象，一定要重新翻新墻面。刷墻面一定要注意做好基層處理。

　　電路 是否已經老化？

　　打開幾個插座盒檢查一下原來安裝的電線管的管口，看電線管是否已經銹蝕，這時原來的電線管就應該廢棄。原有的插座電路如果沒有接地線，也必須更換。

　　另外，老房子的預留開關和插座大多都不夠用。一般來說，一個房間至少要設置3個插座，一套兩居室住宅內插座數量不少于15個，開關不少于8個。

　　水路 是否發生滲漏？

　　裝修使用年限達到10年以上的房子，水管使用較長時間后，檢查礦物質是否沉積在水管內壁上生成水垢，另外，舊住宅的水管在多年的使用之后，水的氧化作用會造成管路局部銹蝕及污染，尤其是水管接頭套絲的部位，里外都容易生銹，使耐壓性能下降，容易造成滲漏、開裂甚至是水管斷裂，如果出現上述情況，就要考慮重新鋪設水路。

　　門窗 是否已經變形？

　　如果木門窗已經起皮、變形，特別是衛生間的木門，經過常年水汽，很容易有變形發霉情況，一定要換新的了。鋼制門窗表面漆膜脫落、主體銹蝕或開裂，不安全外，也很難恢復原狀，應拆掉重做。鐵制的門窗，如果表面的油漆已經脫落或者主體開裂，也要考慮換成鋁合金或塑鋼材質。

      市場搜索

      今朝裝飾的老房變新家套餐，包括了一些基礎施工及材料。

　　今朝裝飾 老房換裝套餐

　　“19800套餐”包括一些基本施工，如墻面乳膠漆、實木復合套裝門、墻地磚、防水，扣板吊頂、潔具等。但在套餐中不包含櫥柜和一些后期配件，可選材料也有范圍限制。

　　百安居 局部裝修

　　局部裝修著重于消費者需求最大的裝修空間，包括廚房翻新、衛生間翻新、兒童房升級改造、臥室改裝為書房、油漆和墻紙翻新、客廳背景墻再設計等項目。不過在百安居進行局部翻修業務，必須使用百安居的主材。

　　博洛尼 老房換裝

　　針對二手房改造推出老房換裝四大專項服務，包括潮流設計、專項施工工藝、廚衛局部改造和家具配飾服務。跟新房裝修項目差不多，在廚衛局部改造方面比較有針對性。

　　亞光亞裝飾 300元起的局部裝修

　　2009年推出舊房翻新服務，300元起的小工程也納入服務項目，以局部翻新、整體維修為主要服務內容。但1000元以下的局部裝修服務費用也相應高一些，會比普通施工項目收費高大約10%左右。

　　實創裝飾 “墻面換裝”服務

　　針對家中占有較大的視覺面積的墻面，推出了大多數二手房消費者急需的墻面改裝業務。針對100平方米的房子面積提供有不同的墻面套餐。

　　輕舟裝飾 70平米以下24500套餐

　　包括客廳區域、衛生間區域一個、廚房區域一個、臥室區域兩個、陽臺算入客廳區域。不過也只包括基本的工程，沒有很明晰的分類。

　　天盛嘉森裝飾 60平米19900套餐

　　包括地板、廚衛瓷磚、墻漆、潔具、鋁天花板、成品木門、五金鎖具、防水施工、鏟除墻皮(舊房墻面如是油漆、壁紙、噴涂或涂料鏟除費用另計)、鏟除廚衛墻、地磚等。針對水電改造，推出老房裝修客戶水、電路改造不收取管理費的優惠。但很多必須收費項目如墻面防裂等限制還是得讓消費者精打細算。

　　東方家園“家園幫手”業務

　　專門幫助消費者解決家居局部裝修尤其專攻廚房、衛生間的改造。目前還沒有成體系的價格套餐，只有分項價格，消費者需要好好算算才能知道自家局部改造到底需要花多少錢。

　　萬家燈火局部翻新

　　按照市價進行價格核算，如一個十幾平方米的臥室，局部翻新包括墻漆及頂面刷漆、貼地面磚、裝石膏線、垃圾清運等每項收費加在一起大約2000多元。但其推出的業務主要還是為了帶動主材銷售。

      舊房翻新之經驗

      舊房翻新重點解決水電路

      上周，本報邀請部分家裝公司的工程負責人員介紹了舊房翻新中需要注意的問題，并提供了一些舊房翻新的方法。

　　4月10日，本報聯合新浪樂居共同主辦了“舊房翻新”小型沙龍，邀請了家裝工程負責、監理部門以及論壇版主共同來討論舊房翻新過程中容易遇見的問題和種種細節。到場專家一致認為，無論是從設計、機構還是技術上，舊房翻新遠比新房裝修要困難多，也比較容易出現問題，主要涉及拆改、水電及門窗、墻地等多個方面。

　　■ 前期準備

　　設計 重點放在實用性上

　　出場專家：周衛星，輕舟裝飾魏瑪世家裝飾設計樓設計總監

　　改造原因：從設計上看，許多老房子跟時下的新房屋相比，在很多地方顯現出落伍，因為舊房往往是反映它當時那個時期的需求。比如結構上，過去的房子是讓你住，但是并不能保證你住得怎么樣，因此在人性化方面考慮并不是很好，但是當下的設計就會考慮得很好。

　　改造方法：通常來講，我們在拿到老房子的時候，首先在設計上要解決它的實用性問題。老房子面積普遍不是特別大，收納空間和使用空間這兩塊大多存在很多問題，這也是設計師首先要考慮的問題。在設計上，就要充分利用舊房的一些邊角、角落這些地方，增加收納空間。

　　建議這種老房子，在設計上最好不要做得過分復雜，因為這跟房屋的條件有關系，應該把它的重點放在實用性上。另一個關注點是基礎建設上，因為老房子的水電，還有一些墻體等方面，可能不是很完善。

　　拆改 最好拿到房屋結構圖

　　出場專家：胡增光，今朝裝飾工程部工程總監

　　改造原因：由于舊房的房屋結構一般都不太合理，為了將房屋原有結構重新進行整合，擴展居室使用空間，需要對部分墻體進行適當改動。

　　改造方法：拆改之前必須向相關部門咨詢和申請，在得到書面批準之后方可動工，決不可盲目拆除承重墻，改變房屋受力結構，也不可隨意在承重墻上穿孔、打洞。最好能拿到房屋原來的結構圖，這些工作需要業主提前和物業、房管部門等進行溝通，如果找不到相關的資料，有一些老小區的結構圖都可以在相關設計院的圖紙資料庫里找到，這方面的工作千萬不能忽略。

　　有幾個原則是要強調的，承重墻是絕對不能動的，燃氣跟暖氣也不要動，建議業主必須去找專業人員。另外，陽臺承重墻也是絕對不能拆的。尤其是居室與陽臺之間承重墻窗下的部分，最好不要拆除，因為窗下墻起著壓住陽臺、達到平衡的作用，一旦將窗下墻打掉，陽臺結構部分就有可能失去平衡，造成房屋安全事故的隱患。許多家庭會利用陽臺來增加房屋使用面積，將其改成客廳、書房或廚衛等，改建時須考慮其承重能力，陽臺是向外延伸出去的，加上有一定的歷史，因此應避免擺放過重的物件或增加磚墻。　

      ■ 重點空間

      衛生間 盡量節省空間

　　出場專家：關忠華，百安居北京來廣營分公司質監經理

　　許多人在舊房翻新時都會更換潔具，而在只有四五平方米的舊房衛生間內，潔具的尺寸絕對是考慮的第一要素。在小空間里選擇分體馬桶可以節約空間。

　　衛生間里的洗面盆有各種各樣的形狀和尺碼，但是最適合面積狹小衛生間的是半隱藏式的面盆。一般來說，老舊房的衛生間里一般不傾向于安裝柱式面盆，因為下面的柱體空間幾乎無法利用，如果包裹在浴室柜體里，又喪失了柱盆的意義。建議買一個幅面偏窄的臺上盆，省下的錢再購置一個容積超大的臺下柜，可以充分利用空間。

　　如今許多家庭喜歡用整體浴室，衛生間也多做到了干濕分區。可以用透明玻璃將淋浴區隔起來，并采用上滑式拉門，起到一定的分區效果。另外，如果安裝普通的淋浴桿加噴頭，人至少要站到距離墻面60厘米的位置才能沖淋身體，如果改裝成入墻式龍頭，那么淋浴桿所占的20厘米距離就節省出來了。

　　■ 關鍵點

　　電路改造 這部分是重中之重

　　出場專家：黃湘陵，科寶博洛尼家居裝飾集團生活方式事業部工程總監

　　改造原因：一般來說，許多舊房的電線一般只有一個或兩個回路，連電話線和電視線都是簡單出線，更別提寬帶入戶和局域網了。而且，許多舊房的線路出現老化、過時等現象，面板插座及線路規劃都不十分合理。

      舊房翻新時最好請專業人員對電路進行詳細檢測。

　　改造方法：最好能找專業的公司及人員徹底檢查老化線路，按照標準改裝，可以先找到最早裝修時的電路圖，這樣改造起來就更容易。在電線上，有的老房子裝的是鋁線有的是銅線，但都不符合國家標準，對于這樣的電線，一定要換成國家標準電線，每一路主線必須使用2.5毫米的銅線，線截面不應小于10平方毫米，在墻里埋線時必須穿套PVC絕緣管，安裝空調等大功率電器則應單獨走一路4平方毫米的線。

　　另外，目前家庭中的電路至少是四個回路，通常應該是照明走一路、空調走一路、插座走三至四路。這樣做的好處是，一旦某一線路發生短路或其他問題時，停電的范圍小，不會影響其他幾路的正常工作。

　　水路改造 上水改造非常必要

　　出場專家：年志仁，亞光亞裝飾北京分公司副總經理、監察中心總監

　　改造原因：上水管路使用較長時間后，礦物質會沉積在水管內壁上生成水垢。老的鍍鋅鐵管，由于水的氧化作用，會造成管路局部銹蝕及污染，尤其是水管接頭套絲的部位，里外都容易生銹。另外，廚衛改造一般也會將以前的明管改為暗管。