財政部、國家稅務總局于去年年底發布了《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文，筆者現就通知中關于安置殘疾人就業單位的城鎮土地使用稅問題、出租房產免收租金期間房產稅問題以及將地價計入房產原值征收房產稅問題這三方面對該文件進行解讀。
一、 關于安置殘疾人就業單位的城鎮土地使用稅問題
對在一個納稅年度內月平均實際安置殘疾人就業人數占單位在職職工總數的比例高于25%（含25%）且實際安置殘疾人人數高于10人（含10人）的單位，可減征或免征該年度城鎮土地使用稅。具體減免稅比例及管理辦法由省、自治區、直轄市財稅主管部門確定。
關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅的問題，國家稅務總局在1988年下發的《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字[1988]15號）第十八條第四項中明確，對民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地減免征收城鎮土地使用稅。后來，民政部門不再直接舉辦福利工廠，但隨著福利事業的社會化，殘疾人就業的單位逐步拓展到經濟、社會的各個領域，一些企事業單位承擔起了安置殘疾人就業的社會責任。
為繼續貫徹促進殘疾人就業的精神，保持政策的連續性，對安置殘疾人就業單位的城鎮土地使用稅問題在財稅[2010]121號中重新進行了明確。也就是說安置殘疾人就業單位可以減征或免征某年度城鎮土地使用稅的條件有兩條：（1）一個納稅年度內月平均實際安置殘疾人就業人數占單位在職職工總數的比例高于25%（含25%）；（2）實際安置殘疾人人數高于10人（含10人）。
此外，財稅[2010]121號規定，《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字[1988]15號）第十八條第四項關于民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地減免政策廢止。
二、 關于出租房產免收租金期間房產稅問題
對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。
在實際的房產租賃中，一些出租人往往采取給予一定期限免收租金的優惠來招攬承租人。如果按實際租金收入征稅，免收租金期間納稅人對其房產按零租金申報，據此計算的應納稅款為零，造成了稅收流失。盡管免收租金期間沒有租金收入，但該房產用于出租，屬營業用房，應繳納房產稅。
根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）第一條規定，“無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。”此處注意“無租使用”和“免收租金”是不一樣的概念。一般來講“無租使用”視為出借，而非租賃交易行為。“免收租金”則存在發生的租賃事實，并在租賃交易中，租賃雙方約定一定時期租金為零的行為。在房產租賃行為中，除房產產權未明確或存在未解決的租典糾紛外，房產所有人為房產稅的納稅義務人，應最終承擔房產稅。
為堵塞出租房產免收租金期間房產稅征收漏洞，財稅[2010]121號明確，出租房產免收租金期間計稅依據為房產原值，并由產權所有人繳納。
此條規定符合房產稅的基本精神——只要用于商業目的就應該征收房產稅，也就是說納稅人只能在從價和從租之間選擇其中一個方式繳納。
三、 關于將地價計入房產原值征收房產稅問題
對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。
財稅[2008]152號第一條規定：對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。但對地價問題并未明確。同時，適用不同會計制度的企業，由于會計處理不同，有的將地價計入房產原值，有的則不計入，從而在納稅人之間產生了稅負不公。為維護稅收公平，堵塞稅收漏洞，有必要就此問題進行明確。
財稅[2010]121號明確了無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。這樣“房地一致”的原則，在一定程度上提高了土地利用成本，有利于促進節約集約用地。
考慮到將地價計入房產原值后，部分單位如倉儲、物流企業等由于生產經營的特殊性，占地面積大，可能稅負增加較多，對這類“大地小房”的情況給予了一定照顧：“宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。” 這條比較人性化，是優惠政策。容積率是反映土地使用強度的指標。容積率越小說明工程項目的建筑面積小，沒有充分地利用土地，造成土地浪費。
