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摘要：住房租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，為了加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，政府有必要引導住房租賃市場的持續(xù)健康發(fā)展，財稅政策是政府引導住房租賃市場發(fā)展的重要政策工具之一，必須要合理加以運用。目前我國的財稅政策存在著制約住房租賃市場發(fā)展的“瓶頸”，針對財稅政策存在的這些問題，提出相應對策。
關鍵詞：住房租賃；財稅政策 1財稅政策是引導住房租賃市場發(fā)展的重要政策 工具隨著城市化的穩(wěn)步推進，許多大中城市房價穩(wěn)步攀升有些城市甚至急速上漲，價格已經(jīng)偏離了理性的軌道，不少城市的房價收入比已大大超過國際流行標準，購房難成為許多老百姓的一種現(xiàn)實遭遇，也成為了亟待解決的民生問題。房價居高不下的原因很多，包括高昂的土地出讓金、名目繁多的種種稅費、房地產(chǎn)企業(yè)的成本和壟斷利潤，還有投機者的大肆炒作等因素，但從根源上來說房價畸高的原因在于住房的供給結構失調(diào):商品房很多，而住房租賃市場卻不發(fā)達。事實上住房租賃市場是房地產(chǎn)市場不可或缺的組成部分，然而由于長期以來過分忽略其作用，而導致住房租賃市場的發(fā)展面臨著諸多難題。為了加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，政府有必要引導住房租賃市場的持續(xù)健康發(fā)展。如何進行調(diào)控？采取何種手段？這是政府面臨的一大難題。財稅政策作為一種重要的利益誘導機制，其對調(diào)控對象具有顯著的激勵和刺激作用，透過這種激勵、刺激作用誘導社會經(jīng)濟主體從自身利益出發(fā)，作出符合政府政策意圖的選擇，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，因此政府應該將財稅政策視為調(diào)控住房租賃市場的重要政策工具之一，必須加以合理運用并發(fā)揮出其最大功效。 2目前住房租賃市場發(fā)展面臨的財稅政策“瓶頸” 1．“土地財政”及房地產(chǎn)保有稅缺失導致租賃市場上的房源不足。由于分稅制的不完善，地方政府為了獲取足夠多的財政收入應付日益增長的支出需求，土地資源就成為不少地方政府的支柱財源。但是，地方政府對土地出讓收入的過分依賴產(chǎn)生了這些后果:對財源建設的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利影響;無法提高地方政府缺乏建設保障性住房的積極性;無法形成鼓勵普通租賃住房建設的激勵機制。房地產(chǎn)企業(yè)高價買地之后，為獲取高額的壟斷利潤，基本上都是對土地進行商業(yè)開發(fā)，他們對普通租賃住房的建設不會產(chǎn)生任何興趣。“土地財政”引發(fā)的這些后果直接制約了住房租賃市場的發(fā)展，因此“土地財政”不能夠正確引導房地產(chǎn)市場結構調(diào)整和建設方向轉變，導致了房地產(chǎn)市場“跛足”而行。 2．住房補貼制度不夠完善。住房補貼包括實物補貼和貨幣補貼兩種方式，實物補貼主要指政府建設或補貼開發(fā)商由其建設公共租賃房，并以低價出租給中低收入者，貨幣補貼主要是指政府直接將資金支付給符合條件的家庭，由他們在市場上自主選擇居住地點。這兩種補貼方式各有其優(yōu)缺點：實物補貼有利于增加住房供給，緩解住房短缺問題，但是容易產(chǎn)生效率損失而且會形成低收入社區(qū);貨幣補貼靈活方便，尊重消費者的自主選擇，能起到活躍住房租賃市場的作用,但是可能會推高租賃市場上的房屋租金，被補貼對象也很容易將補貼挪作他用，使得補貼效果大打折扣。 目前我國在實物補貼的實施過程中遭遇了很多困難。面臨的具體問題有：首房源問題、如何平衡住戶的需求和利益的問題、對開發(fā)商的補貼存在漏損，住房租賃者并未得到根本實惠。為了解決實物補貼面臨的這些問題，不少地區(qū)嘗試著將實物補貼和貨幣補貼相結合，但是貨幣補貼的補貼標準和覆蓋范圍不是很科學，需要繼續(xù)加以改善，如很多地方貨幣補貼標準采取的就是“一刀切”的辦法，沒有考慮到家庭人口、收入水平、住房困難程度等因素，外來務工人員也未被納入貨幣補貼的范圍加以考慮。另一方面，貨幣補貼實施后會不會影響到市場租金和房價也不可知，可能會加大房地產(chǎn)市場調(diào)控的難度。從深層次而言，由于沒有建立個人信用檔案和個人收入申報制度，不管是實物補貼還是貨幣補貼在實施過程中都面臨著無法合理確定補貼對象的尷尬境地。 3．與住房租賃相關的稅收優(yōu)惠仍存在不少缺陷。 目前財政部、國家稅務總局出臺了一些促進住房租賃市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策，在財稅（2008）24號文件中提到：對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅；對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對企事業(yè)單位、社會團體 |
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