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商品房的銷售面積如何計算？
商品房的銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積 （l）套內建筑面積的計算方法： 套內建筑面積：套內使用面積十套內墻體面積十陽臺建筑面積 ①套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規范》（GBJ96—86）規定的方法計算；其他建筑，按照專用建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建筑設計規范》計算； ②套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：a.共用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入內墻體面積；b.非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。 （2）商品房分攤的公用建筑面積的計算方法主要包括以下兩部分： ①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積； ②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。 下列空間不得計入公用建筑面積： ①作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等； ②作為人防工程的地下室。 公用建筑面積計算公式： 公用建筑面積＝整棟建筑的面積-各套套內建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分攤系數＝公用建筑面積/各套套內建筑面積之和分攤的公用建筑面積＝各套套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數一般高層住宅公用建筑面積分攤系數為0.4左右。 因此，商品房銷售面積公式還可表達為： 商品房銷售面積＝套內建筑面積（l十公用建筑面積分攤系數＜約為0.4＞） 特別提示：買房時哪些項目不計入商品房的建筑面積？ 1、層高在2.2米以下的房屋，凈高在2.05米以下的地下室和半地下室。 2、突出房屋墻面的構件、配件、藝術裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺階等。 3、房屋之間無上蓋的架空通道。 4、無柱雨篷。 5、建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 6、騎樓、過街樓的用做街巷通行的部分，以及房屋底層用做街巷通行的部分。 7、房屋的天面、挑臺、天面上花園、泳池。 8、消防、檢修等用途的室外爬梯。 9、構筑物，如獨立煙囪、煙道、水塔、儲油(水)池 什么叫住宅的開間、進深、層高、凈高？
住宅的“開間”就是住宅的寬度。 住宅的“進深”就是住宅的實際長度。 住宅的“層高”就是一層房屋的高度。 凈高=層高 - 樓板厚度 特別提示：商品住宅的開間、進深、層高（即住宅的寬度、長度、高度），這三大指標是確定住宅價格的重要因素。 什么是使用率？什么是實用率？ 使用率=住宅套內凈面積即使用面積/住宅面積 一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間， 實用率=套內建筑面積/住宅面積 實用率大于使用率，往往有開發商用實用率來吸引買房人。 什么是建筑容積率？建筑密度和綠化率？ “容積率”，是建設用地范圍內陸上建筑面積與建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。 建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。 綠化率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。 特別提示：對于發展商來說，容積率和建筑密度決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率和建筑密度直接涉及到居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，居民的舒適度越高 名詞解釋：低層、小高層、多層、躍層、復式
低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。 小高層：8層至12、13層的建筑。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結構，帶電梯。 多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 -8層，一般采用磚混結構，少數采用鋼筋混凝土結構。 躍層：是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛生間等。 復式：復式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯系上下。其目的是提高住宅空間利用率 買房前，做好三項基本調查：
1、樓盤的土地優勝性質 2、該樓盤是否取得預售資格 3、開發企業的誠信度如何 這一點非常重要，你所看中的樓盤是由誰開發的，資質怎樣，業績怎樣，信譽怎樣，過去與業主間有沒有糾紛，這些糾紛是如何處理的等等。這些信息雖然繁雜，但是它往往可以說明該開發企業的誠信度。 這些房子不能買！ 一是違法或違章建筑； 二是房屋使用權不能買賣，房屋產權有糾紛或產權未明確時，也不能買賣； 三是未經合法程序批準銷售的房屋； 四是著名建筑物或文物古跡等限制流通的房屋； 五是由于國家建設需要，已確定為拆遷范圍內的房屋，禁止買賣。 在售樓處要讓開發商出示“五證” 五證是指： 《國有土地使用證 |
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