認(rèn)清“面積”真面目

    ■律師說房

    ⊙何先武 董普麗

    購房時會遇到的“面積”包括了很多種，如房屋套內(nèi)面積，建筑面積，公攤面積等等，稍不留神，就會掉進(jìn)開發(fā)商精心設(shè)置的陷阱里。

    房屋面積直接影響到住戶的生活質(zhì)量，為了認(rèn)清面積真面目，購房者應(yīng)注意以下幾個方面：

    第一，弄明白各種“面積”概念。通俗點(diǎn)說，套內(nèi)使用面積就是房間里可以鋪地板的范圍；墻體分山墻和公共墻，購房者對于山墻和公共墻都享有一半的所有權(quán)；陽臺面積就是整個陽臺的面積；套內(nèi)建筑面積就是套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積；公攤面積就是房屋所在整個樓的全部公攤部分，分?jǐn)偟綐I(yè)主房屋上的面積；房屋的建筑面積就是套內(nèi)建筑面積+公攤面積。

    第二，了解公攤面積的范圍及其公攤系數(shù)的計(jì)算方法。購房者應(yīng)當(dāng)了解應(yīng)納入公攤之列以及應(yīng)排除在公攤之外的建筑，以防開發(fā)商將辦公室，自營用房等也納入公攤范圍。

    根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、公共廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及基本功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。

    不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間包括：倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫中、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房；其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷(預(yù))售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

    公攤系數(shù)即為整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和。

    第三，仔細(xì)查驗(yàn)測繪報(bào)告。另外，看測繪報(bào)告時，不能單看面積，更要看具體的長度、寬度和高度，這樣就可以很容易地將房屋的長度、寬度和高度復(fù)測出來以確認(rèn)是否與測繪報(bào)告中所標(biāo)示的數(shù)據(jù)相符。

    第四，合同約定要細(xì)致。在與房開商簽訂購房合同時，購房者最好與房開商約定詳細(xì)的面積條款，對套內(nèi)使用面積，公攤面積，套內(nèi)建筑面積，公攤部分的范圍，測繪機(jī)構(gòu)等做出具體的約定，在約定面積時不僅要約定具體的面積大小，還要約定具體的長、寬、高尺寸。

    另外，還要針對面積條款約定具體的違約責(zé)任條款，以更好的對房開商形成有效的約束。

    (作者系貴州富迪律師事務(wù)所律師)