房地產開發流程（完整）（3）

第三節 房地產開發的主要內容
　　一、房地產開發項目可行性研究
　　(一)、可行性研究的基本概念和作用
　　1、可行性研究的基本概念。在房地產項目投資開發以前，為了避免主觀決策、盲目建設帶來的損失和不良后果，并實現房地產開發的效益最大化，必須對擬建項目在工程技術和經濟方面進行研究、論證。決策者不僅要掌握項目的基本情況及有關資料，還要研究該項目在技術上是否可行、在經濟上是否合理、投資的結果是否能取得較好的效益，是否有多方案選擇的可能等等。這種技術論證的方法稱為可行性研究，其基本內容包括市場預測和研究、技術方案研究、項目經濟評價三個部分，
　建筑容積率與建筑面積密度含義類同，區別在于容積率是無量綱的指數。
　　(6)、人口凈密度。
　　人口凈密度：居住人數÷居住建筑用地面積(人/公頃)
　　人口凈密度不僅反映了住宅分布的密集程度，還反映了平均居住水平，因此規劃中通常作為概算用地的綜合指標。
　　(7)、居住建筑用地指標。
　　居住建筑用地指標決定于四個因素：①居住面積定額(平方米/人);②居住面積密度 (平方米/公頃);③居住建筑密度(%);④平均層數。
　　平均每人居住建筑用地：平均每人居住面積定額÷層數X居住建筑密度×平面系數(平方米/人)
　　或=每人居住面積定額×居住建筑用地面積÷總居住面積(平方米/人)
　　(六)、開發商在規劃設計階段的職責
　　一個項目的規劃設計，往往需要委托某設計單位完成，但這并不等于開發商不介入這一活動，相反，開發商必須組織并參與整個規劃設計的研究和論證，以便規劃設計更加合理、更加切合當時當地的實際情況。開發商主要完成下列協調、管理的工作。
　　1、會同城市規劃部門，經過反復勘察、研究論證，選定項目開發地點，確定用地范圍和建設規模。
　　2、委托規劃設計，進行多方案比較，確定規劃方案。
　　3、參照國家或地方政府規定的定額指標，參與研究確定項目規劃設計的投資概算以及各項技術經濟指標。
　　4、積極為施工單位創造開工條件，規劃設計方案一旦確定，就要制定分期出圖計劃，盡快提出規劃總平面圖、道路規劃圖、豎向規劃圖、管網綜合圖、土石方工程圖等。并抓緊組織設計單位進行建筑工程的單項設計，盡快完成項目的施工圖紙。
　　5、熟悉和審查圖紙。
　　6、組織現場規劃設計小組，由開發商牽頭，組織規劃設計、建工、市政、公用建設等部門參加，定期開會研究在建設過程中出現的問題，使施工得以順利進行，
　　四、房地產開發項目工程建設與管理
　　(一)、房地產開發項目工程建設與管理的內涵與程序
　　1、房地產開發項目工程建設的內涵。房地產開發項目工程建設，是將房地產開發項目所涉及的勞動力、資金、材料、設備、基礎設施以及專業人員的技術和經驗等多種資源聚集到某個特定的時空點上來進行一項復雜的施工生產活動。
　　2、房地產開發項目工程建設的基本程序。
　　房地產開發項目工程建設，對開發商來說，其主要職責是項目的組織與管理，具體任務是通過招、投標優選施工單位，并組織其施工，同時進行監督和管理，使房地產開發項目在規定的時間和投資預算范圍內，保質保量完成項目的建筑安裝工程和配套建設，并順利交付使用。按照開發項目建設的時間和順序，房地產開發項目工程建設的基本程序可分為四步，即開發項目工程建設準備、通過招投標優選施工隊伍、進行開發項目施工建設和開發項目的竣工驗收交付使用。
　　(1)、房地產開發項目工程建設準備。
　　開發商在項目開工建設之前，首先需辦理項目報建和施工所需各種證件批件手續;完成施工現場勘察與施工圖設計，籌措并落實建設資金，準備施工現場，進行施工場地的“三通一平”。同時，到主管部門審批，協調變電、煤氣、消防、電訊等基礎設施配套工作;以及其他各項準備工作。
　　(2)、進行招投標，優選施工隊伍。
　　房地產開發項目通常由項目主體和市政及公用配套設施等若千個分項工程組成。開發商一般通過招標投標，從中優選一個總承包商或若干個不同性質的承包商共同施工，以保證質量，縮短工期，降低造價。招投標是開工建設前的主要工作之一。施工隊伍的選定是以簽訂施工合同為標志。
　　(3)、開發項目施工建設。
　　當開發商與通過評標確定的中標者雙方簽訂了建設工程施工合同，開發商到項目所在地的縣級以上人民政府行政主管部門辦理開工手續，并取得該部門發放的施工許可證以后，即標志著開發項目開工準備工作的最后完成，接下來就是由工程承包商負責項目的施工建設。
　　在項目施工建設過程中，開發商為了保證工程質量、工程進度和資金的合理使用，還要指派本公司成員或委托監理單位，嚴格按照設計和合同要求，對施工建設過程進行總體的組織協調和監督控制，以保證開發項目的總體目標得以順利實現。
　　(4)、開發項目的竣工驗收。
　　開發項目竣工驗收，是工程項目竣工后和交付使用前的檢查驗收，是開發項目建設的最后環節，也是全面考核工程建設和全面檢驗設計施工質量的最終環節，意義十分重大。
　　為了防患于未然，確保工程質量，必須實行工程的分部、分項驗收。尤其對于隱蔽工程，必須及時強化質量監督、驗收，以杜絕隱患。除了對主體工程檢查驗收外，還應注意對附屬工程及室外工程的檢查驗收。凡未經驗收或驗收不合格的開發項目，不得交付使用。
　　此外，項目正式交付使用以后，不論是已出售或出租部分，還是尚未出售、出租部分，都應盡可能在工程承包商責任期內及時發現工程質量上的缺陷，以便讓工程承包商承擔檢修責任。
　　3、房地產開發項目管理。
　　房地產開發項目管理，就是以高效率地實現項目目標為最終目的，以項目經理負責制為基礎，運用系統工程的觀點、理論和方法，對開發項目工程建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。
　　具體講，房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求;約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等;除此之外，房地產開發項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約：房地產開發涉及投資方、監理方、勘察、規劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛生、消防、商業、服務、環境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產項目開發建設是一項復雜的系統工程，必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系，來統籌和協調開發項目的全過程和確保總體目標的實現。　2、可行性研究的作用。可行性研究的主要作用表現在如下的方面：
　　(1)、作為確定項目建設的必要依據。投資者根據可行性研究報告對某一方案的評估結論，決定是否操作該投資項目。
　　(2)、作為向銀行和其他金融機構融資的依據。比如對銀行而言，要在審查項目的可行性研究報告的基礎上，判斷借出資金在項目建設后有無償還能力，貸款的風險如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。
　　(3)、可行性研究報告是向當地政府及其所屬城市規劃、土地管理部門、建設管理部門申請立項和建設執照的依據，同時也作為環保部門審查項目對環境影響的依據。
　　(4)、作為開展項目工程設計、設備訂貨、原材料訂貨、施工準備等建設前期工作的基礎，為進行后續工作進行鋪墊。
　　(5)、根據可行性研究報告對特定方案的評價，投資方可以合理進行企業組織管理、制定機構設置、設定勞動定員和職工培訓計劃。
　　(6)、作為國家各級計劃部門編制固定資產投資計劃和編制下階段規劃設計工作的依據。
　　(二)、可行性研究的階段、基本內容和步驟
　　1、可行性研究的階段。一般而言，可行性研究分為機會研究、初步可行性研究、可行性研究和項目評估決策四個階段。房地產開發項目的可行性研究同樣遵循這樣的四階段原則：
　　(1)、投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找有利的投資機會。
　　投資機會研究的主要內容有：地區情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環境、國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。
　　(2)、初步可行性研究。亦稱“預可行性研究”。在投資機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括：
　　①、在機會研究結論的基礎和詳細資料的基礎上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進行下一步的詳細可行性研究。
　　②、確定對某些關鍵性問題需要進行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術方案進行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節省時間和費用。
　　③、根據項目的選擇依據和標準，確定項目的初步可行性。依據初步可行性研究結果編制初步可行性研究報告。
　　初步可行性研究階段的主要內容：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區的社會經濟情況、項目地址及其周圍環境、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等。
　　(3)、詳細可行性研究。即通常意義上的可行性研究。主要是對擬開發建設項目進行詳細深入的技術經濟分析論證，從技術、經濟社會和財務方面為項目進行投資決策提供科學依據。
　　(4)、項目的評估和決策。項目評估是由決策部門組織或授權于建設銀行、投資銀行、咨詢公司或有關專家，對上報立項的建設項目可行性研究報告進行全面的審核和再評估。其內容包括：
　　①、全面審核可行性研究報告中反映的各項情況是否確實;
　　②、分析項目可行性研究中各項指標計算是否都正確，包括各種參數、基礎數據、定額費率的選擇;
　　③、從企業、國家和社會等方面綜合分析和判斷項目的經濟效益和社會效益;
　　④、分析和判斷項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性，對項目作出取舍的最終投資決策;
　　⑤、最后寫出項目評估報告。
　　2、可行性研究的基本內容。由于開發項目的性質、規模和復雜程度不同，其可行性研究的內容不盡相同，各有側重。一般房地產開發項目可行性研究的內容應主要包括以下幾個方面：
　　(1)、總論：包括開發項目概況、研究結果概要、存在問題和建議。
　　(2)、市場需求、供給預測——租售價格變化趨勢預測。
　　(3)、開發項目基本情況，分析其潛在優勢與問題，機遇與挑戰：
　　(4)、明確資源、原材料及公用設施條件。
　　(5)、根據慣常條件，確定開發項目的實施計劃和進度要求。
　　(6)、項目投資、銷售費用的投入時間。
　　(7)、資金來源及融資方式。
　　(8)、項目租售收入預測
9)、國民經濟評價和項目財務評價。
　　(10)、項目評價與結論。
　　3、可行性研究的步驟。房地產項目的可行性研究工作一般按以下七個步驟進行：
　　(1)、接受委托，明確研究目標。在項目建議被批準之后，開發商即可委托有關咨詢評估公司或投資顧問公司對擬開發項目進行可行性研究。承擔單位接受委托時，應獲得項目建議書和有關項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內容，制定工作計劃。
　　(2)、收集資料，調查研究。主要從市場調查和資源調查兩方面進行。市場調查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經濟規模和項目的競爭能力。資源調查包括建設地點調查、開發項目用地現狀、交通運輸條件、外圍基礎設施、環境保護、水文地質、氣象等方面的調查。為下步規劃方案設計、技術經濟分析提供準確的資料。
　　(3)、設計方案。根據項目建議書的要求，結合市場和資源調查，在收集到的資料和數據的基礎上，建立若干可供選擇的開發方案。
　　(4)、財務評價和國民經濟評價。對經上述分析后所確定的方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎上，對方案進行詳細財務評價和國民經濟評價。研究論證項目在經濟上的合理性和潛在盈利能力。
　　(5)、方案比較與選擇。根據以上分析，反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則和優選標準，采用技術經濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術上的可行性，進一步確定項目規模、構成、開發進度。
　　(6)、制定實施計劃。對于選定的滿意方案，制定詳細的實施計劃，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。
　　(7)、編制可行性研究報告。經過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦可行方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據。
　　二、土地使用權獲取
　　目前，我國土地使用權的獲取主要通過行政劃撥和市場機制兩條途徑。對原先已通過行政劃撥的土地，在更新改造、再開發過程中，開發商主要通過補地價的方式重新獲取土地使用權。對于新開發的土地，開發商主要通過出讓方式獲得土地使用權。有關途徑和方式簡述如下。
　　(一)、通過政府行政劃撥獲取土地使用權
　　根據現行的法規及政策條例，國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業，需要征用集體所有土地或者國有土地，可由政府行政劃撥。因為行政劃撥土地使用權是國家給予的一種特殊政策，所以，《土地管理法》對可以采取劃撥的范圍作了明確規定。同時限定了批準權限，嚴格保護基本農田，凡基本農田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃，都必須報國務院批準;其余由省級人民政府批準。
　　建設征用土地時，應按規定支付土地補償費和安置補助費。此外，征用城市郊區的菜地，須按規定交納新菜地開發建設基金;在土地使用過程中，建設單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關費用。
　　(二)、國有土地使用權的有償使用
　　國有土地使用權有償使用是指國家將一定時期內的土地使用權提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規定，一次或分年度向國家繳納土地有償使用費的行為。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經批準可以采用劃撥方式供地的，都應當采用有償使用的方式。目前，國有土地使用權有償使用的方式主要有三種。
　　1、國有土地使用權出讓。國有土地使用權出讓是指國家將一定年限內的土地使用權讓給土地使用者，由土地使用者一次性的向國家支付土地使用權出讓金和其他費用的行為。按目前的規定：土地使用權出讓的年限，由國家和土地使用權受讓方通過國有土地使用權出讓合同來約定，但國家對出讓的最高年限有具體規定，即：居住用地70年;工業用地50年;教育，科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地 50年。
　　合同約定的年限不得超過國家規定的最高年限，超過最高年限則無效。
　　在土地使用期限內，土地使用者應當按國家規定和合同約定的用途使用土地，也可以依法轉讓、出租和抵押土地。土地使用期屆滿，如果仍需繼續使用可以依法重新申請，批準后重新簽訂土地使用合同，否則土地無償收回。在土地使用期限內國家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時，應當按使用的年限及土地使用者開發投資情況予以補償。
　　土地使用者在土地使用期內需要改變土地用途的應當經原批準機關批準，并與土地行政主管部門重新簽訂土地使用權出讓合同或土地使用權出讓的補充合同。否則，將不得改變合同約定的用途。
　　目前，國有土地使用權出讓的方式一般有招標、拍賣和協議出讓三種形式。
　　(1)、招標出讓土地使用權。是指在規定的期限內，由符合規定的單位或個人(受讓方)，以書面投標形式，競投某塊土地的使用權，再由土地使用權出讓方評標決標、擇優而取。招標的文件包括：招標通知書、投標指引(或招標須知)、投標書、中標證明通知書、土地使用權出讓合同(含土地使用條件)等。這里還要說的是招標出讓中能否中標不完全決定于地價，還應考慮對土地的綜合利用規劃方案等因素。
　　(2)、拍賣出讓土地使用權。是指在指定的時間、地點，利用公開場合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高價者取得土地使用權。拍賣方式充分引進競爭機制，政府也可以獲得最高地價。但不是所有土地都可以采用拍賣方式的，只有一些競爭性很強的行業用地可以采用。拍賣前，要先對土地做好規劃，確定土地的位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等。
　　(3)、協議出讓土地使用權。是指出讓方(國家)與受讓方(土地使用者)通過協商方式有償出讓土地使用權。具體說，應先由用地者向政府提出用地申請，經批準后由出讓方和受讓方協商地價、出讓年限、付款方式，付款期限以及土地使用條件，經雙方協商達成一致后，簽訂土地使用權出讓合同。協議出讓基本沒有引入競爭機制，缺乏公開性和公平競爭。但對一些缺乏競爭的行業和大型設施用地還是必要的，仍然是土地使用權出讓的方式之一。

　2、國有土地使用權租賃。國有土地使用權租賃是指國家將一定時期內的土地使用權讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。目前這種方式正在試點之中，并取得了較好的效果，彌補了國有土地使用權出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長時期的使用土地者，滿足了中小投資者的需要，更具有靈活性。同時對現有劃撥土地使用權逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。目前有關法規的制定正在研究之中。
　　3、國有土地使用權作價人股。國有土地使用權作價人股是指將一定時期的國有土地使用權出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。實際上這種方式也可以作為國有土地使用權出讓的一種特殊形式。這種方式在目前的國有企業改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產的流失，又為國有困難企業的改制改組創造了條件。這主要是針對現有國有企業使用的劃撥土地使用權需要改制時適用。對企業新增用地，特別是征用土地之后提供紿用地單位使用的不能采用這種方式。
　　(三)、補地價方式
　　鑒于我國土地使用權的行政劃撥大量存在，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，對以行政劃撥方式取得的土地使用權，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其，信附著所有權可以轉讓、出租、抵押。
　　為了鼓勵經行政劃撥得到土地使用權的單位將土地使用權推向市場，國家在收取補繳的土地出讓金時，都有不同程度的優惠。

三、房地產開發與規劃設計
　　(一)、城市規劃的含義
　　關于城市規劃的含義，各國由于其社會、經濟體制和經濟發展水平的不同，對其解釋有所差異和側重，但基本內容是大致相同的。在我國，一般把城市規劃定義為：是為了實現一定時期內城市的經濟和社會發展目標，確定城市性質、規模和發展方向，合理利用城市土地、協調城市空間布局和各項建設而進行的綜合部署和具體安排。
　　(二)、城市規劃的工作階段和內容
　　1989年我國頒布的《城市規劃法》中將城市規劃規定為總體規劃和詳細規劃兩個階段。但在實際工作中，為了便于工作的開展，在編制總體規劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規劃綱要，對總體規劃需要確定的主要目標、方向和內容提出原則性意見，作為編制總體規劃的依據。根據城市的實際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規劃基礎上增加了分區規劃編制階段，其目的是進一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協調各項基礎設施和公共設施的建設。詳細規劃根據不同的需要、任務、目標和深度要求，可分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃兩種類型。
　　(三)、城市規劃的審批
　　城市規劃是城市建設和管理的基本依據，城市規劃的審批實行嚴格的分級審批制度，具體為：
　　1、城市規劃綱要須經城市人民政府審核同意。
　　2、城市總體規劃的審批：中央直轄市的總體規劃由直轄市人民政府報國務院審批;省和自治區首府及100萬人口以上的大城市的總體規劃，由所在省、自治區人民政府審查同意后，報國務院審批;其他城市的總體規劃，報省、自治區、直轄市人民政府審批;市管轄的縣城、建制鎮的總體規劃，報市人民政府審批;其他建制鎮的總體規劃，報縣人民政府審批。
　　城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規劃前，須經同級人民代表大會或其常務委員會審查同意。
　　3、城市分區規劃經當地城市規劃主管部門審核后，報城市人民政府審批。
　　4、城市詳細規劃由城市人民政府審批。已編制并批準分區規劃的城市的詳細規劃，除重要的詳細規劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權城市規劃主管部門審批。
　　(四)、城市規劃與房地產開發的關系
　　城市規劃與房地產開發是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期的關系，是后者應服從前者、前者應兼顧后者的相輔相成的關系。城市規劃對房地產開發的影響及約束主要體現在以下兩方面：
　　1、城市規劃對房地產開發經濟效益的影響。為了使一個城市的經濟、社會、環境效益統一和諧，城市規劃往往通過一些控制指標實現這一目標。其中與房地產開發關系最密切和影響較大的是對城市土地開發強度的控制。
　　反映城市土地開發強度的指標通常有三個，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。容積率綜合了前兩者的內容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規劃師和房地產開發商的廣泛重視。
　　2、房地產開發必須符合城市規劃。我國城市規劃法規定，城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。為此，城市規劃管理部門通過建設用地規劃許可證等措施，對包括房地產開發在內的各項建設進行有序有效的管理。具體辦法如下：
　　(1)、關于項目選址意見書。由城市管理部門建議的關于項目選址意見書是房地產開發申報立項時必須具備的文件之一。建設單位在進行項目可行性研究時，要接受城市規劃行政主管部門關于項目選址的規劃指導，審批任務設計書時應當尊重選址意見書。
　　(2)、建設用地規劃許可證。是城市規劃主管部門根據開發單位或有關機構的用地申請以及規劃和建設項目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。房地產開發單位憑借建設用地規劃許可證，才能到土地管理部門申請開發建設用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續。
　　(3)、建設工程規劃許可證。這是核準工程設計、施工圖紙是否符合城市規劃并準予施工的法定憑證。只有在取得建設工程規劃許可證、土地使用權證和其他有關文件后，房地產項目才能破土動工。
　　(4)、臨時建設用地規劃許可證和臨時規劃許可證。這和永久性開發建設用地的申請、審批程序類似，是對于因施工材料堆放、運輸、架設地上線路，鋪設地下管線、進行地下工程建設和地質勘探等需要臨時占用土地所核發的法定憑證，這類用地必須在規定期限內予以收回。
　　(五)、居住區規劃
　　1、居住區規劃的任務。居住區規劃是城市詳細規劃的主要內容之一。其任務就是為城市居民經濟合理地創造一個滿足日常物質和文化生活需要的方便、衛生、安寧和優美的生活環境。在居住區內，除了布置住宅外，還須布置居民日常生活所需的各類公共服務設施、綠地和活動場地、道路廣場、市政工程設施等。居住區內也可以考慮設置少數無污染、無干擾性的工業。

　2、居住區規劃的基本內容。居住區規劃的內容主要有以下幾項：
　　(1)、選擇并確定規劃用地位置和范圍;
　　(2)、確定規劃，即確定人口數量和用地面積大小;
　　(3)、擬定住宅類型、層數比例、數量、平面布置方式;
　　(4)、擬定公共服務設施(包括允許設置的生產性建筑)的內容、規模、數量(包括用房和用地)、分布和布置方式;
　　(5)、擬定道路的寬度、坡度、橫斷面形式及布置形式;
　　(6)、擬定公共綠地、體育、休息等室外場地的數量、分布和布置方式;
　　(7)、擬定有關的工程規劃設計方案;
　　(8)、擬定有關技術經濟指標和造價估算。
　　3、居住區的組成內容。
　　(1)、居住區的工程類型組成。根據工程類型基本上可分為以下兩類：
　　①、建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產性建筑、市政公用設施用房以及小品建筑等;
　　②、室外工程：包括地上，地下兩部分。其內容有：道路工程(各種道路、通道和小路)，綠化工程(各類綠地和綠化種植)，工程管線(給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設施)，以及擋土墻、護坡、踏步等構筑物。
　　(2)、居住區的用地組成。居住區的用地根據不同的功能要求，一般由以下四類組成：
　　①、居住建筑用地。指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁綠地和雜務院等;
　　②、公共建筑和公用設施用地。指居住區各類公共建筑和公用設施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通道、場地和綠地等;
　　③、道路及廣場用地。指居住區范圍內的不屬于上兩項內道路、廣場、停車場、回車場等的用地;
　　④、綠地及體育場，指居住區公園、小游園、運動場、林陰道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動場地、防護綠地等。
　　以上四類用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區總用地的50%左右。
　　4、居住區規劃設計。
　　(1)、居住區規劃設計的基本要求。居住區規劃設計是一項綜合性較強的工作。它涉及的面比較廣，一般應滿足以下幾方面的要求：
　　①、使用要求。為居民創造一個生活方便的居住環境，這是居住區規劃設計最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如為適應住戶家庭不同的人口組成和氣候特點，選擇合適的住宅類型;為了滿足居民生活的多種需要，必須合理確定公共服務設施的項目、規模及其分布，合理地組織居民室外活動場地、綠地和居住區的內外交通等。
　　②、衛生要求。要求居住區有良好的日照、通風等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創造一個衛生、安靜的居住環境。
　　③、安全要求。居住區規劃除保證居民在正常情況下生活能有條不紊地進行外，同時也要能夠適應那些可能引起災害發生的特殊和非常情況，如火災、地震等。因此，必須對各種可能產生的災害進行分析，并按照有關規定，對建筑的防火、防震構造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構筑物等作必要的安排，使居住區規劃能有利于防止災害的發生或減少其危害程度，為居民創造一個安全的居住環境。
　　④、經濟要求。居住區的規劃與建設應與國民經濟發展的水平、居民的生活水平相適應，也就是說在確定居住建筑的標準、公共建筑的規模等時，均需考慮當時當地的建設投資及居民的經濟狀況，降低居住區建設的造價，并節約城市用地。同時，運用各種規劃布局手法，為居住區修建的經濟性創造條件。
　　⑤、施工要求。居住區的規劃設計應有利于施工的組織與經營。特別是當成片居住區進行機械化施工時，更應注意各建設項目的布置適應施工要求和建設程序。
　　⑥、美觀要求。居住區是城市中建設量最多的項目，因此它的規劃與建設對城市的面貌有著很大的影響。有一些原有城市，舊居住區的改建已成為改變城市面貌的一個重要方面。一個明朗、大方、整潔、優美的居住環境的形成，不僅取決于住宅和公共建筑的設計，更重要的取決于建筑群體的組合，建筑群體與環境的結合。
　　5、居住區規劃的技術經濟指標。居住區規劃的技術經濟指標一般包括下面幾項內容：
　　(1)、平均層數。是指各種住宅層數的平均值，一般按各種層數建筑面積與占地面積之比進行計算。如已知各種層數建筑面積：
　　三層建筑面積為1200m2
　　四層建筑面積為1600m2
　　五層建筑面積為2000m2
　　總建筑面積為4800m2
　　各種層數占地面積：
　　三層=1200/3=400m2
　　四層=1600/4=400m2
　　五層=2000/5=400m2
　　總占地面積為1200m2
　　平均層數=總建筑面積÷總占地面積=4800/1200=4(層)
　　(2)、居住建筑密度。
　　居住建筑密度=居住建筑基底面積÷居住建筑用地面積×100%
　　居住建筑密度主要取決于房屋布置對氣候、防火、防震、地形條件和院落使用等要求，因此居住建筑密度與房屋間距、建筑層數、層高、房屋排列方式等有關。在同樣條件下，一般住宅層數愈高，居住建筑密度愈低。
　　(3)、居住面積密度。
　　居住面積密度=居住面積÷居住建筑用地面積(平方米/公頃)
　　居住面積密度是最能表示住宅群用地是否經濟的主要指標，它也與住宅層數、平面系數、層高、房屋間距、房屋排列方式等有關，因此為了全面地反映住宅布置、平面設計和用地之間的關系，一般將居住建筑密度和居住面積密度兩個指標同時使用，相互校核。
　　(4)、居住建筑面積密度。
　　居住建筑面積密度=居住建筑面積÷居住建筑用地(平方米/公頃)
　　為了便于統計和控制住宅的建設量，在實際工作中常用居住建筑面積密度來表示。
　　(5)、建筑容積率。
　　建筑容積率：居住建筑總面積(平方米)÷居住建筑用地面積(平方米)

建筑容積率與建筑面積密度含義類同，區別在于容積率是無量綱的指數。
　　(6)、人口凈密度。
　　人口凈密度：居住人數÷居住建筑用地面積(人/公頃)
　　人口凈密度不僅反映了住宅分布的密集程度，還反映了平均居住水平，因此規劃中通常作為概算用地的綜合指標。
　　(7)、居住建筑用地指標。
　　居住建筑用地指標決定于四個因素：①居住面積定額(平方米/人);②居住面積密度 (平方米/公頃);③居住建筑密度(%);④平均層數。
　　平均每人居住建筑用地：平均每人居住面積定額÷層數X居住建筑密度×平面系數(平方米/人)
　　或=每人居住面積定額×居住建筑用地面積÷總居住面積(平方米/人)
　　(六)、開發商在規劃設計階段的職責
　　一個項目的規劃設計，往往需要委托某設計單位完成，但這并不等于開發商不介入這一活動，相反，開發商必須組織并參與整個規劃設計的研究和論證，以便規劃設計更加合理、更加切合當時當地的實際情況。開發商主要完成下列協調、管理的工作。
　　1、會同城市規劃部門，經過反復勘察、研究論證，選定項目開發地點，確定用地范圍和建設規模。
　　2、委托規劃設計，進行多方案比較，確定規劃方案。
　　3、參照國家或地方政府規定的定額指標，參與研究確定項目規劃設計的投資概算以及各項技術經濟指標。
　　4、積極為施工單位創造開工條件，規劃設計方案一旦確定，就要制定分期出圖計劃，盡快提出規劃總平面圖、道路規劃圖、豎向規劃圖、管網綜合圖、土石方工程圖等。并抓緊組織設計單位進行建筑工程的單項設計，盡快完成項目的施工圖紙。
　　5、熟悉和審查圖紙。
　　6、組織現場規劃設計小組，由開發商牽頭，組織規劃設計、建工、市政、公用建設等部門參加，定期開會研究在建設過程中出現的問題，使施工得以順利進行，
　　四、房地產開發項目工程建設與管理
　　(一)、房地產開發項目工程建設與管理的內涵與程序
　　1、房地產開發項目工程建設的內涵。房地產開發項目工程建設，是將房地產開發項目所涉及的勞動力、資金、材料、設備、基礎設施以及專業人員的技術和經驗等多種資源聚集到某個特定的時空點上來進行一項復雜的施工生產活動。
　　2、房地產開發項目工程建設的基本程序。
　　房地產開發項目工程建設，對開發商來說，其主要職責是項目的組織與管理，具體任務是通過招、投標優選施工單位，并組織其施工，同時進行監督和管理，使房地產開發項目在規定的時間和投資預算范圍內，保質保量完成項目的建筑安裝工程和配套建設，并順利交付使用。按照開發項目建設的時間和順序，房地產開發項目工程建設的基本程序可分為四步，即開發項目工程建設準備、通過招投標優選施工隊伍、進行開發項目施工建設和開發項目的竣工驗收交付使用。
　　(1)、房地產開發項目工程建設準備。
　　開發商在項目開工建設之前，首先需辦理項目報建和施工所需各種證件批件手續;完成施工現場勘察與施工圖設計，籌措并落實建設資金，準備施工現場，進行施工場地的“三通一平”。同時，到主管部門審批，協調變電、煤氣、消防、電訊等基礎設施配套工作;以及其他各項準備工作。
　　(2)、進行招投標，優選施工隊伍。
　　房地產開發項目通常由項目主體和市政及公用配套設施等若千個分項工程組成。開發商一般通過招標投標，從中優選一個總承包商或若干個不同性質的承包商共同施工，以保證質量，縮短工期，降低造價。招投標是開工建設前的主要工作之一。施工隊伍的選定是以簽訂施工合同為標志。
　　(3)、開發項目施工建設。
　　當開發商與通過評標確定的中標者雙方簽訂了建設工程施工合同，開發商到項目所在地的縣級以上人民政府行政主管部門辦理開工手續，并取得該部門發放的施工許可證以后，即標志著開發項目開工準備工作的最后完成，接下來就是由工程承包商負責項目的施工建設。
　　在項目施工建設過程中，開發商為了保證工程質量、工程進度和資金的合理使用，還要指派本公司成員或委托監理單位，嚴格按照設計和合同要求，對施工建設過程進行總體的組織協調和監督控制，以保證開發項目的總體目標得以順利實現。
　　(4)、開發項目的竣工驗收。
　　開發項目竣工驗收，是工程項目竣工后和交付使用前的檢查驗收，是開發項目建設的最后環節，也是全面考核工程建設和全面檢驗設計施工質量的最終環節，意義十分重大。
　　為了防患于未然，確保工程質量，必須實行工程的分部、分項驗收。尤其對于隱蔽工程，必須及時強化質量監督、驗收，以杜絕隱患。除了對主體工程檢查驗收外，還應注意對附屬工程及室外工程的檢查驗收。凡未經驗收或驗收不合格的開發項目，不得交付使用。
　　此外，項目正式交付使用以后，不論是已出售或出租部分，還是尚未出售、出租部分，都應盡可能在工程承包商責任期內及時發現工程質量上的缺陷，以便讓工程承包商承擔檢修責任。
　　3、房地產開發項目管理。
　　房地產開發項目管理，就是以高效率地實現項目目標為最終目的，以項目經理負責制為基礎，運用系統工程的觀點、理論和方法，對開發項目工程建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。
　　具體講，房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求;約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等;除此之外，房地產開發項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約：房地產開發涉及投資方、監理方、勘察、規劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛生、消防、商業、服務、環境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產項目開發建設是一項復雜的系統工程，必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系，來統籌和協調開發項目的全過程和確保總體目標的實現。

二)、房地產開發項目招標與投標
　　1、招標投標的概念。
　　房地產開發項目招標是開發企業擇優選擇施工單位，投標是施工建設單位爭取獲得工程項目的施工任務。開發企業將擬建的房地產開發項目，由企業本身或委托設計單位或咨詢公司完成規劃設計，估算出建成這項工程項目所需要的資金，然后吸引若干家符合投標資格的建筑安裝企業(承包單位)來投標。這些建筑安裝企業對工程進行標價計算，提出報價(標價)、工期以及保證質量的措施，由房地產開發企業從中擇優選取。簡言之，招標就是開發企業利用標價的經濟手段優選施工建設單位;施工單位則得用投標的經濟手段去承接房地產開發項目的工程建設任務。
　　2、房地產開發項目的工程建設招標投標。
　　房地產開發建設工程的招標投標包括兩方面內容：一是由金融機構、企業集團或非經營性項目的主管部門作為擬建項目的發包者，或者以建設單位作為發標者，通過招標方式選擇工程或項目承包者：二是由建設單位、企業集團、工程承包公司、施工單位等以投標者的身份，按規定的投標程序和投標方式，承包工程或設計任務。招標投標是商品經濟的產物，是開發商以及施工單位之間通過公平競爭的方式促使房地產開發的順利完成。
　　3、招標的方式。目前房地產開發項目工程建設招標的方式主要有三種：
　　(1)、公開招標。
　　招標單位通過報刊、電視、廣播等途徑公開發表招標廣告，吸引具備相應條件并愿意參加的投標單位參與競爭。公開招標固然體現了全面、公開、平等的競爭原則，但是工作繁雜、開支費用大，應該視工作性質有選擇地采用。
　　(2)、邀請招標。
　　這是一種非公開方式的招標，由開發商向有承包能力的單位發出招標通知書或邀請函進行招標。一般可選擇3—10家單位參加招標。由于這種方式有針對性，招投標雙方往往相互了解、彼此信任，比公開招標大大節省人力、物力、財力，所以目前被廣泛采用。
　　(3)、協議招標：
　　簡稱議標。適用于少數保密性很強的建設工程，或者條件艱險、施工難度大、時間緊迫的工程，由開發商直接邀請施工單位進行協商，確定工程的造價和工期。這種招標比邀請招標的適用范圍小，但參與議標的單位也不得少于兩家。
　　(三)、房地產開發項目的工程管理
　　房地產開發項目的工程管理，是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產開發項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協調、控制、檢查、驗收等方法，對開發項目施工建設中的技術活動和經濟活動，按照國家標準、規范和合同規定的目標，進行嚴格監督、控制和管理，以確保開發項目總體目標的最終實現。
　　1、工程施工管理。
　　對于房地產開發企業來說，開發項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產階段最主要的任務，它不僅決定開發企業能否為社會提供優質的房地產產品，而且從經濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于準備階段。因此，有效的施工管理也是合理節約開支、提高房地產開發項目投資效益的關鍵環節。
　　房地產開發商在工程施工管理中的主要任務為：
　　(1)、項目組織與協調工作。
　　一方面，選擇施工、供應等參建單位，明確各自在業務往來中應遵守的原則;
　　另一方面，落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、選定施工方案、審定材料與設備供應品種及供應方式。
　　(2)、費用控制。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節支途徑。
　　(3)、進度控制。主要進行進度分析，適時地調整計劃，協調各參建單位進度。
　　(4)、質量控制。提出質量標準，進行質量監督;處理質量問題，組織工程驗收。
　　(5)、合同管理。對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減。，合同糾紛、索賠等事宜。
　　2、工程施工控制。
　　(1)、工程進度控制。
　　工程進度關系到建設工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：第一類，客觀進度計劃。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網絡圖法表示。第二類，總進度計劃。由承包單位的技術部門、計劃部門、質量監督部門等，在項目負責人領導和監督工程師主持下編制。根據工程所需工時數以及人力、物力、設備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃。總進度計劃也可通過橫道圖和網絡圖表示。第三類，單位工程進度計劃。以單位工程為對象進行編制。
　　(2)、質量控制。
　　工程項目的質量是設計意圖被實現的程度。質量控制是指開發項目管理機構以合同規定的質量目標或以國家標準、規范為目標所進行的監督和管理活動。質量控制的任務主要是在施工過程中及時發現施工工藝規模是否滿足設計要求和合同規定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程中的工作質量水平進行評估，將取得的質量數據和承包商履行職責的程度，與國家有關規范、技術標準、規定進行比較，并作出評判。
　　(3)、成本控制。
　　實施成本控制是在不影響工程進度、質量、生產操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預算范圍內。通常在施工階段，要不斷進行直接費用監測分析和間接費用監測分析。
　　①、直接費用監測分析。直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統計報表。將實際費用與工程預算作比較，并且根據實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預算工程單價比較，研究存在問題。
　　②、間接費用監測分析。間接費用的預算數量是以直接費用為基礎，按照間接費用率計算出的。一經確定就要不斷進行監測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要作支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預算費用比較，進行有效控制。

3、房地產開發項目的工程建設監理。
　　(1)、工程建設監理的概念。
　　工程建設監理簡稱為工程監理。所謂工程監理就是對建設者在工程項目實施過程中的技術活動和經濟活動進行管理，使這些活動及其結果符合有關法規、技術標準、規范和工程合同要求，實現房地產開發商的預期投資目標，同時使房地產開發商能在開發計劃期限內以合理的造價和合格的質量提供房地產產品給市場消費者。
　　(2)、工程監理的內容。
　　①、工程進度監理。即監理單位受建設單位或業主委托，對工程進度情況所進行的監督管理活動，以保證施工工程按照合同中預定方案和支付時間完成。主要任務是對項目建設周期進行具體的論證，編制項目總進度計劃和階段詳細進度計劃，監督階段詳細進度計劃的執行，對施工現場進行調研和分析。
　　②、工程質量監理。是監督單位受建設單位或業主的委托，以合同規定的質量目標或國家規范對項目質量進行監督和管理的活動。通常涉及的內容有：第一，委托方與監理方要按照國家有關規定簽訂質量監理合同。明確監理目標及監理事項，依照合同規定提供建設項目最終產品。第二，進行質量控制。根據設計要求和合同規定檢查施工過程中的工藝、材料、設備情況。第三，質量保證，對取得的實際質量數據和施工單位履行質量職責的程度，與國家有關規定、技術標準進行比較，看其是否合乎要求。
　　③、工程合同監理。可以根據委托方的意圖，代甲方準備招標文件，代理招標、評標、議標，并同中標單位商簽工程承包合同。但主要任務還是監督合同的實施執行，及時了解并處理合同執行過程中出現的問題。需要說明的是，在合同監理過程中，監理方與合同有關方的聯系均為法律行為的活動，必須采取書面形式。
　　4、房地產開發項目建設工程竣工驗收。
　　竣工驗收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗設計和施工質量、考核工程造價的重要環節。通過竣工驗收，質量合格的物業即投入使用，可以出售或出租給房戶。對于預租或預售的物業，通過投人使用，房地產開發商可以得到扣除預付額外的其他款項。因此，竣工的建設項目和單項工程，都應該及時按照國家有關規定和質量標準，組織竣工驗收。
　　(1)、房屋建設項目的一般竣工驗收標準。
　　①、工程項目按照設計圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。
　　②、所有設備(如電梯、采暖通風裝置)均按設計規定安裝完畢，并能正常啟動，發揮功能。
　　③、上下水道架設完畢，所有溝道、管道通暢，無滲透現象;照明及動力用電工作回路及控制回路結構清晰，操作方便;室內、外道路均已建成;衛生裝備、煤氣設施均能正常運轉、工作。
　　④、整個工程質量經有關部門按施工技術經驗規范進行評定，達到合格以上。核實建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表;提出財務決算分析;對工程質量作出評價，對不合格的提出返回復修意見。
　　⑤、要求建筑物四周兩米以內的場地平整，由本項施工所造成的障礙物已清除。
　　(2)、竣工驗收的程序。
　　①、工程建設完成后，施工單位向開發商遞交竣工報告，設計、施工單位向開發商提交圖紙。
　　②、開發商驗收。開發商根據圖紙、隱蔽工程驗收資料、關鍵部位施工紀錄，初步檢驗工程施工質量。
　　③、共同驗收。以開發商為主，組織用戶、施工單位、設計單位、建設銀行、質量監督站等單位共同檢查，評定工程質量、技術資料和竣工圖紙。單項工程經過共同驗收，驗收合格者由驗收單位填具驗收證書，由質量監督部門發給工程質量等級證書。對于總體開發項目建設完畢后，經過共同驗收，還要進行綜合驗收。即由開發商向主管部門提出竣工驗收報告，主管部門組織建委、計委、建行、人防、環保、消防、開發辦公室、規劃局等部門進行綜合驗收，簽證驗收報告。已驗收過的單項工程，不再驗收。
　　④、編制工程決算。竣工決算是反映項目實際造價的技術經濟文件，是開發商進行經濟核算的重要依據。每項工程完工后，承包商在向開發商提出有關技術資格和竣工圖紙的同時，都要編制工程決算，辦理財務結算。工程決算應在竣工驗收后一個月內完成。
　　⑤編制并移交竣工檔案。開發建設項目的技術資料和竣工圖是使用單位進行管理和進一步改造、擴建的依據，是城市進一步發展的重要技術檔案。開發項目竣工后，要認真組織技術資料，整理和清繪竣工圖紙，移交使用單位和城市建設檔案館。
　　五、房地產開發項目市場推廣
　　(一)、房地產開發項目市場推廣的含義
　　廣義的房地產開發項目市場推廣，也就是房地產開發項目的市場營銷，它是指從事房地產開發與經營的個人或集體通過一系列營銷活動，特別是某些創造性的營銷活動，把房地產產品的使用價值和產權，通過市場交換傳遞給房地產的消費者，以期獲得盡可能多的利潤的一種活動。
　　(二)、房地產開發項目市場推廣的內容
　　房地產開發項目市場推廣，或者說房地產開發項目的市場營銷是一項近年來發展起來的新型的專業工作，從時間跨度上，它涉及到房地產開發項目的前期準備和售后服務，從專業領域看，它涉及到市場研究與預測、項目評估、財務分析、建筑設計、園藝設計、廣告設計等多個領域，是一項綜合性的、操作性的、知識密集性的工作。房地產開發項目的市場營銷一般包括：市場分析，營銷活動和營銷策略研究以及市場營銷管理等內容。
　　1、房地產市場分析。
　　在市場經濟的條件下，房地產項目的開發建設，必須建立在前期的市場研究和分析的基礎上。市場分析是一個廣義的概念，它在時間上，貫穿房地產項目整個開發過程。在空間上，要研究周邊甚至更大的區域范圍。在分析的內容上，不僅要從宏觀上分析區域經濟走勢、經濟政策、地區產業結構的變動、市政基礎設施建設及規劃的影響;還要從微觀上分析各類物業的市場供求狀況以及競爭物業的狀況等。
　　2、營銷活動和營銷策略。
　　在經過圍繞房地產開發項目進行的一系列市場調查分析之后，開發商在投資決策時起碼要考慮以下幾個方面的問題(4WlH)：第一，選擇在哪里投資 (Where)?房地產開發商進行房地產項目開發，最先應是確定投資地區，選擇空間區位，比如是北京還是上海?是中關村還是亞運村?也就是說，哪里的開發潛力最大和預期回報最高?第二，何時投資比較好(When)?比如，因為亞洲金融危機的影響，一塊地理位置非常優越的地塊，1997年投資可能只能投在每平方米8000元的住宅，如果在2000年投資可能開發出一處每平方米30000元的高級酒店。這時就存在一個何時開發最有利的問題。第三，投資何種物業(What)?是商業物業還是寫字樓物業?是普通住宅還是高檔別墅?如果是普通住宅的話，應有多少三居?多少兩居?第四，為誰開發或賣給誰(Whom)?開發商要知道未來的客戶是哪些人群?他們是富裕家庭還是中等收入家庭?是教師還是律師?是30歲到40歲之間還是60歲以上?第五，如何開發(How)?是合作開發?還是獨立開發?還是開發到一定程度再轉讓?當開發商明確了以上這些問題之后，還要組織委托規劃設計專家對項目進行規劃設計，確定戶型比、建筑風格、小區環境等等。在工程施工進行的同時，就要開始進行項目市場推廣，如召開新聞發布會、廣告宣傳，同時配合開發進度進行預售，為此還要對銷售人員進行培訓和組織。

以上在前期進行的這些概念確定性的工作，大多數是屬于一種策略和謀劃，完全是根據市場的變化而變化和調整的。也就是說，開發商除了做看得見的營銷工作以外，還要做無形的營銷工作，即營銷策略的研究和確定。具體包括：價格策略、產品策略、企業策略等。
　　3、營銷管理。開發商在進行房地產開發項目的市場推廣時，還要在營銷管理方面做大量的工作，組織營銷機構或部門，選擇策劃和中介公司，選擇設計機構，選擇市場調查公司，選擇廣告代理，選擇企業形象設計公司進行企業形象設計，管理營銷費用，監督營銷計劃的實施，并與開發企業的其他部門進行配合。
　　六、房地產開發的資金來源
　　(一)、企業自有資金
　　房地產開發企業擁有一定數額的自有資金，是進行房地產開發的前提條件。企業自有資金的多少，是房地產開發企業資質審查及級別劃分的標準之一。例如我國規定一級房地產開發公司需有自有流動資金1000萬元以上。由此可以看出，自有資金在某種程度上決定著房地產開發經營企業的規模大小。房地產開發企業自有資金一般包括現金和其他速動資產，及近期可收回的各種應收款。另外，企業通過內部資金的挖掘，合理安排利用，也可作為自有資金應付臨時的資金需要。如利潤留成，竣工房屋的保險金，房屋在建過程中應支付而暫未支付的工程進度款，應付而未付或近期支付的材料費、設備費和應交稅金等。
　　通常情況下，房地產開發企業不可能在銀行存有大量的貨幣資金來等待投資開發項目，但某些存于銀行用于透支貸款、保函或信用證的補償余額等凍結資金，若能爭取早日解凍，也可作為貨幣資金使用。另外，速動資產的變現也是重要的資金來源之一。速動資產一般包括企業持有的各種銀行票據、股票、債券等(可以轉讓、抵押或貼現而獲得貨幣資金)，以及其他可以立即售出的建成樓宇等。至于各種應收款，包括已定合同的應收售樓款及其他應收款。
　　房地產開發商根據市場供求狀況，只要能判斷開發項目的預期收益高于企業自有資金的機會收益(如銀行存款利息等)或高于速動資產變現損失(包括機會損失)等，就可以根據自身的能力，適時投入白有資金，獲取投資回報。
　　(二)、銀行貸款
　　任何房地產開發企業要想求得發展，取得銀行和其他金融機構的支持是不可少的。而且由于“杠桿效應”存在，任何開發商都不可能、也不愿意完全靠自有資金周轉而不利用銀行或其他金融機構的借貸資金進行房地產項目開發。因此，通過金融機構，進行銀行信貸是房地產開發經營資金的主要來源之一。房地產開發企業按一定條件和手續，向金融機構申請信貸，這部分信貸資金就構成負債的一部分。
　　房地產開發企業向銀行申請貸款，銀行一般根據企業資信、業績、實有資本、擬開發項目的成本和預期效益，以及貸款用途和使用方向進行審核，決定是否給予貸款。銀行向房地產開發企業貸款的形式一般有以下10種：
　　1、房產抵押貸款。是指銀行要求借款者以其合法的房產商品為抵押物作為保證的貸款。它必須訂立《抵押供借貸款合同》才能生效。貸款利率按固定資產貸款利率。對職工個人貸款根據房價高低或購房人的承受能力，利率比前稍低。房地產抵押貸款期限一般較長。
　　2、土地使用權抵押貸款。是指貸款人以通過出讓或轉讓方式合法取得的土地使用權作為抵押物向銀行申請貸款。
　　3、商品房建筑材料、設備補償貿易貸款。是銀行對商品房開發經營企業用于建筑材料、設備補償貿易中發放的貸款。補償貿易是一方向另一方提出購置機器，設備、技術等的資金，另一方則在生產后以產品或商定的其他產品來償還資金的一種方式。
　　4、商品房開發經營企業流動資金貸款。向銀行申請這部分貸款，要附有主管部門批準的項目建議書、可行性研究報告、初步設計和總概算及擁有30%以上的自有流動資金。貸款利率按國家規定的流動資金貸款利率計息。
　　5、城市開發流動資金貸款。是指銀行為房地產開發企業發放的用于城市綜合開發的一種建設流動資金。投放重點是城市住宅及其配套工程。
　　6、住宅投資撥款改貸款，簡稱“撥改貸”。是指國家預算安排的住宅建設投資由國家財政撥款改為銀行貸款。
　　7、房地產貼息貸款。是指銀行發放的貸款額度由國家下達、貸款利息由國家補貼的房地產貸款。在房地產建設資金尚未得到完全由銀行貸款的時候，貼息貸款是必不可少的一種方式。這種貸款面向的對象主要是機關、事業單位。該項貸款主要用于城市文化設施和公用福利性設施的開發建設。
　　8、自建公助貸款。是指銀行為扶助城鎮居民和職工自建住房所發放的貸款。自建房屋產權歸個人所有。
　　9、私人購房貸款。是指銀行向私人購房者發放的用于購置房屋的專項貸款。
　　10、儲、貸結合的私人購房貸款。是指先由購買商品房的城鎮居民儲蓄，儲蓄達到一定金額后，銀行對其購房資金不足部分給予貸款。其特征是“先存后貸”、“專存專貸”、“存貸掛鉤”。
　　以上10項房地產貸款形式，其中第1、2、9、10項為長期貸款，其余6項為短期貸款。前者的貸款期限一般超過3年，且以房地產抵押為特征。后者的貸款期限限制在3年之內。由于長期貸款，銀行本身要承受因通貨膨脹、經濟波動所產生的風險，相對來說，短期貸款銀行承受的風險較小，企業也不用以房地產作抵押，而且獲得貸款較容易。
　　(三)、社會資金
　　社會資金主要是指通過發行房地產股票和債券籌集社會閑散資金，用于房地產開發建設。它可以在很短時間內，迅速聚集大量資金。房地產證券是房地產開發資金籌集的一條重要渠道。
　　1、房地產股票。通過企業改制重組，成立的股份制房產開發公司(企業)可以通過發行股票的方式籌集開發資金。房地產股票是股票持有人對房地產股份公司(企業)相應的財產份額的私人占有權，是持有人對企業進行的一種投資。任何人，無論購置多少份額的股票，均對企業擁有部分所有權(股權)。當企業盈利時，所有股票持有人按股份領取股息和分紅。股東在股份公司享有的權利的大小，取決于該股東持有股票的股數。與債券不同，股票允許轉讓但無權要求企業收回。因此，購買股票是有經營風險的。所以，股票持有人作為股東承擔房地產股份公司的有限責任，同時享有相應的權利，并承擔相應的義務。

股份制房地產開發公司(企業)可以發行以下四類股票：
　　(1)、普通股。普通股是指其收益隨著股份公司利潤的變動而變動、股東權益不受限制的一種股票。在股份制公司(企業)剛成立時，一般都要首先發行普通股票，這也是公司(企業)的基本股票。一般普通股的發行額占股份制公司(企業)股票總發行額的比例最大，占有的股東數也最多。
　　(2)、優先股。優先股是指可以比其他股票優先取得股息和分配剩余財產的股票，一般在吸引保守投資者投資、獲得或合并其他公司、擴充和改善企業生產經營狀況時發行。優先股也是股份制公司(企業)發行的一種主要股票。
　　(3)、后配股。后配股是指在利潤分配和剩余財產分配方面后于普通股的股票。這種股票主要用于政府為支持某項事業時，與股份公司達成在企業效益不好時可以免付股息的協議。但是，若企業效益好，則后配股股東能獲得剩余的全部紅利。這種股票發行較少。
　　(4)、混合股。混合股是指在股息分配方面優先、而在剩余財產分配方面墊后的將兩種權利混合起來的股票。這種股票發行很少。
　　2、房地產債券。債券是債權人和債務人之間建立資金借貸關系的憑證。改革開放以來，我國的債券市場有了突飛猛進的發展，債券的種類和數量急劇增長，債券的發行方式、管理方法也逐步走向規范化、科學化，一個符合社會主義市場經濟要求的、現代化的債券市場已逐步形成。通過發行債券籌集資金，已成為房地產開發公司(企業)普遍認同和采用的方式。
　　房地產債券是指債務人承諾按一定的利率和在一定日期支付利息，并在特定日期償還本金的書面債務證書。它的性質類似國庫券，有人亦稱之為“集資券”。房地產開發企業在進行成片開發房地產時，發行債券是一種有效快捷的籌資方式。人們之所以樂于購買，原因有二：一是債券券面注明了償還本息日期，債券持有人承擔風險很小;其二，債券一般以無記名形式發行，可隨時轉讓，易于流通。此外，債券還可以采取以獎代息、獎息并存兩種方式發行。通過發行房地產債券，讓全社會都來關注房地產業，這無疑有益于房地產業的發展和居民住房消費結構的合理化。
　　房地產開發公司(企業)利用債券籌集開發資金具有以下幾方面優點：
　　(1)、房地產開發公司(企業)在很大程度上有決定債券種類、數額、利率、期限和還款方式等參數的自主權，從而能夠更好地和企業生產經營需要結合起來，使企業在急需資金時及時得到資金，而在不需要資金時停止籌資行為，顯著提高開發資金的使用效益。
　　(2)、利用債券籌集開發資金是房地產開發公司(企業)的直接籌資行為，它比向銀行借款等間接融資方式經過的中間環節少、進展快、簡便易行。
　　(3)、房地產開發公司(企業)獲得的債券資金十分穩定，其使用方式和用途也沒有什么限制，企業運用方便、靈活自如。
　　(4)、房地產開發行業資金收益率比較高，風險小，因而房地產開發企業發行的債券一般信譽較高，易于為債權人接受。同時，通過發行債券，還可以促進企業提高經營管理水乎，擴大開發公司(企業)的知名度，為今后開發公司(企業)的業務發展創造良好的條件。
　　(四)、其他資金
　　1、各類信托基金。房地產開發雖然風險較大，但投資回報率也較高，因此，一些信托基金也樂于將基金的一部分投向房地產這一收益較高的行業，作為其投資組合的組成部分，房地產開發企業可以以約定的利率向各類基金組織融資，也可以吸收其投資人股。盡管其利率水平相對高于銀行貸款，但對資金需求量很大的房地產開發企業而言仍不失為一條有效的籌資渠道。
　　目前國內各類信托基金組織都已先后建立起來，如住房發展基金、職工社會福利基金、各類獎勵基金、各類社會公益基金和風險投資基金等都可作為房地產開發企業融資的對象。
　　2、商品房預售。通過商品房預售，既可以提前回收和籌集建設資金，又可以降低房地產開發投資風險。房地產開發項目在取得土地使用權，完成設計報建等于續，經銀行或注冊會計師審核，投入建設開發的資金達到項目總投資額的25%以上，經房地產管理部門批準后，房地產開發企業便可預售商品房。付款方式包括一次性付款、建筑期付款(首期付一部分，樓宇封頂付一部分，交付使用時全部付清)及分期付款(分若干年付款)三種。開發商多傾向于一次性付款，并給予適當的優惠政策，以盡早地收取售樓款。
　　綜上所述，要想進行一次成功的房產開發活動，最好同時滿足以下三點后再進行：
　　(1)、項目總投資30%及上的入帳資金。
　　(2)、城市規劃的發展方向。
　　(3)、50%以上客戶群體的個性化需求。

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