揭秘買房被宰潛規則及合同范本程序...等

預售商品房糾紛中相當一部分是由于內部認購產生的，目前還沒有法規規定商品房取得預售許可證后，必須何時、以何種方式進行銷售活動。開發商在取得預售許可證后以內部認購并收取誠意金的方式推銷樓盤，是預測房價、了解市場、促進銷售的一種營銷手段、。

對此，購房者在購買房屋時一定要根據自己的計劃，按部就班，切忌盲目認購。

首先，要選定自己欲購買的樓盤；

其次，要查清楚樓盤的預售許可證，確定自己欲購買的房屋是否屬于合法的銷售范圍；

第三，根據自己的購房計劃與開發商進行協商，簽訂商品房買賣合同；

第四，根據合同約定，將購房款存入監控賬戶。

    ※市國土房管局于2005年7月1日起將新申請核發的預售許可證（即穗房預字第20050106號起）納入廣州市房屋管理系統中，市民只要通過“陽光家緣”（g4c.）網站就能查到相關樓盤的預售情況。此外，我局也正加緊對已核發但尚未換新證的預售許可證分批次納入房屋管理系統，現此項工作仍在進行中。為了使您更準確知道您所要購買的樓盤的預售情況，建議您登陸我局網站（www.）或直接到市房地產交易登記中心（珠江新城華就路31號）查詢詳細的登記信息。

購買預售商品房的程序是什么？

1、購房者在售樓部應當查閱《廣東省商品房預售許可證》（原件），了解該預售項目的預售面積情況、抵押情況、預售款監控帳戶及預售證有效期限等基本情況。沒有取得預售許可證的項目不能銷售；

2、如預售項目是房地產中介公司代理的，購房者有權要求中介公司人員出示開發商出具的委托書，了解委托代理的范圍和權限；

3、購房者在購買商品房前，經與開發商或中介公司協商，可以繳納一定數額的定金并同時簽訂書面協議，協議應約定所收定金的具體數額和退還與不退還的具體辦法。繳納定金前，購房者有權索取《商品房買賣合同》（樣本）；

4、《商品房買賣合同》簽定過程，應當以自愿公平為原則，開發商不得設立不公平的限定性條款。而對于開發商發布的預售商品房廣告和印發的宣傳資料所明示的事項，購房者有權要求在《商品房買賣合同》中約定；

5、《商品房買賣合同》中明示有商品房預售款監控帳戶，購房者應將購房款直接存入監控帳戶中，憑銀行出具的存款票據，向開發商換領交款收據，分期繳納的購房款項應當參照上述方式執行，以保障本身的合法權益；

6、開發商在簽定《商品房買賣合同》后的30日內，應當向廣州市國土資源和房屋管理局辦理房地產交易登記手續。

《商品房買賣合同》經市房地產交易所批準成立后，買賣雙方應按國家規定交納稅費。

購買預售商品房時應注意哪些事項？

（1）買房前，怎樣的購房心理才是正確的？

購房者買房前可能有幾種擔憂：一是交付的預購房款，開發商能否真正用于商品房的建設，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是預售商品房的價格是否合理，房屋是否會增值保值；四是實際交付的房屋是否符合合同的約定等。因而，購房時，要有一定心理準備，并把握自己的需要，選擇有實力、講誠信的開發企業。

購房者如需了解房地產開發企業的資質狀況，可登陸市建委網站（http://www.）查閱。

（2）挑選房屋要注意哪些方面？

購買預售商品房，需現場查看開發企業有沒有在售房處顯眼的地方掛《商品房預售許可證》和附圖的原件；所選購的住房是否已被抵押、查封；如由房地產中介公司代理銷售的，應了解該公司是否具有房地產中介資質等。這些情況均可登陸市國土房管局網站（http:// www.）和“陽光家緣”網站（ http://g4c.）進行查詢。

房屋質量方面，建議到現場查看有無墻體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問題。

（3）簽訂認購書時要注意哪些地方？

認購書在定性上為商品房買賣的預約合同，是獨立合同。簽訂認購書時要了解上面提到的問題；再看認購書條款的具體內容。

認購書的內容一般包括：（1）雙方當事人的基本情況；（2）房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；（3）價款計算；（4）簽署契約的時限規定。看清楚其中內容是否有違反平等、公平的原則。例如，關于認購書定金的約定。一是開發商向購房者收受定金作為訂立商品房買賣合同的擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，購房定金的處理按照法律關于定金的規定解決。二是開發商訂立商品房買賣合同之前向商品房買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用抵作房價款。

（4）簽訂商品房買賣合同時，需不需要請律師見證？

據了解，為了積極引導市民委托律師代理買房，廣東省在商品房交易中制定律師代理買房的有關規定及執行律師見證制度，但需不需要請律師見證，應該由買賣雙方約定。

（5）房款如何支付才是合理的，要不要直接交給開發商？

購房者應將房款支付到《商品房預售許可證》指定的銀行監控賬戶上，不要直接交給開發商。房款可以采取一次性付款或分期付款；具體如何分期，可以由雙方約定。比如購買者可以留15%的商品房價款，其中10%可以在出賣人交付使用之前支付，5%的商品房價款可以在預售人交付商品房房地產權證時支付。

（6）收樓時要注意哪些事項？

收樓時：（一）檢查驗收該商品住宅建設項目交付使用的證件是否齊備，查看是否具有商品住宅交樓書、商品住宅質量保證書和商品住宅使用說明書。（二）實際交樓的標準是否與合同約定相符，比如說約定的裝修標準，是否依合同約定設計等，門、地板、窗的材料是否符合約定的標準，配套的室內設施是否齊全。（三）工程質量，門、窗、天花、墻壁、地面的質量、有否滲漏等等。（四）檢查水、電開關是否正常，水、電表刻度是否在“0”的位置，用水通道是否暢通等等。

（7）收樓后怎樣辦房產證，辦理《權屬證明書》過程要多長？

依據合同關于產權登記的約定辦理。按照《廣東省城鎮房地產權登記條例》的規定，委托開發經營企業申請辦理登記的，開發經營企業應當自房屋交付使用三十日內申請辦理房地產權屬登記。提交辦證所需的必備材料，包括房地產買賣申請審核表、房地產權證明書、購房人身份證明，買賣合同、購房發票，各單位面積分戶冊，測繪圖等，辦理《權屬證明書》過程最長60個工作日。

（8）隨著政府部門對房地產市場監管力度的加強，核發預售證是否會發生變化？

隨著廣州市土地出讓金從分期繳交逐步過渡到2004年1月1日后一次性繳交，政府部門會考慮分期繳交土地出讓金政策下核發預售許可證與一次性繳交土地出讓金核發預售許可證的銜接。國家建設部表示近期預售制度仍會保留。