加強存量房交易稅收征管和本市普通住房標準調整工作相關問題的解答

紫菊zj 2012-08-06

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（一）開展存量房評估工作的政策依據是什么？
    存量房評估工作是“應用房地產估價技術對存量房交易申報價格進行評估”的簡稱。2011年初，國務院出臺了關于進一步做好房地產市場調控工作的“新國八條”，其中明確提出要“加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞‘陰陽合同’產生的稅收漏洞”。市政府在“京十五條”貫徹落實意見中明確規定財政部門會同稅務、住房城鄉建設等部門負責開展此項工作。財政部國家稅務總局《關于推進應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2010〕105號）和《關于推廣應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2011〕61號）對此項工作進行了具體部署。為此，市財政局、市地稅局、市住建委聯合制發了《關于加強存量房交易稅收征管工作的通知》（京財稅〔2011〕418號），在全市范圍內，實施運用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作的措施。
    （二）開展存量房評估工作的目的是什么？
    存量房交易雙方作為納稅人應當如實申報成交價格，并按照國家稅法規定繳納相關稅費，對于存量房交易申報價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關根據《征管法》的相關規定依法進行核定征收。
    我市在2006年開始應用房地產估價技術對存量房交易申報價格進行評估。五年來，存量房交易量穩步攀升。我市依靠存量房交易計稅價格體系，加強稅收征管工作，有效發揮了稅收職能作用，為維護房地產市場秩序發揮了重要作用。但同時，目前在存量房交易市場中存在“陰陽合同”的現象，由此產生了稅收征管的漏洞。這種行為嚴重擾亂了正常的稅收秩序，破壞了依法、公平、公正的納稅環境，損害了廣大納稅人和國家的合法利益，也削弱了稅收對房地產市場調控的政策效果。
    2011年，按照中央和北京市的工作要求，我市采集了最新的存量房交易數據作為測算依據，應用房地產估價技術對存量房交易申報價格進行評估，重新修訂了存量房交易計稅價格核定辦法。這將有利于維護房地產交易秩序，更好地實現稅負公平，營造依法納稅的良好環境。
    （三）訂立“陰陽合同”的危害有哪些？
    目前，在存量房交易過程中，存在著“陰陽合同”的現象。即合同當事人就同一事項訂立兩份以上的內容不相同的合同，一份對內，一份對外，其中對外的一份并不是雙方真實意思表示，而是以躲避政策監管、逃避國家稅收等為目的；對內的一份則是雙方真實意思表示。“陰陽合同”是一種違規行為，在給當事人帶來非正當利益的同時，也會給當事人在合同履行中帶來一定的法律風險。如：某人想買套房子，與賣方談好價款后，為了少繳稅，與賣方簽署了“陰陽合同”，一份合同為150萬，一份合同120萬。買方在支付120萬后，以房款付清為由要求賣方為其辦理房屋產權過戶手續，賣方不能接受買方的要求。買方則堅稱另外一份合同多出的30萬是計算錯誤造成的，不是自己真實意思表示，并將賣方告上法庭。
    （四）存量房交易計稅價格是如何確定的？
    對于納稅人申報的存量房交易價格符合存量房交易價格評估值的，按照申報價格征收各項稅款；對于申報的存量房交易價格明顯偏低且無正當理由的，按核定計稅價格征收稅款，有正當理由的，按申報價格征收各項稅款。核定計稅價格參照存量房交易價格評估值確定。
    （五）存量房交易價格評估值是如何確定的？
    我市運用房地產批量估價技術方法，依據2010年-2011年3季度全市存量房交易樣本，確定存量房交易價格評估值。批量評估是指在給定時間對大批量而非單宗房地產，使用統一的標準方法和共同的數據借助計算機輔助評估，并對評估結果進行統計檢驗和分析的技術方法。具體技術路線：一是選定基準住房；二是按照成片、連續、同質等原則，劃分成若干區域，通過市場調研、交易比對等方法，利用交易樣本數據，得到各區域基準住房的評估值；三是選出區域中房屋品質、價格明顯高于其他小區的項目作為特殊項目，單獨確定小區住房的評估值；四是確定基準住房的修正系數。修正因素包括建成年代、房型、樓層等要素；五是將各區域及小區住房的評估值下浮一定比例，作為評估存量房交易價格的基礎，再結合上述修正因素，確定存量房交易價格評估值。例如，某區域存量房交易的批量評估的評估值是2萬元/平方米，但是考慮其建成年代較早、房型和樓層較差等因素，按評估值下浮一定比例并用修正系數修正后，該房屋的交易價格評估值可能小于2萬元/平方米。
    存量房交易價格評估值的技術標準是由市財政局、市地稅局、市住房城鄉建設委應用房地產批量估價技術共同確定的，今后會根據北京市房地產市場交易情況進行動態更新。
    （六）影響房屋價值的正當理由有哪些？
    依據房地產估價理論，正當理由是指客觀的、實際影響存量房價值的因素，如房屋的環境因素、質量因素等。在新的存量房交易計稅價格核定辦法中，已經考慮樓層、房屋類型、建筑年代等明顯影響房屋價值的因素。除此之外，如果納稅人認為其房產交易價格雖然明顯偏低但有正當理由的，可以向主管稅務機關提供相關情況，由主管稅務機關研究提出處理意見。
    （七）對房地產交易中介機構如何加強管理？
    房地產經紀機構應當嚴格執行房地產經紀相關法律、法規，公正、公平、誠信地組織實施經紀業務，加強對經紀從業人員的管理、教育。按照京財稅〔2011〕418號規定，房地產經紀機構違反房地產經紀規范和標準，誘導、協助交易雙方出具“陰陽合同”等行為，一經發現將按照有關法律、法規規定嚴肅查處。
    （八）京財稅〔2011〕418號的執行時間？
    京財稅〔2011〕418號自2011年12月10日起執行。凡是在2011年12月10日（含）以后，通過市住建委網簽系統簽訂的存量房交易合同，均按照新的存量房交易稅收征管規定執行。
    （九）新的普通住房標準是什么？
    我市享受優惠政策普通商品住房的標準是應同時滿足以下三個條件：住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上;單套建筑面積在140（含）平方米以下;實際成交價低于同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。根據《北京市住房和城鄉建設委員會北京市地方稅務局關于公布本市享受優惠政策普通住房平均交易價格的通知》（京建法〔2011〕22號），其中我市享受優惠政策住房平均交易價格調整為：以全市住房平均交易價格為1.8萬元/平方米，分環線區域和方位進行系數調整，調整系數為四環內北部1.8、南部1.6，四至五環北部1.5、南部1.3，五至六環北部1.2、南部1.0,六環外0.8。南、北部地區以蓮石西路經廣安門內大街至京沈高速公路一線為界劃分。成交均價、區域范圍和方位調整系數將根據實際情況變化動態調整。
    通過計算（公式為：每平米價格上限=平均交易價格（18000元/平方米）×調整系數×1.2），我市享受優惠政策住房的每平米價格上限是：四環內北部地區為38880元、南部地區為34560元，四至五環北部地區為32400元、南部地區為28080元，五至六環北部地區為25920元、南部地區為21600元，六環外地區為17280元。
    （十）新的普通住房標準的執行時間？
    2011年12月10日正式執行，為市場預留了一定的政策適應期，確保新老政策平穩過渡。購買新建商品住房的納稅人，以申報繳納契稅時點的普通住房標準，界定是否享受相關稅收優惠政策；存量住房交易的納稅人，以辦理存量房買賣合同（網上）簽約時點的普通住房標準，界定是否享受相關稅收優惠政策。
    （十一）符合新的普通住房標準能夠享受哪些稅收優惠政策？
    個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
    （十二）開發商可否強制代收代繳契稅
    不可以。開發商強制代收代繳稅費，甚至以此作為交房條件的，消費者可以向市、區地稅部門和房屋管理部門進行投訴或舉報，一經查實，嚴肅處理。