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從某種意義上講，中國過去的城鎮化本身只是房地產化的結果，而未必是房地產增長的源泉。而且，不管未來中國經濟增長模式如何轉型，越來越依賴負債來獲得增長似乎已成定局，這將給未來中國的城鎮化和房地產業帶來深刻變局。 2013開年以來，在參與各政府與企業集團的戰略研討會上，地方官員和董事長們似乎有一個共同的判斷：新一屆中央政府所力推的城鎮化政策將大利好房地產業，中國因為城鎮化，房地產業還有二十年的黃金發展期。基于這個判斷和土地財政以及政績要求，政府官員和大型企業集團又在鋪排新一輪圈地藍圖和造城夢想。
我總直覺城鎮化與房地產的邏輯關系不會這么簡單，利用年初的幾個假日，有針對性地批閱了一些較嚴肅的材料，并進行了深入思考，發現這種簡單邏輯是缺乏獨立思考的從眾思維，在戰略制定中如果不高度重視這個問題，就有可能導致災難性的后果。
首先，我們要厘清目前中國城鎮化的真實狀況究竟是如何的？ 關于中國城鎮化的真實狀況一直有爭議，但近讀李迅雷的一篇文章《城鎮化：中國經濟再增長的動力或阻力？》，覺得文中觀點值得采信。 結合筆者的城鎮策劃實踐，筆者比較認同他的分析。這篇文章中提出一個重要觀點：從農村看城市——中國或已步入城鎮化的后期。中國目前實際的城鎮化率已達60%，未來可向城鎮轉移的勞動力數量約0.5億了。如果我們認可這個觀點，那么對于與未來房地產業發展息息相關的被城鎮化空間就要重新評估，被城鎮化的時間長度也要重新評估。 目前官方按常住人口概念計算并公布的城鎮化率為51%，有不少學者甚至認為按戶籍人口計算，中國的城鎮化率只有30%左右，基于這兩個數據，他們得出的結論是：按所謂的城鎮化率達到75%的國際標準，中國城鎮化之路至少還可以延續20年。 而李迅雷是這樣分析的：如果換一種角度看城鎮化水平，去農村調研看看中國的“農村化率”，會發現農村的青壯年人口已經非常少了，而城鎮化率=1-農村化率。如果農村化率很低，則意味著城鎮化率較高。 他發現官方公布的第一產業就業人口，主要是從事農業勞動的人數，被大大高估了。如2011年國家統計局公布的第一產業就業人口為2.66億，扣除城鎮從事第一產業的360萬人之后，農村從事第一產業的就業人數約為2.62億。但這2.62億農村勞動力中，究竟有多少是全職從事農業勞動，又有多少是兼職從事農業勞動，官方并沒有作出說明。但從農民純收入的構成看，有接近40%的收入是工資性收入，可見有很多被納入“第一產業勞動人口”的，實際上主要是從事非農職業，而這部分人的數量約有8000萬。因此他最后得出的結論是，目前中國在農村主要從事農業勞動的人口大約只有1.6億左右，比官方公布數據少了1個億，而未來農村可向城鎮轉移的勞動力數量大約只有4000-6000萬。 如果城鎮化不以常住人口（在某地居住六個月以上）的概念來劃分，而是以“城鎮非就業人口”加上“全國非農就業人口”除以全國總人口來估算城鎮化率，則2011年中國的城鎮化率已經達到60%了。 這意味著，到2020年前后，中國的城鎮化進程就大致結束了，目前中國或許已經步入城鎮化的后期；這也意味著，我們所憧憬的拉動未來經濟增長的城鎮化因素，其動力已比較有限；這也意味著，房地產業已開始向夕陽產業滑移。
其次，我們要厘清未來中國城鎮化中，進城農民對房地產的需求增長影響是如何的？ 李迅雷也做了一些分析：有人說城鎮化會導致更多的購房等消費需求，從而成為拉動經濟的最大內需，那么，為何過去30年的城鎮化過程沒有讓農民工成為買房群體呢？統計顯示，農民工在城鎮的自有住房擁有率只有0.7%，幾乎等于零。而未來面對高房價，農民工更沒有購買能力，只有靠政府提供廉租房等公共產品，而目前政府所能提供的保障房連城市戶籍的低收入群體都難以完全滿足。 對他這個分析，筆者有不同的看法：因為不太清楚他的統計數據來自哪里，但從筆者城鎮開發的具體實踐來看，三線城市尤其是四、五線城鎮的購房主體肯定是進城農民，這點是毋容置疑的。但進城農民的收入增長速度遠趕不上造城的速度和房價的上漲速度，這點也是可以概略判斷的。有數據分析報告也指出，隨著土地城鎮化的加速，部分土地供應量明顯超過潛在有效需求的城市面臨價格下行風險。與此同時，由于難以吸引外來人口進入，單靠本地農村人口的轉移可能難以消化過去幾年大規模的土地供應，部分城鎮存在房地產過剩風險。 這意味著，隨著房價的持續上漲，“城市化”的農民的剛需已成偽剛需，“城鎮化”的農民的剛需在衰減。在這里我們順便點出，中國從“城市化”向“城鎮化”的文字稱謂變化實際上已揭示了城市化內涵的嬗變，在英語詞匯中這兩個意思是一樣的，明白這點其實是很重要的。
從這兩個方面思考，我們可以得出一些結論：如今的城鎮化與過去30年的城鎮化已發生重大區別，過去的城鎮化是工業化的結果，大量農村廉價勞動力涌入城市，在給企業創造豐厚利潤的同時，也增加了政府收入，工業化的發展推動了房地產業的高速發展，城鎮化是工業化的結果。中國未來的新型城鎮化其本質不再是土地城鎮化，因此意味著它并不必然支持房地產業的繼續高速粗放增長。同時，隨著人口老齡化和人口紅利的消失，以及經濟增速的下滑，政府的大規模舉債經營，房地產業的發展速度必將受到影響，消費支撐力的衰落也是大概率事件，依托房地產業推動城鎮化率高速增長的黃金時代已經過去。 [作者系地標城鎮策劃投資集團總裁] |
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