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隨著房地產市場的發展，不少人士有親人之間房產過戶的需求。有的名下有多套房，擔心今后國家可能開征高額遺產稅，也想趁早把房子過戶到成年子女的名下；有的購房者名下不止有兩套房，他們又想再次買房，就把名下的房產過戶給父母......房產過戶主要有贈與和買賣兩種方式，但是，究竟采取哪種方式可以更省事、更省錢，很多購房者都不太了解。近日，市民周先生致電熱線幫辦欄目：我想將自己的一套房子過戶給大兒子，需要繳納二手房過戶稅費。聽說房產過戶有贈與和買賣兩種，這兩種過戶方法哪種更實惠？本期小編通過咨詢專業人士并查找資料，整理了一些相關內容，希望為大家提供幫助。 房產贈與：屬于不動產贈與的范疇。目前國家將無償贈與劃分為一般贈與和其他贈與兩種，其中，一般贈與包含有直系親屬贈與、贍養關系贈與、遺囑贈與等行為。如果交易雙方非親非故，想通過贈與方式過戶房產基本行不通。 房產買賣：指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的房產，再次上市進行交易。 兩種過戶方式所提交的資料： 贈與需要提交的資料為：登記申請書、雙方身份證件、婚姻情況證明（結婚證、戶口或戶籍證明等）、贈與公證書、原房屋權屬證書；未成年人受贈房屋的，應提交法定監護人報告及身份證件；如有地址變更，還應提交派出所關于地址變更的詳細說明。 買賣需要提交的資料為：登記申請書、雙方身份證件、婚姻情況證明（結婚證、戶口或戶籍證明等）、原房屋權屬證書、《房屋買賣合同》、資金托管證明；未成年人購房，應提交法定監護人聲明出售該房產有合法理由的公證書；如有地址變更，還應提交派出所關于地址變更的詳細說明。 兩種過戶方式稅費不同 兩證不滿5年贈與較劃算 贈予過戶：直系親屬在辦理房屋贈與時，需要繳納的稅費有手續費、登記費和契稅，沒有兩證是否滿5年的約束，過戶要向稅務部門繳納3%的契稅。如果房產是贈與人家庭的唯一住房，則只需交納1.5%的契稅。近親屬和具有撫養、贍養關系的人之間贈與房產，以及發生繼承、遺贈取得房產的，免征個人所得稅。未繳納房屋維修資金的，還應按規定補繳，已經繳納的辦理變更手續；非直系親屬間在辦理房屋贈與時，另需繳納個人所得稅和營業稅等。 以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；（三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。其他人之間的贈與行為，應依法繳納個人所得稅。房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%，但可以扣除辦理房屋過戶過程中的相關稅費。 買賣方式過戶房產：需要繳納的相關二手房買賣過戶稅費有手續費、登記費、契稅等，契稅只與房子面積有關，分為 辦理直系親屬房產贈與的主要流程如下： 1、贈與人及受贈人到房屋所在公證處對贈與事實進行公證，贈與人與受贈人簽署贈與合同，公證處將會按照房產估價的2%收取公證費； 2、向房管局申請估價，估價后向房屋所在地稅局申請免稅(免的是營業稅等)，另外由受贈方繳納房屋估價3%的契稅，以及印花稅； 3、上述手續辦理完畢后，憑過戶申請書、身份證件、房地產權證、贈與公證書、有關稅費的收據向房管局遞件，繳納相關的交易費、登記費及印花費用后，受贈人一般當天或者第二天即可領到房產證。 買賣方式方便房產再出讓 現在購房者了解房產贈與或買賣的過戶事宜，只是想省點過戶費用。但是，房子作為大宗商品，日后可能還會再次過戶，目前在辦理過戶手續時，要未雨綢繆為日后做打算。 國家稅務總局明確，受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。比如，某套房子當時贈與人是以50萬元買下，現在漲價到100萬元。受贈人想再次出讓房產，僅個人所得稅就要交納10萬元，計算公式為：（100萬－50萬）×20%＝10萬。相比之下，如果是以買賣方式交易的房產，再次出讓涉及的稅費就沒有這么多了。同樣房價為100萬元，如果這套房的房齡滿5年，當初是以買賣方式買下的，房產再次出讓需繳稅費為4%左右，即4萬元可辦過戶。 因此如果房子不打算再次出讓，那么以贈與方式過戶劃算。否則，產權人以贈與方式過戶省了錢，但日后再次過戶就要多掏錢。 房產繼承：所謂房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產權才能被繼承。當繼承發生時，如果有多個繼承人，則應按遺囑及有關法律規定進行折產，持原產權證、遺囑等資料到主管部門辦理過戶手續。 辦理房屋的產權過戶需要有效的證明需要的證明：1.老人的遺產，是所有繼承人的共同財產。2.繼承人對共有的財產的分割協議，只要每個繼承人同意并簽字，即可產生效力，任何繼承人都不得違約。3.如果每個繼承人對繼承的共有財產分割，無異議，可以憑此協議辦理過戶手續。 房產繼承程序:房產繼承應先到被繼承房產公證處辦理房產繼承公證，再到房產交易中心辦理房產繼承手續。 ◆(一)繼承公證 繼承公證需要帶兩個證明和兩個證件：1、到被繼承人所屬派出所開被繼承人的死亡證明；2、到死者所在單位(或者居委會、村委會)開具繼承人證明；3、繼承人的身份證明；4、被繼承的房產證或其他證明文件。如果法定繼承人不只一個，而房產只過戶給其中一人的話，需要其他人的書面同意，表示放棄對房產的繼承。5、被繼承人生前所立的遺囑(遺囑繼承的情況)。 ◆(二)到房產交易中心辦理房產繼承所需提交資料 1、房屋所有權證書；2、繼承公證；3、繼承人身份證及復印件；4、房屋所有權登記申請書(收件窗口領取)。 注： A、若房改房、經濟適用房繼承，還需提供《房改售房價格審查書》、《已購住房上市交易申請審批表》(收件窗口領取)； B、若繼承人不能親自辦理，需提交委托書或公證書及受托人身份證及復印件； C、法院判決的需提交法院判決書和協助執行通知書； D、若繼承人未成年，需提交監護人身份證原件及復印件。 所需費用 繼承公證費：繼承公證費按照繼承人所繼承的房地產評估價的2%或按照受益額的2%收取，最低不低于200元；房地產價值評估費用；房地產繼承過戶稅費，包括印花稅、登記費工本費等；契稅，法定繼承人繼承房地產，免契稅，對非法定繼承人根據遺囑承受房屋權屬的，需要繳納契稅1.5%?！独^承法》規定的法定繼承人是：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 |
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