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施工預(yù)算洽談要領(lǐng) 1、明確合同中關(guān)于預(yù)算的條款。一般的要求是“單價(jià)包干，工程量按實(shí)結(jié)算”。 2.明確預(yù)算原則，如分三項(xiàng)“主材、輔材、人工”合計(jì)成為單價(jià)，“工程量”為實(shí)際圖紙量，“損耗”只指主材并另列一項(xiàng)。 3、預(yù)算報(bào)價(jià)方式是按空間面，還是按單個(gè)房間，意思是指如在計(jì)算地面，則所有各個(gè)房間一塊列出；還是單獨(dú)客廳列出地面、墻面、頂面。 4、有必要的話，逐項(xiàng)審核并問清楚。因?yàn)楦鞴居胁煌瑘?bào)價(jià)方式，對(duì)于有疑問的一定要明確高在什么地方，是否合理；低在何處，是否影響質(zhì)量。但在目前市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)的條件下，應(yīng)該要能容忍不同價(jià)位的報(bào)價(jià)。 5、管理費(fèi)談判，力求降到最低。 6、關(guān)于稅金：一般裝修要收取的稅金為3.41%。 7、關(guān)于搬運(yùn)費(fèi)、垃圾費(fèi)要明確，材料搬運(yùn)費(fèi)是否還另外收取。（在物業(yè)公司已經(jīng)付過垃圾費(fèi)的，預(yù)算中可以只付一半的垃圾清運(yùn)費(fèi)用于裝袋和短程運(yùn)費(fèi)） 8、關(guān)于是否還有施工津貼、其他費(fèi)用的出面承諾。防止亂收費(fèi)。 9、增加費(fèi)用：因?yàn)轭A(yù)算人員一般不到現(xiàn)場(chǎng)，只是根據(jù)理想情況預(yù)算，對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)增加費(fèi)用如何處理的原則。 三、施工合同 施工合同必要內(nèi)容 1、標(biāo)的金額。一般用大小寫，并于最后加“整”。由誰負(fù)責(zé)收取。 2、付款方式。一般分4次，必需明確付款時(shí)間、付款條件、總價(jià)是否正確。 3、施工對(duì)象。一般詳細(xì)寫明房屋所在地 4、結(jié)算方式。一般有兩種，一是“單價(jià)包干，工程量按實(shí)結(jié)算”，只有單價(jià)是固定的，工程量在施工完畢后測(cè)量一次；二是“一口價(jià)”，預(yù)算價(jià)格就是最終裝修費(fèi)用。 5、合同聯(lián)系人員。必需明確合同履行人，一般是施工項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人，這對(duì)明確責(zé)任意義重大。 6、質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。一般是北京市最新的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以及一些強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。 7、進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)。一般3/2型房在60天左右；一般中小型別墅在80天以上。 8、違約責(zé)任。這是雙方的，尤其是施工方對(duì)質(zhì)量缺陷、進(jìn)度拖延的賠償責(zé)任。此外，對(duì)人員人員傷亡、房屋結(jié)構(gòu)酸還損害的責(zé)任也要明確。 9、空氣環(huán)保質(zhì)量。 10、保修條款。 11、合同雙方本人簽字，法人一定要用法人合同專用章。 施工合同洽談要領(lǐng) 1、采用北京2003版格式合同時(shí)，按規(guī)范要求寫清具體內(nèi)容。 2、采用自制合同格式時(shí)，必需至少明確樓上11項(xiàng)內(nèi)容。 3、合同談判一般與預(yù)算同時(shí)進(jìn)行，同時(shí)應(yīng)明確質(zhì)量保證措施和費(fèi)用，緊急事務(wù)處理原則和辦法。 4、有條件的話，可以要求1到2次每次30分鐘左右“業(yè)主有現(xiàn)場(chǎng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、項(xiàng)目經(jīng)理、業(yè)主”開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議的權(quán)利，而施工方應(yīng)無條件同意。 5、注意施工法人合同專用章的合法性 6、糾錯(cuò)一定要簽公司糾錯(cuò)專用章。 7、付款必需有發(fā)票，或先開收據(jù)后換整張發(fā)票。 8、場(chǎng)容場(chǎng)貌管理規(guī)定，節(jié)約現(xiàn)場(chǎng)生活開支費(fèi)用的規(guī)定。 9、確定施工隊(duì)伍組織，明確到個(gè)人。并在現(xiàn)場(chǎng)張貼施工人員名單和工作內(nèi)容、工作時(shí)間。 四、尋找施工隊(duì)與施工隊(duì)差異 1、不同施工隊(duì)能力差異：不同施工經(jīng)驗(yàn)的隊(duì)伍能處理的施工對(duì)象差別很大，一直從事高檔裝修的對(duì)于低檔裝潢會(huì)無能為力，其結(jié)果往往是提高了造價(jià)；一直從事低檔裝潢的施工隊(duì)處理高檔裝修時(shí)往往是疲于應(yīng)付，錯(cuò)誤百出。 2、現(xiàn)場(chǎng)管理差異：有的隊(duì)伍施工時(shí)現(xiàn)場(chǎng)臟亂差，不注意節(jié)約用水用電；好的隊(duì)伍應(yīng)該做到“落手清”，每日清理現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)行5S管理。 3、人員安排的差異：不同各種搭配施工，同一工種人員數(shù)量搭配，一專多能人員的使用往往有差別。最忌諱一個(gè)隊(duì)伍2個(gè)人做到底的。 4、人員住宿安排：部分公司強(qiáng)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)不住宿，這其實(shí)并不好，現(xiàn)場(chǎng)住宿能抓緊施工時(shí)間、能提高場(chǎng)容場(chǎng)貌；但也會(huì)造成現(xiàn)場(chǎng)油污四濺的弊病。建議根據(jù)工人特點(diǎn)和實(shí)際情況，有必要時(shí)可以及時(shí)調(diào)整。 5、負(fù)責(zé)人的管理水平：既能有效調(diào)動(dòng)人員積極性，有要有好的施工技術(shù)。 與施工隊(duì)交往的經(jīng)驗(yàn) 1、對(duì)施工負(fù)責(zé)人要善于攻心。 2、對(duì)施工工人要友好，適當(dāng)施以小惠。對(duì)違反原則的問題必需深查到底，找到責(zé)任人。 3、從細(xì)微處關(guān)懷現(xiàn)場(chǎng)工人，但一定要講究原則。 4、對(duì)施工方質(zhì)量管理人員要公正，有理有據(jù)。 5、適時(shí)請(qǐng)施工隊(duì)聚會(huì)，解決現(xiàn)場(chǎng)問題。 6、及時(shí)解決施工隊(duì)的難題。 五、進(jìn)場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)辦手續(xù) 1、與施工負(fù)責(zé)人、房產(chǎn)物業(yè)人員約好辦手續(xù)時(shí)間。 2、明確裝修業(yè)主須知，業(yè)主與物業(yè)簽定有關(guān)責(zé)任合同。 3、物業(yè)單位與施工隊(duì)簽定施工責(zé)任合同。 4、業(yè)主付清垃圾清運(yùn)費(fèi)（根據(jù)預(yù)算洽談的情況來辦）。 5、由業(yè)主或裝修公司自己為裝修隊(duì)伍辦理《小區(qū)出入證》、施工人員押金。 6、明確裝修期限，適當(dāng)加3-7天以避免延期。 施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)事宜 1、辦物業(yè)手續(xù) 2、進(jìn)場(chǎng)原始房屋現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 3、水電、木工設(shè)備進(jìn)場(chǎng) 4、工人進(jìn)場(chǎng)住宿、生活用品進(jìn)場(chǎng) 5、基本水電材料預(yù)定（如果是DIY施工的） 6、明確設(shè)計(jì)事項(xiàng)，如開關(guān)、插座、保留與拆除的墻面、衛(wèi)生間龍頭排水布置、特殊處理的部位 進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收 1、門窗：五金零件齊全、關(guān)閉嚴(yán)密不漏水、開關(guān)順暢。 2、墻壁頂面地面：平整、垂直、裂縫是否有影響、結(jié)構(gòu)是否有問題、無漏水。 3、廚、衛(wèi)、陽臺(tái)：防水層無滲水、地面高差2cm、管道無漏水、落水管排水通暢。 4、設(shè)計(jì)條件：設(shè)計(jì)條件完全正確無誤。 建議：雙方應(yīng)辦理交接、驗(yàn)收書面文件并由雙方簽字 六、水電階段水電階段人員安排 1、水工2、電工3、泥工4、鋼筋工5、小工6、墻面打洞隊(duì)伍。 水電階段之前的工作 1、空調(diào)工人完成管道鋪設(shè)，時(shí)間1-2周。 2、其他設(shè)備如地暖、中央吸塵系統(tǒng)、智能布線系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)等安排進(jìn)場(chǎng) 工作程序 1、劃水平線、管路走向線——各工種 2、敲墻、砌墻——小工或泥工 3、澆筑樓梯基礎(chǔ)、樓板——泥工、鋼筋工 4、鉆空調(diào)洞、排氣扇洞——外包打洞工人 5、給水管——水工 6、電線——電工 7、弱電線——電工或外包專業(yè)智能布線施工隊(duì) 8、驗(yàn)收——專業(yè)人員+業(yè)主 9、測(cè)量水電項(xiàng)目的工程量——預(yù)算人員+業(yè)主 工作時(shí)間 一般2周左右，根據(jù)房屋大小、施工難度不同會(huì)有不同。 DIY管理指南 1、施工隊(duì)人員：一般2-3人，可另聘小工1名。 2、安排流程和工作時(shí)間，水管與布線最好不要交叉同時(shí)施工。 3、購置材料：進(jìn)場(chǎng)前2周要聯(lián)系好有關(guān)安裝的具體時(shí)間 4、為下期準(zhǔn)備：結(jié)束前1周應(yīng)聯(lián)系泥、木施工用的材料并確認(rèn)進(jìn)場(chǎng)時(shí)間為 5、及時(shí)驗(yàn)收：水電項(xiàng)目應(yīng)100%合格。 水電管建材指南 1、水管種類：常見的有塑覆銅管、PPR管兩種。根據(jù)裝修事故統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，PPR管漏水率大大低于銅管，安裝方便，且使用壽命較長，據(jù)材料商廣告為50年。 2、電線：一般插座用2.5mm2截面且必需設(shè)計(jì)接地線，照明線用1.5mm2截面，空調(diào)、熱水器等用4.0mm2截面 3、弱電：電話可選用4芯線，電腦線用8芯5類線，而音響線建議根據(jù)音響設(shè)備商建議選用，發(fā)燒友一定要選用專用高檔線。 4、智能系統(tǒng)：目前有一種中央電路控制系統(tǒng)，宜根據(jù)設(shè)備商的建議謹(jǐn)慎選用。 5、燃?xì)夤埽河捎匈Y格的專業(yè)人員負(fù)責(zé)處理，且一定要使用厚白漆接縫。 6、結(jié)構(gòu)墻一定要禁止敲，安全始終是第一位的！！戶外窗嚴(yán)禁改裝，漏水后最難處理！！ 驗(yàn)收——階段之門 1、驗(yàn)收設(shè)備良好，運(yùn)行正常 2、水管測(cè)壓、不滲漏 3、燃?xì)夤軣o氣泡 4、電路試亮，插座接通 5、墻壁改建尺寸無誤 6、現(xiàn)澆混凝土級(jí)配合格、錨固牢靠 7、嚴(yán)格符合規(guī)范要求，且合格率應(yīng)100%才能通過。 8、工程量確認(rèn)，增減項(xiàng)目確認(rèn)。 |
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