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購房指引 現在樓盤越來越多，戶型五花八門，搞得人眼花繚亂，難以定奪。如何選擇一套自己滿意的房子呢？這里為您一一介紹。 1.買房的第一因素——錢  對于絕大多數工薪階層來說，買房多采用較為流行的按揭方式（也就是我們所稱的貸款）。當然，如果您銀兩寬松就另當別論了。貸款要量力而行。不管貸款期多長，數量多大，您的貸款原則是，月供額不應超過家庭月均收入的40%。除非您資金很充裕或者預期收入很穩定，否則您還得考慮一個時機的問題。雖然在當年撰寫本書時，國際上已經有一個很形象的名詞，叫做“租售比”。通俗地說，就是這個房子如果您自己不住，拿到市場上去出租，您需要多少個月才能返本。例如1∶200，表明需要出租200個月才能收回房價，其他比例如此類推。這個比例究竟是多少合適呢？國際上一般來說，租售比在1∶100（即8年左右）是有投資潛力的，在1∶200（即16年左右）開始是有風險的。所以，看到現在房價的租售比在1∶400～1∶700時，我們不能不說買房子時是提心吊膽的。 個人認為，“租售比”目前在中國還不是很適用，但是，它能夠成為心中參考的一桿秤。最根本的問題在于我們這一代人無法想象一個偉大的國家崛起或復興究竟能釋放出多大的能量，這就直接涉及市場預期的問題。 當然，我相信看這本書的讀者，多數都是自住的“硬需求”者。所以，我在“租售比”之外，總結并提出這么一個指標：房裝行情。“房裝行情”就是市場上面買房的人，真正自住裝修的比例。房裝行情越火暴，表明購房價格越被接受；房裝行情越低迷，則表明房市投機活動活躍。但是，這個“房裝行情”只能用于評估您買的房價是否合理，并不能表明非常精準的入市時機，因為房屋裝修相對于購房時間，總是滯后的。 在確定上述因素后，您大概也就知道哪一類的房子您能承受得起了，不妨先把這些樓盤的名稱列出來，再按下面的要點逐一比較。按揭買房，您還需比較一下，看哪一家銀行給的條件最寬松、最優惠。 2.買市區房還是買離市區較遠的房  A.首先您要確定房子離您工作地點的距離。您可以實地乘坐公交車計算一下往返時間。在半小時內的，屬于近距離；半小時到1小時的，屬于中等距離；超過1小時的，就屬于遠距離的了；超過1.5小時的，您就可以不用考慮它了。 B.您是否自己開車上班？如果您開車上班的單程時間超過1小時，那么您就得考慮一下了，因為油費等各個方面將是您不得不考慮的一個大問題。而且除非您是一個精力充沛的人，否則每天都花費兩三個小時的駕駛時間也是一個很折騰人的事。另外，您也得考慮沒有駕車的其他家庭成員的出行問題。 C.在計算這些距離時，您一定要親自考察，而且應該在工作日和非工作日，交通高峰和非交高通高峰時間分別進行考察，身居大城市的讀者更應該如此。有一些房地產商的廣告簡直是吹出來的。例如，有的稱“小區到機場只需要10分鐘”，事實上，除非是坐火箭，否則您坐直升機都不一定能在這么短的時間內到達。 D.有子女的家庭，需要考慮小孩上學的問題。郊區的學校可能條件較差，而市區學校的學位有可能要求附近的房產證明。 3.買高層還是買多層  這首先是個人愛好問題，但購買高層您不得不為此多付出一部分錢。而且高層還有眾多的問題：①分攤面積大，實用面積小。②樓層矮，部分低于2.6m的更是令人難以接受。③柱體占用面積大。④由于建筑結構的固有特征，裝修變動的可能性小。⑤收取的管理費高。⑥高峰時間，等電梯和擠電梯考驗耐性（低層住戶除外）。⑦緊急情況下逃生難度大（低層住戶除外）。⑧停水停電或者電梯故障時難受。 從技術層面來說，高層和多層以及單戶別墅各有優劣： A.高層的使用期限普遍比多層的使用期長。一般高層為70年，而多層是50年。但是該年限之后的政策，至今尚不明朗。 B.高層的建筑規范要求要比多層的高，質量也普遍比多層的好。一定程度上，高層的缺點就是多層的優點。 C.低層和多層住宅被拆遷的概率要比高層的大得多。 4.特殊樓層  有三個樓層的問題，由于情況特殊，需要在此強調一下： A.一樓（指地面的那一層）。相對于其他樓層來說，一樓面對的問題是比較多的，包括但不限于如下的幾個方面：①容易受潮或者受到暴雨洪水等自然災害的影響。裝修的各個環節和用料都必須考慮防潮的問題；干旱地區相對高的地勢除外。②相對臟亂，包括環境本身的臟亂（例如蚊子、老鼠），還有上層住戶高空亂拋垃圾的問題。③容易成為排污管道堵塞引致的倒灌或者雨水管道倒灌的第一個受害者。④防盜問題相對突出。 B.二樓（指實際住宅的第二層或者架空層的上一層）。①存在排污管堵塞引致的倒灌或者雨水管道倒灌的隱憂，其中以架空層的上一層的那種二樓更堪。②因為在樹梢高度，如果是綠化好的小區，容易受到蜜蜂、蝴蝶等的滋擾。但這個問題總體來說，不算大問題。 C.頂樓。①平時最大的影響就是室內溫度會比其他樓層的高，因為頂部樓層受太陽暴曬后，特別是夏天，樓板的熱輻射會嚴重影響室溫。②存在天臺樓板防水層滲漏的隱憂，特別是年久失修時。 5.房屋質量的問題  很多人一生就為了一套房子而忙忙碌碌，那么，傾畢生儲蓄去購買一套“爛房子”回來不能不說是一件很悲哀的事。所以，越來越多的人喜歡買現樓。 A.關心您的發展商的聲譽和歷史，看看是否有不良記錄。 B.關心您的發展商的實力，因為充足的資金投入，是您的樓盤按時、保質交付的前提。 C.現在有一些發展商不是專業房地產商，而是臨時的項目發展商，因為自己手上有一塊地而臨時組建的，這時您不得不小心考慮了。除了資金因素外，房地產商與各有關方面的關系也是很關鍵的，這涉及工程驗收、水電通信和交通等問題。 D.不要把質量的問題寄望于工程承建商。有一些人迷信工程承建商的名聲，其實說句實在話，有一家好的工程承建商固然好，但工程的質量有時更多的是發展商的問題。 E.要謹慎選擇那些從不同地理氣候區域，初來乍到的開發商和工程承建商。例如，那些能夠擅長處理北方冬季保溫問題的公司，處理南方夏季防臺風的問題就不一定如意了。 6.戶型 戶型的優劣，對于您來說，是一個保值、貶值或升值的問題。對于戶型的詳細說明，請見下面《如何挑選戶型》一節。 7.交通  交通的第一層意義是指您外出乘坐的公共交通。即使您自己擁有車輛，您同樣要為沒有車輛的家庭成員考慮好這一問題。我們一般評論交通是否方便，多以公共交通是否便利為準。 交通的第二層意義不僅僅是指您出入市區和您來往工作地點的交通，如果您是高層用戶，您還得看看電梯的大小和數量如何。太小的電梯真是令人受罪，如果大廈有電梯而沒有后備電源或者電梯是一個質量不過關的產品，整天困在電梯里面更是一件令人難以接受的事情。 如果你是一個駕駛者，或者未來有可能擁有自己的車輛的話，那么停車位這種配套設施則是交通問題中的一件大事。買房時一定要充分考慮小區停車位的寬裕程度。否則每天為了停車位在小區里面“游車河”兜圈子可不是一件令人愉快的事。 A.停車位最好是在一層架空層，這樣可以減少你的愛車風吹日曬，而且出行更方便。一層架空層的停車受建筑條件所限，一般都是一輛或兩輛車一個空間，所以“擠位”概率最低。 B.地下停車場。地下停車場的優點是避免愛車風吹日曬，但缺點就是往往味道不好聞，而且有一些地下停車場地面沒有嚴格固化，容易起塵。另外停車場在某些惡劣氣候條件下，有可能變成地下水塘。 C.普通地面停車位。普通停車位有樹木的則可以減少車輛日曬，壞處也明顯，有一些樹種會滴黏稠樹液或者樹葉果實，不勝其煩。太接近樓房或過道的停車位還有可能被高空擲物或者劃車。 8.社區服務和周圍環境  社區配套服務包括大社區服務和小社區服務。社區配套服務最主要的包括治安管理、教育設施、醫療機構以及肉菜市場等。與前面不同的是，這些因素最好按照步行時間來計算。例如步行去肉菜市場如果需要一個小時，那么可能是很多家庭主婦都接受不了的事。下面將相關事宜簡略羅列如下： A.治安管理。最核心的是看四樣東西：是否是封閉管理（即小區有沒有圍欄和固定出入口），有沒有值班和巡邏的保安人員，有沒有閉路電視監控系統，臨街樓宇還要考慮外墻是否容易攀爬的問題。 B.教育設施。這個問題其實大家都清楚，周邊的優質教學機構越多越好，但是，我要說的不僅是這個。學校在周邊是一件好事，但如果學校就在您樓的旁邊則是另外一回事了。學校升旗、做課間操、開運動會、上體育課、上下課鈴聲等，很多活動都是開著高音喇叭進行的；特別是幼兒園，由于場地所限，往往室外活動是分批次進行的，您整天都得在喧嘩聲中度過。 C.醫療機構、肉菜市場。距離適中即可，離得太近，也會有噪聲、不適的氣味及環境臟亂。 D.樓旁有娛樂場所、商鋪、飯店以及垃圾轉運站等，有可能產生噪聲、異味等。 ~~~~~~~~~~~~華麗分割線~~~~~~~~~~~~ |
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