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【 · 發布:jint004 2007-04-21 12:44 】
萬科拉大與競爭對手距離：四大欣慰與一絲擔憂
與競爭對手紛紛轉向商業地產不同,萬科執著地堅持著住宅開發的發展方向,而其競爭對手們投入商業地產的力量越大,在住宅開發市場上被萬科拉大的距離就越遠
2006年年報顯示，萬科(000002)作為房地產行業領頭羊的優勢益加明顯，公司體現出了財務相對穩健、資產周轉加快、戰略堅定不變和拿地短板改善的四大特點。但略微令人感到擔憂的是其在上海、南京和成都市場的表現。
財務相對穩健
簡單地分析萬科的財務指標會得到公司財務風險加大的結論，這似乎并不符合高速成長的代價絕不能是財務激進這一房地產企業的共識。2006年末，萬科的資產負債率為64.94%，比上年末增加了3.96個百分點。
對此，萬科總經理郁亮曾表示，“我們主要控制負債率，把資產負債率的控制目標定在65%，今年在64%，基本接近?！?br>
至于為什么底線是65%，郁亮沒有講，但我們可以從長期有息負債占資本的比例(D/C)得到啟示。2006年末，萬科這一指標為38.40%，而萬科學習的榜樣帕爾迪為自己制定的底線是40%，這兩個指標的底線大致代表了相同的資本結構要求。不過，這是萬科2006年12月通過定向增發方式募集到41.97億元資金充實股東權益后的結果，若非如此，則負債率指標肯定過線。
如果考慮到行業的整體情況，則萬科的財務狀況稱得上相對穩健。在已公布年報的A股房地產行業上市公司中，我們選取了近三年凈資產收益率均大于6%的19家公司作為樣本，發現房地產行業上市公司資產負債率逐年上升，2006年末平均數和中位數分別為59.85%和64.67%，萬科為64.94%，雖然略高一點，但考慮到其負債中預收賬款較多，占負債的比例為28.05%，而行業平均數和中位數中只有25.88%和22.64%，這樣的負債水平并不足慮。
以D/C來衡量，萬科高于行業平均水準(平均數和中位數分別為31.05%和31.96%)，但如果以有息負債占資本的比例來衡量，則萬科的指標與資產負債率指標一樣仍處于行業中游。之所以會出現這種情況，是因為萬科的有息負債中，短期借款只占20.39%，而行業平均數為41.97%。盡管樣本公司整體D/C上升速度遠高于有息負債占資本的比例，表明房地產行業上市公司大多采取了以長期債務代替短期債務的策略來降低短期償債風險，而萬科顯然在這方面更加謹慎。
在樣本公司中，保利地產(600048)、棲霞建設(600533)和萬科主營業務收入和凈利潤的增長速度相接近，而萬科的財務最為穩健。但前兩者的經營規模還無法與萬科相比，而萬科也提到其主要競爭對手紛紛在香港上市，我們不妨把在港上市的優秀企業也拿來對比一下。
富力地產(2777.HK)的負債率和D/C均高于萬科，而中海地產(0688.HK)雖然各項指標均最低，但其資產負債率低的原因是預收賬款較少，并不值得羨慕。
至于中海地產D/C低，主要是因為其負債結構與眾不同，即預收賬款和有息負債較少，而應付賬款等其他負債比重大。
有息負債少似乎是好事，但考慮到與供應商的關系，我們認為過多地占用上游企業資金并不值得提倡。盡管萬科2006年度負債增長迅猛，但與有息負債和預收賬款等相比，應付賬款增長相對緩慢。
根據以上分析，萬科盡管注重防范風險，但并沒有過分追求短期的指標好看。如何通過資本市場的支持抓住宏觀調控帶來的機遇是公司目前考慮的重點問題，可以預計的是未來萬科仍將進行多次股權融資為擴張打基礎，而其在資本市場的良好聲譽有助于融資成功，因此，個別時點負債過高并不值得過分擔心，尤其是在行業整體情況負債率偏高的情況下，只要財務保持相對穩健即可。
資產周轉加快
我們曾提出不能照搬帕爾迪D/C不超過40%的底線，理由是國內公司達不到至少暫時還達不到人家的資產周轉速度。由于2006年末萬科增發募集了近42億元的資金，這無疑會影響其資產周轉和資產盈利能力指標，使其不能反映公司真實的經營水平。
資產盈利能力是由銷售利潤率和資產周轉率決定的，我們先考察萬科的銷售利潤率。2006年萬科的凈利潤率(凈利潤/主營業務收入)從上年的12.79%微降至12.07%，在土地增值稅和企業所得稅實際負擔加重的情況下已屬難能可貴。
接著分析我們最為關注的資產周轉情況，表面上萬科的資產周轉率(主營業務收入/總資產)由2005年的0.480下降到0.368，但我們從三個現象上可以發現公司的資產周轉能力有了提高。
現象之一：萬科2006年開、竣工面積同比有了較大幅度的增長，很好地完成了年初的計劃。
2006年萬科實際開工面積500.6萬平方米，同比增長93.06%;實際竣工面積327.5萬平方米，同比增長50.64%，完成了年初計劃332.5萬平方米的98.47%。需要說明的是在上述竣工計劃中包括公司在2006年才取得土地的項目7.3萬平方米，因此，這個成績相當不錯，也出乎一些行業分析師的預料。萬科近來力推住宅產業化，其目的也是為了加快開發周期從而提高資產周轉速度。
現象之二：部分預售情況較好項目竣工比年中時預計的要快。在《萬科:中國帕爾迪》一文中我們提到公司2005年結算面積與竣工各銷售面積相差甚大，而從2006年年報看這種脫節的情況有所好轉，2006年半年報中預收賬款較多的18個項目大多提前竣工。
現象之三：已完工開發產品增速遠低于收入的增長，表明公司竣工產品銷售情況不錯。2006年萬科的主營業務收入增長了69.04%，而已完工開發產品只增長了17.05%。
我們用“月齡”這個指標來衡量萬科已完工開發產品存在的時間長短，即一個開發項目自竣工后至年末的月數，以每個項目存貨余額占已完工開發產品比重加權累計得出公司整體開發產品的“月齡”。顯然，月齡越大，公司的存貨質量越差。
萬科2006年末已完工開發產品的月齡為4.09，而2005年為3.89。如果剔除長沙西街項目的異常值，則結論相反(該項目2006年年報中注明竣工日期為2004年7月，而2005年年報中已完工開發產品中并無此項目，即使是2006年的年報，其期初余額也為0，但當年卻有增減變化)。即使我們假設該項目為2006年1月完工，2006年末開發產品的月齡也將降為3.72，低于2005年。
從2006年年報中可以發現，萬科在上海的項目銷售相對緩慢(見《成長的煩惱》)。
戰略堅定不變
萬科曾明確宣稱專注于住宅開發，但在當前環境下是否會有所改變是一個問題。年初，國稅總局關于房地產開發企業土地增值稅清算的通知曾經在業界掀起軒然大波。幾個月過去了，據媒體報道由于商業地產公司受該政策的影響非常輕微，已經有眾多房地產企業紛紛加大對商業、租賃物業的持有比例，以回避相關風險。
金融街(000402)、招商地產(000024)等公司都紛紛在2006年年報中表達了要增加租賃業務比重的意愿，在香港上市的富力地產、華潤置地(1109.HK)也在陸續增加商業地產儲備，浦東金橋(600639)和陸家嘴(600663)則更早就將發展方向轉向了商業地產。
以凈利潤還高于萬科的中海地產為例，其2006年度凈利潤為23.71億元，其中“投資物業之公平值增加”貢獻2.05億元。萬科盡管凈利潤為21.55億元，且其出租開發產品從2005年末的2.45億元增至3.58億元，但在年報中我們甚至找不到單列的出租收入項目，從其“其他業務利潤”為-143萬元及下表中“物業管理和其他業務”數據來推測，萬科的出租業務不可能為公司帶來多大收益。
郁亮表示堅持住宅專業化方向，萬科至少十年不變。我們從公司日前公布的《關于公開增發A股股票募集資金計劃投資項目可行性研究報告書》中找到一些證據。在募集項目中，杭州余杭區良渚項目是最大的一個項目，公司對它的預測如下:
良渚項目預計銷售收入為185.82億元，是萬科2006年收入的1.04倍，而預計的營業稅及附加高達22.98億元，達到了萬科2006年“主營業務稅金及附加”的1.46倍。據測算，萬科是將該項目全部作為非普通標準住宅預測的，即土地增值稅扣除項目中成本沒有加計20%。這與公司在《可行性研究報告》中的描述相符，“本項目……占地面積335.4萬平方米，建筑面積254.8萬平方米，其中:住宅163.4萬平米，公建配套(包括商業及旅游物業)44.7萬平米，車位46.7萬平米。擬建成大型的商住及旅游一體的人文社區?！?br>
如果僅從稅收籌劃的角度來考慮，既然建有配套的商業及旅游物業，萬科完全可以將其用于出租，這樣不用繳納土地增值稅。我們就此詢問了公司，證券事務代表梁潔先生明確表示不會因此改變計劃。
其實，加大商業地產的比重不僅可以規避土地增值稅，在行業景氣程度下降的時候也會是一項穩定的現金流來源。萬科之所以堅持原定位不變，或許正如其在年報中所說，“只有在充滿挑戰的轉折關頭，我們才能獲得創造奇跡的可能。而要做到這一點，我們需要的是信念和智慧?！?br>
我們認為，萬科堅持不轉向商業地產，其實是堅信即使在行業景氣下降時公司也能順利地將建好的住宅賣出去，當然這也斷了公司囤積居奇的后路。而支持這一觀點的則是萬科最新提出其最珍惜的核心競爭能力為對客戶需求的深刻理解，其背后的邏輯是如此則能夠開發出客戶最需要、最肯為之掏腰包的樓盤，從而開創出一片“藍?！?。如果真能做到這一點，則競爭對手們投入商業地產的力量越大，在住宅開發市場上被萬科拉大的距離就越遠，畢竟將地產持有、出租其現金流入遠不如將其出售來得快捷，從而影響公司的資產使用效率。
拿地短板改善
2006年，萬科新增規劃中項目1201萬平方米，其中約占總面積60%的資源是通過各種合作方式獲取。2006年萬科定向增發募集資金準備投入8個項目，這些項目預測的毛利率只有24.68%。2007年萬科增發項目準備投入11個項目，這些項目預測的毛利率為31.36%。我們采用的毛利率計算方法為(銷售收入-開發成本)/銷售收入，剔除了稅金方面的影響。
當然，這樣的數據是否有說服力值得討論。首先，從盈利預測的其他內容來看，萬科保持了謹慎的態度。日前全國人大已經通過了新的《企業所得稅稅法》，該法案將從2008年起實施，新稅率定為25%。
我們發現，在11個募集項目中，有5個項目在2007年不會竣工，而萬科在盈利預測時仍然采用了33%的稅率。當然，萬科在上海的兩個項目預測時用了15%的稅率，屆時是否還會得到優惠尚存在不確定性，但其稅前利潤相對要少得多。
其次，比較2006年和2007年的募集項目情況可以發現，2007年項目地價占總投資的成本下降，表明其毛利率的提高并非預計售價提高。
對取得這樣的成就，萬科在年報中認為，“隨著信貸管理的嚴格化和閑置土地處理要求的細化，更多市場存量土地資源將被激活。依托公司在品牌、資本市場信用和專業開發能力等方面的優勢，以及對行業趨勢的準確預期，萬科有條件通過合作方式，以更高的效率和質量來獲取項目資源?！边@也正是萬科將自己定義為資源整合者的理由，且同核心競爭力為對客戶需要的深刻理解一脈相承。
綜上所述，萬科的戰略發展思路邏輯清晰，且數據顯示執行力也很優秀，因此我們認為公司領先優勢仍將擴大。
萬科在成長過程中并非沒有煩惱，我們發現公司在南京、成都和上海的表現不盡如人意，而上海房地產市場近來風聲又起，不知對萬科而言，這意味著風險還是機遇?
失意南京
我們曾于2005年半年報公布后表示了對萬科在南京表現的憂慮，在2006年年報中公司監事會也發表了如下意見:“快速發展也給公司管理和內部風險控制帶來了新的挑戰。報告期內，南京金色家園游泳池發生兒童不幸溺水身亡事故，提醒公司在大規模發展過程中，提高風險防范能力?！?br>
自2004年以來，萬科在南京實現的凈利潤分別為5471萬元、3414萬元和1968萬元，盈利的每況愈下表明風險失控對公司的業績造成了極大的影響，其財務特征表現為單位面積售價下降及單位面積凈利潤更大幅度的下降。而表現出這種財務特征的城市不止南京一家。盡管單位面積售價下降很可能是因為產品結構不同而引起，但2005年單位面積售價下降的城市卻只有南京一家，足以表明問題不容輕視。
類似兒童溺水這樣的事件可以通過提高員工素質、完善規章制度等加強內部管理的辦法解決，相信萬科今后會杜絕這類現象，我們真正關心的是房價下降對公司的影響。原因是地價等固定成本占開發成本的比重相當大，經營杠桿會使得單位面積售價下降帶來單位面積凈利潤更大幅度的下降，而房價的影響很大程度上受外部環境的影響，更不可控。
焦點上海
上海對萬科舉足輕重，其重要性不亞于大本營深圳市。2006年，上海貢獻了公司主營業務收入的23.69%，凈利潤的26.58%，2006年萬科在上海的平均房價下降了8.55%，而單位面積凈利潤下降了26.04%。與之相對應的是，上海社科院房地產研究中心和上海房產經濟學會的研究報告稱，2006年上海住宅價格漲幅為-0.5%。當然，這主要是因為公司當年竣工的樓盤中低價樓盤占的比重大大增加。
不過，我們在前面提到萬科在上海的部分樓盤銷售緩慢，這確實是一個問題，更具體的情況見表3。表中銷售率=2006年存貨減少金額/(2006年期初存貨金額+2006年存貨增加金額)。
藍山小城項目竣工于2005年1月，當年存貨增加39625萬元，加上2006年增加的1796萬元，總成本為41421萬元。2006年末該項目存貨仍有12994萬元，就是說以成本估計通過近兩年努力仍有31.37%尚未售出。
如果說藍山小城是別墅項目，其銷售較普通住宅稍慢情有可原，四季花城的銷售比同期或更早推出的樓盤銷售率還低就更令人擔心。資料表明四季花城銷售均價為6200元/平方米，此外，根據公司年報披露的數據，該項目2006年竣工面積77852平方米，存貨——已完工開發產品金額增加39449萬元來推算，其成本為5067元/平方米，毛利率只有18.27%，低于萬科講的健康房地產行業20%到25%的毛利率。
機遇?風險?
憂慮來自上海房價未來可能的下跌。據報道，上海內環以內，中環至內環的房價幾乎沒有下降，核心商圈更是如此，而外環線以外的房價呈下跌趨勢。如果上海四季花城項目是因此銷售不暢，則令人不安。
此前萬科副總經理、上海萬科董事長劉愛明曾表示，今年萬科依然會通過各種渠道，全面爭取獲得土地的機會，且集團對上海萬科的希望是2008年銷售額超過100億元。
萬科似有過于激進之感，不過細讀萬科年報后可放下心來。公司在2007年計劃增加1000萬平方米左右的項目資源，而2006年這個數字為1201萬平方米。在萬科預計2007年開工面積達到700萬平方米的情況下，這樣的拿地計劃不可謂不謹慎。
其實，此前就有投資者提出，“萬科質量與物業都很好，但就是有一點很不透明——規劃問題，因為造好的房子總會有太貼近嘈雜的快速道路，或者是近距離飛行的飛機，或者是令人口鼻難忍的垃圾焚燒場。”盡管公司首席研究員兼董事會辦公室副主任譚華杰先生回答說公司有內部規定項目銷售時必須向購房者公示紅線內一公里范圍內的不利環境因素，但拿地質量影響公司銷售甚至品牌是不容置疑的。如果萬科能夠由于減少拿地數量而更加精挑細選，相信對公司有利無弊。
至于上海萬科的銷售額，如果萬科的結算收入保持前兩年的增速，上海萬科保持與2006年相同的收入份額，其2008年結算收入應達到99.12億元，銷售額突破100億元只需保持與公司整體增速相同即可。然而事實上萬科2005、2006年的結算收入增幅分別為39.07%和70.24%，同期上海分別為88.80%和85.72%，這意味著萬科在上海的發展其實是要減速。
但萬科總能給我們驚喜，一如其2005年半年報公布時我們曾擔心公司難以復制上半年的成功，不料公司2005年在深圳的收入只增長了6.95%，凈利潤卻增長了32.09%。
在這之前，從王石的回憶中我們知道萬科在深圳的發展曾經深受前主管城建副市長王炬阻撓，而在上海土地管理系統殷國元、朱文綿等被調查后，萬科在上海是否能取得類似深圳的發展值得期盼。
(轉自MACD論壇)
【 · 原創:kenrich 2007-04-22 23:06 】
hk2007
搞不明白 利潤那么少 市值那么高,
HK2007的低地價確實可信的,因為他都是在郊區 那些山邊那的地,非常便宜,
建的都是洋房,HOUSE ,
我就住在順德碧桂園那里(HK2007的總部)
碧桂園的房價確實比較便宜,
但是我不知道這種發展模式能否持續,
我們是不是應該把企業的 利潤 和市值 一起考慮呢,假如你把整個企業買下,他創造這些利潤 ,你滿意嗎?
請SOSME 發表一下意見
【 · 原創:sosme 2007-04-23 00:26 】
Kenrich君好：公司的市值是股東給的，而股東最看重的是自己的股東權益在未來的持續增長能力，所以公司某一年的利潤不是最重要的，最重要的是未來持續的利潤增長能力。就碧桂園的發展模式能否持續的問題，我個人認為是不可持續的：
（1）如果是可持續的、那么這種最簡單的拿地模式萬科及國內的其它開發商都可模仿，那么碧桂園的優勢必然喪失；
?。?）不能認為碧桂園總有好運氣、也不能認為碧桂園在拿便宜地上有持續的特別競爭力；
?。?）市場先生如何認定并不重要，因為市場先生是情緒化的，讓時間來檢驗一切吧。
【 · 原創:kenrich 2007-04-23 11:04 】
富力地產(2777.HK)日前公布，建議發行不超過4.5億股A股于上海證券交易所上市，建議須獲6月18日舉行的股東特別大會通過及有關政府部門批準后方可落實。
富力申請將A股每股面值為人民幣0.25元，若有關當局規定每股面值只可為人民幣1元，富力將會向H股股東按每持1股派發3股股份。富力地產董事長李思廉表示，公司發行A股所籌集的資金，在扣除相關成本后，大部分用作物業發展。
【 · 原創:mxbs2005 2007-04-29 21:37 】
看了季報,憂慮更增.
稅前銷售利潤率從去年同期的25.6%下降到20.2%.主要是管理費,銷售費,利息支出的增長率大大超過銷售額增長率.
雖說一個季度的數據并不準確反映整個事實,但萬科在成本控制上的短板沒有改善的跡象是很明白的.
在此基礎上的大幅外延擴張和大搞工廠化可能更加削弱萬科的財富創造力.
【 · 原創:sosme 2007-04-29 23:04 】
mxbs2005君好：你的擔心是有道理的，雖說一個季度的數據并不準確反映整個事實但確實值得密切關注。（單位：萬元）
項目 2007年1-3月 2006年1-3月 變動幅度 說明
營業收入 411,413.88 230,387.16 78.58% 房地產開發銷售規模增長
營業成本 228,051.28 142,598.93 59.92% 地產業務收入增加
營業稅金及附加 51,234.91 13,659.30 275.09% 地產業務收入增加及計提土地增值稅
銷售費用 18,409.99 9,530.02 93.18% 地產業務收入增加
管理費用 27,907.89 9,231.74 202.30% 公司規模擴大及股權激勵攤銷
歸屬母公司所有者的凈利潤 61,234.93 41,023.69 49.27% 本期凈利潤增加
有兩個問題需要特別注意：
1、
營業稅金及附加增加275.09%，國家的調控對萬科即有正面影響也有負面影響，營業稅金及附加的爆增體現出了負面影響；
2、 管理費用增加202.30%的原因中特別提到“股權激勵攤銷”，而這是一個長期因素、而且隨著萬科的擴張而擴張。
另一個值得關注的指標是D/C，在去年底剛剛增發融資40億的基礎上，今年第一季度的D/C已超過40％的警戒性！這顯示萬科擴張過快的節奏并沒有慢下來，看來新年度的增發可能要提速了，規模將越來越大但股東權益并未獲得同步增長，萬科管理層的卓越之處體現在那里呢？
萬科今年的主題是"大道當然、精細至遠"，我認為只有先精細至遠才能大道當然，希望萬科的管理層不要口號喊得震天響而落實不到具體的細節之中。
【 · 原創:mxbs2005 2007-04-30 00:12 】
sosme兄你好
對于萬科的負債率我的看法與兄不同,在目前中國房價極度偏低的情況下,用高負債大量屯地是能為股東創造財富的最佳途徑,這一點以被碧桂園,富力,世茂,龍湖,綠城等一批后起之秀所證實,決非是偶然現象.
問題在于萬科把自己的資源象撒胡椒一樣分散開來,結果使自己的短板更加突出,這是由于大企業病造成的.
萬科在管理上是有優勢,但并沒有管理層想象的那么大,過高估量自己是萬科過早得病的最大原因.
要改變面貌在目前大好形勢下是很有希望的,只要停止無效的并購擴張和無效的工廠化嘗試,集中力量屯積廉價連成一片的土地,就可以了.
問題是管理層能放下面子嗎
【 · 原創:sosme 2007-04-30 01:12 】
mxbs2005君好：
1、我認為萬科不存在所謂“放下面子”的問題，目前大肆擴張的主題就是拿地（另一主題是提高資產周轉率），D/C一再越線的根源就是高負債大量屯地，但我對萬科在財務杠桿上的謹慎還是贊同的，畢竟你認為的“目前中國房價極度偏低的情況”在不同的歷史階段是動態變化的。
2、并購擴張與工廠化嘗試是否無效還有待觀察，不要過早下結論。
3、“萬科把自己的資源象撒胡椒一樣分散開來,結果使自己的短板更加突出”――萬科已意識到這個問題，上面分析過萬科的城市聚焦戰略就是把資源集中于核心區域，不再發展新的城市。
4、認同你認為萬科已患上“大企業病”的觀點，我也認為患病的根源在于萬科管理層太過于“自以為是”、太過于“信心膨脹”，多年來沉溺于大眾的贊美與褒揚之中而不能自持，比如在擴張中片面追求所謂的規模效益而過于分散自己有限的資源、再比如在費用控制上的松動、再比如忽略了對自己身邊對手的學習：在萬科管理層的意識里現在除了Pulte
Homes其他公司都不值一提，其實碧桂園,富力,世茂,龍湖,綠城等一批后起之秀至少也有部分值得萬科學習的地方，畢竟國情不同、發展的歷史階段不同Pulte
Homes的榜樣作用也是有限的，萬科有時也給人“眼高手低”、“好高騖遠”的感覺。
【 · 原創:老饅頭 2007-04-30 09:06 】
按照萬科公告的信息，萬科2007年將要增發的股票數量不超過總股本的20%，2007年萬科凈利潤增長幅度肯定超過20%，只要凈利潤的增長幅度高于股本擴張的幅度，股東就會從中受益，只是受益多少的問題。
【 · 原創:mxbs2005 2007-04-30 09:13 】
sosme兄好
1.我認為在中國的黃金時代年代地價的漲幅是遠高與任何正常的融資成本的,因屯地而背上的有息負債是一個合算的買賣.另外在此期間正要降低資產周轉率,在政策界限內盡可能地拖延土地開發才是為股東創造財富的最好方法.
2盲目并購和工廠化使萬科比競爭者背上更多的無效的人力成本,并且很不容易削減下來.
3萬科已經很久沒有單獨獲得百萬平方米的地塊了,而競爭對手卻連連得手,為了提高周轉率盡買一些小地塊,浪費了它的造城優勢,而這正是目前創造財富的最佳途徑.
4管理層的剛愎不是第一次了,上一次由于孫宏斌的刺激有所改變,但愿此次碧桂圓能起同樣的作用.
【 · 原創:投資勵志 2007-04-30 17:55 】
萬科的優秀恰恰是它的團隊，萬科的發展潛力又恰恰體現未來的工廠化布局上。萬科沒有迷失方向，這在4月27日郁亮代表萬科領取“2006年中國最受尊敬的公司”時所演講的主題“自省”中可以找到注腳，十分坦率而富有社會責任感。在2006年致股東的信中王石說“萬科是一個由鮮明的理想主義和堅定價值觀奠基的企業?！比f科的股價最近在大盤的狂飆中沒有為之所動，這給投資萬科的朋友帶來很多迷茫，從事價值投資的朋友也大惑不解，因為有許許多多的垃圾股票早就超過了萬科的股價，但市場上被大幅炒作的股票的背后都有一個美妙動聽的故事，當故事沒有講完的時候人們決不會散場。真實莫名其妙、匪夷所思啊！
以企業股權為投資標的的價值投資，我們所看到的是企業未來的發展，有什么理由陷入漲漲跌跌悲悲喜喜的價格波動里去呢？一個企業的成長注定要伴隨著許多懷疑的目光，時間是優秀企業的朋友，時間同時又是我們的朋友，因為時間可以消磨世界上最難忍受的痛苦。
【 · 原創:技術操股 2007-04-30 18:10 】
從事價值投資的朋友也大惑不解，因為有許許多多的垃圾股票早就超過了萬科的股價，
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最好說市值，自稱價值投資者，這樣比較股價會被人笑話。
【 · 發布:老饅頭 2007-04-30 20:09 】
2006年中國最受尊敬企業頒獎典禮文字稿（轉）
郁亮：每年在春暖花開的季節來母校領取獎項，這可能是春天里最美好的事情。（掌聲）所以我感謝主辦單位給萬科連續五年這樣的榮譽，也給我這樣一個機會在春天領取這個獎項。今天我想說另外一個中國之最，可能是中國產業里最粗放的產業。然后引出今天的演講話題叫自省，房地產行業可能是最需要自省的行業之一。（掌聲）說到行業要自省，我們最粗放，我們最不受尊敬，這些原因是體制上的，畢竟行業只有十年的發展歷史，很多問題還沒有規范。也可能這個行業和我們市場競爭不夠激烈有關系。這可能和某些同行的不良行為、不法行為有關系?？傊?，我們這個行業必須要自我反省，反思我們的不足，認識到我們的責任，這樣我們的行業才能夠有更好的發展空間。我們應該好好向中國的制造業、消費者行業學習，我們需要為我們的客戶提供性價比更好的服務。我們知道我們擁有的能力就是責任，我們應該為和諧社會做出我們更大的貢獻。這樣的話，我們才能為自己贏得尊敬，我們這樣才能為我們行業的發展贏得和諧發展的空間。回顧萬科23年的發展過程，我們一直在走彎路犯錯誤，好在萬科具有自省的能力，我們不斷彌補我們的不足，反思我們做的不夠的地方，我們在不斷提高自己。
每當我們做工作時候，比如我們對企業社會責任的認識也就是這么幾年，當我們做到成績的時候，總是有糖吃的。你們給了萬科繼續做下去的信心，希望繼續支持萬科，每年春天能夠回到母校來領取獎品。
【 · 原創:sosme 2007-04-30 22:33 】
投資勵志君好：
其實我們在探討萬科的過程中幾乎從來沒有考慮過萬科股價短期的波動因素，我們的分析探討也從不以股價的短期波動為依據。公司股價雖變幻莫測但公司價值卻有蹤可尋，作為長期投資人我們關注那些影響未來價值的可持續因素。
在任何時候對目標公司保持理性批判的態度都是適當，這是長期股東對公司的責任也是對自己的責任之所在。一個驕傲自大看不到自己的缺陷及未來目標的公司不可能成為卓越公司，讓我們忽略股價的漲漲跌跌與萬科共同成長。
【 · 原創:zhongbingo 2007-05-01 08:21 】
1.我認為在中國的黃金時代年代地價的漲幅是遠高與任何正常的融資成本的,因屯地而背上的有息負債是一個合算的買賣.另外在此期間正要降低資產周轉率,在政策界限內盡可能地拖延土地開發才是為股東創造財富的最好方法.
2盲目并購和工廠化使萬科比競爭者背上更多的無效的人力成本,并且很不容易削減下來.
3萬科已經很久沒有單獨獲得百萬平方米的地塊了,而競爭對手卻連連得手,為了提高周轉率盡買一些小地塊,浪費了它的造城優勢,而這正是目前創造財富的最佳途徑.
mxbs2005君,
1, 屯地是個好的方法, 但可是中央現在要打擊的.
2,工廠化是一個成本高的方法, 但能保證質量.我覺得將來大家會愿意為質量而多付錢
3, 碧桂園是一個好的例證, 到現在的目標, 也就是復制到廣東.不過應該也足夠了.
我現在覺得萬科的競爭優勢, 越來越不明顯.
1, 無論利潤, 和利潤率都偏低.
2, 在全國點點都有, 但沒有一個強, 甚至在深圳都看不出是個強者
3, 空有虛名, 看不出帶來的利潤, 和利潤率的改善.
【 · 原創:jint004 2007-05-01 12:03 】
萬科的競爭優勢依然非常明顯，并有繼續擴大的趨勢：
1、工廠化嘗試，是萬科依據房地產發展趨勢做的戰略性投資，在近幾年里體現不出效益。從2006年報中至股東信看出，萬科對工廠化抱有很大的期望。而從長遠來看，工廠化能不能成功？萬科能否靠工廠化領先一步，成為行業標準的制定者？這還需要未來證明，但工廠化嘗試一旦成功，在未來將大大提升萬科的資金周轉率，別人修二套房子的時間，萬科能修三套。作為萬科的長期股東，我們不應只看眼前利益，為工廠化嘗試付出的成本計較太多。
2、稅前銷售利潤率的下降隨著國家調控的深入，房價的波動會是房地產市場未來的趨勢，這點萬科早已認識到，并作好積極的準備。房地產行業一些企業現在超額利潤的獲取不會一直持續下去，當幾年后利潤率下降，行業更加規范，早有準備的企業與沒有準備的企業將大不一樣。
3、拿地短板的改善。萬科一季度土地儲備增加293萬平方米，完成全年計劃的30%，拿地方式更加多樣化。隨著信貸管理的嚴格化和閑置土地處理要求的細化，更多市場存量土地資源將被激活。依托公司在品牌、資本市場信用和專業開發能力等方面的優勢，以及對行業趨勢的準確預期，萬科有條件通過合作方式，以更高的效率和質量來獲取項目資源。
4、萬科一季度三項費用率增加3%至11.9%，這是需要密切關注的數據。萬科怎樣在規模越做越大的前提下，控制好成本支出？一季度營業稅金及附加增加275.09%，其中計提土地增值稅占了大頭。萬科應對的方法是加快工廠化進程和提高裝修房的比例。管理費用增加202.30%中特別提到“股權激勵攤銷”，但“股權激勵攤銷”不應該看成負面因素。萬科的股權激勵是與公司發展、利潤增加密切關聯的，從長期來看，對調動員工積極性，加強公司治理，保持公司高層穩定，吸引更多優秀人才有巨大作用。股權激勵能真正把經營者和投資人連成一體。作為股東，我們為此犧牲點利潤，長期看是值得的。
房地產行業的調控還會繼續深入，萬科在發展中也會遇見許多困難，犯一些錯誤。作為萬科的長期股東，對萬科我們應多一點信心，多給予一些時間，相信萬科將成就卓越！
【 · 原創:kenrich 2007-05-02 11:21 】
我最贊同萬科的就是他堅持發展住宅的道路
商業地產的話,大家可以看看多少的收租股 會是大牛股,
就說明,商業地產的毛利,和對資金的利用遠遠沒住宅地產好.
當然發展住宅地產有他的風險的集中性,畢竟現在的房價已經很高了.
建議大家有空研究一下 世貿地產 HK0813 ,毛利率非常高,不到70億的銷售,達到了十幾億的凈利潤,
萬科的銷售額全國最高的了,而凈利潤/銷售額的比確很低.
【 · 原創:sosme 2007-05-04 02:07 】
堅決不同意zhongbingo君認為萬科是“空有虛名”的觀點
雖然我不認為萬科是個完美的公司但至少也是體現出卓越品質的優秀公司。有時我想類似我這般偏執的小股東對萬科的所謂批判多少有些“吹毛求疵”，這只是表明股東對萬科的忠誠與信任、只是表明股東希望萬科盡量接近完美的渴望。
zhongbingo君認為萬科的競爭優勢越來越不明顯的理由并不充分：
1、“無論利潤和利潤率都偏低”：房地產的暴利正在終結之中，但股東更在乎的是自己的股東權益、是股東資本的收益能力――就此萬科不僅有清醒的意識而且有明確的戰略，當然萬科不是每項指標都最優，但與股東權益相關的核心指標都在優化的過程之中；
2、“在全國點點都有, 但沒有一個強,
甚至在深圳都看不出是個強者”：萬科的戰略推進及核心區域聚焦策略上面已有很多分析不再累述，這個問題可以反過來說：萬科也許不是深圳的最強者但有可能是中國綜合實力的最強者，我們更希望萬科是個全能冠軍而不只是某個單項冠軍。當然這個策略是把雙紉劍，萬科對此也早有自省，有經驗有教訓更有前途。
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