|
這40強排行分別是：上海、北京、沈陽、成都、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、西安、蘇州、天津、青 島大連、無錫、寧波、重慶、廈門、濟南、長沙、常州、鄭州、福州、哈爾濱、合肥、昆明煙臺、呼和浩特、太原、南昌、南通、南寧、長春、揚州、石家莊、烏魯 木齊、貴陽、海口徐州、蘭州。 經濟改革帶來了城市人均可支配收入的穩定增長和消費轉型。盡管城市與城市之間的人均可支配收入和人均消費支出都不同，但城市居民的消費結構卻幾乎一致。 盡管食品等功能性消費品比重最大，但逐年有所下降，而服裝及文化類消費比重明顯上升，說明非功能性消費意識有所提升，這一消費結構變化對商業地產市場是利好消息： 開發商和零售商的信心指數直接影響城市商業地產發展進程 成都、大連和武漢在1.5線城市中最受開發商和零售商青睞，哈爾濱和南昌則分別在二線城市、三線城市中獨占鰲頭。相比同級城市，他們展現出更好的商業活力和更旺盛的消費需求。 開發商與零售商之間有著緊密聯系 通過對比商業地產開發商與零售商的進駐城市、進駐數量以及路徑圖，發現兩者進駐城市的節奏基本一致，互相影響。他們共同作用、影響城市商業升級進程。 通過對比宏觀經濟發展指數、零售商發展指數發現，南京、濟南、無錫、青島、呼和浩特的未來商業發展潛力不容小覷。他們的經濟發展已具備一定規模，但零售商進駐的數量卻與此并不匹配。重慶、寧波、大連、合肥、西安卻恰恰相反，它們已經預支城市發展的未來機會，他們的經濟發展水平雖不如很多沿海城市，但是零售品牌進駐數量相對于當地經濟發展明顯超前。 一、宏觀經濟分析 針對這40個城市的宏觀經濟數據，發現： 北京的人均可支配收入僅列第8位；而前十位排名中，長三角城市占據6位，成為財富最密集的城市群。 廣州的人均消費額是所有城市中最高的，廈門、西安、大連、沈陽、重慶和哈爾濱有更高的消費意愿，具有更大商業潛力。 與通常認知不同的是，無論一線或者是二三繞城市，居民的消費結構比例幾乎一致，盡管食品等功能性消費品比重最大，但逐年有所下降，而服裝及文化類消費比重明顯上升，說明非功能性消費意識有所提升，這一消費結構變化對商業市場是利好消息。 二、商業地產數據分析 商業地產開發商以及零售品牌的進駐數量無疑對一個城市的商業地產發展有著巨大影響。因此，針對國際和國內大型商業地產開發商進駐各個城市的情況進行了統計，找到了最吸引這些開發商的城市；同時零售品牌近年來在不同層級的城市大規模開店，針對超過160個奢侈品、潮流品牌、快時尚、影院、連鎖咖啡店、連鎖超市、快餐的知名品牌開店統計，顯示了不同城市對零售品牌的吸引力。 三、大型商業地產開發商和零售商進駐熱度分布 開發商最青睞城市 針對大型商業地產開發商進駐40個城市的情況統計，發現與同級城市相比，武漢、成都、大連、哈爾濱受更多開發商青睞，大型商業地產開發商更偏好在這些城市中進駐甚至深耕。 值得注意的是，南昌的吸引力遠遠超過其余同等級的三線城市，甚至已趕超部1.5線城市；而廈門則相反，過高的投資進入門檻或成為廈門商業發展的絆腳石。 值得關注的是，近年來沈陽的投資熱度騙升，過去兩年沈陽商業地產投資總額已超過上海，僅次于北京。 零售商與商業地產開發商的投資步伐幾乎一致 開發商與零售商之間有著緊密聯系。通過對比商業地產開發商與零售商的進駐城市、進駐數量以及路徑圖，我們發現兩者進駐城市的節奏基本一致，互相影響，大多數商業地產開發商與零售商的關系非常緊密，更有長期戰略合作伙伴關系，他們共同作用、影響城市商業升級的進程 。 奢侈品牌最青睞城市 在奢侈品牌最青睞的城市排名中，北京超過上海，位于第一，而東北地區城市則占據了三個席位。相比之下，財富聚集的長三角地區城市只占了兩席。 過去，奢侈品牌進入中國采取保守且按部就班的發展路徑：從一線城市的北京、上海、再逐漸進入二繞城市，整個過程需要五到六年時間。現在，很多奢侈品牌縮短了擴張周期，已快速進入三線城市。 相比沿海一線城市，這些三線城市零售額增速更快，工資增速更高，政府在刺激消費方面發揮著主導作用，令這些品牌的受歡迎度快速提升。 潮流品牌最青睞城市 與奢侈品牌不同的是，潮流品牌往往特色鮮明、理念新穎，有其獨特的受眾群體。潮流品牌零售商對各城市的喜好度不同于大多數其他零售商，重慶和廣州的開店數量名列前茅。 在最受青睞的城市排名中，東北、華東、華南、西南地區的零售商進駐數量非常平均。沈陽、杭州、天津、武漢、西安、昆明、廈門、哈爾濱等城市的開店數量幾乎持平，可見潮流品牌在擴張路線規劃上更重視城市的流行趨勢和文化接受度，在全國范圍遍地開花。 快時尚品牌最青睞城市 在快時尚品牌最青睞的十個城市中，廣州卻沒有入榜，大多數快時尚品牌往往會選擇深圳作為首先進入的南方城市，而廣州一向被認為是品牌服裝銷售難度最大的城市之一，這與廣州當地人消費習慣和商業環境都有關系。 次主力店群取代主力店群登上購物中心舞臺 快時尚品牌的迅猛發展，加速了中國商業地產由單一百貨逐漸向時尚化的購物中心過渡。傳統的百貨公司難以提供大面積給單一品牌，快時尚品牌積極擴張開店，為業主提供了聯合幾家此類品牌來替代百貨的機會。現在，快時尚品牌這類中型租戶的崛起，逐漸組成了購物中心中的“次主力店軍團”。快時尚品牌還具有設計特色和價格平易的優勢，能夠吸引人氣，且平均租金支付能力亦高于百貨，便更進一步強化了其對業主的吸引力。 四、商業地產潛力城市 通過對比城市宏觀經濟發展指數和零售商發展指數，有些城市經濟發展已具備一定規模，而商業發展尚有較大空間，對零售商有著進一步開發的吸引力，南京、濟南、無錫、青島和呼和浩特未來商業發展的潛力不可小覷。 而有些城市恰恰相反，例如重慶、寧波、大連、合肥、西安，它們已經預支城市發展的未來機會，他們的經濟發展水平雖不如很多沿海城市，但是零售品牌進駐數量相對當地的經濟發展明顯超前。 沈陽、成都、天津和武漢一度被認為其商業地產存在巨大泡沫，但數據分析發現，這些城市的經濟發展水平和零售商進駐數量相當匹配，正逐步走向成熟。 五、城市商業發展路徑 對40個城市中361個商圈進行的全面調研顯示，商圈的更新和變遷推動了整個城市的商業發展。 城市商業初級階段一一商圈高度集中 代表城市：揚州、徐州、南通、煙臺 這些城市僅有一個高度聚集型商圈，具有一定的歷史地位，交通便利、人流量大、知名度高，商業業態比較單一，以百貨和中小型商場為主。這些城市只有等到人口增長和消費能力發展到了一定規模，商業地產的發展才會逐漸步入中級階段。 城市商業中級階段一一商圈離散分布 代表城市：重慶、南京、蘇州、青島 這些城市往往會由一個核心商圈和多個副中心商圈組成，當核心商圈的輻射力已經超出了自身的覆蓋范圍，新興商圈在城市的各個角落逐漸形成，以緩解核心商圈的覆蓋壓力；無錫、濟南等城市憑借著強勁的商業潛力，也逐漸向這一階段過渡。 城市商業高級階段一一商圈多中心聚集 代表城市：上海、北京 上海和北京發展到了城市商業高級階段，城市各地分布多個大型商圈，每個大型商圈由一個核心商圖與多個次級商圈組成，而在城市副中心地帶有多個次級商圈和邊緣商圈；隨著人口和經濟的不斷增長，成都、沈陽、廣州等城市也正朝著這一高級階段發展。 六、中國商業地產城市10強 上海、北京在排行榜中名列第1和第2位，作為全球知名的國際化大都市以及中國經濟與政治中心，兩者的商業地產領頭羊地位當之無愧。 近年來，兩地商業發展呈現出穩健發展的趨勢，無論是眾多國際零售商對優質商鋪的強勁需求，或是傳統開發商進軍商業地產的必然趨勢，都對兩地的商業市場起到利好作用，其商業地產仍具有較大發展空間。 相比之下，同樣作為一線城市的廣州和深圳，在排行榜中僅列第5和第6位，其商業市場發展有所不足，由于兩地的地理位置比較靠近，又相鄰于亞洲最大的商業與金融中心香港，以至于南部沿海地區的消費需求被大量分流，兩地的商業發展面臨更大挑戰，如何實現差異化，提升各自的城市競爭力，將成為兩地商業發展的新目標。 沈陽、成都和武漢，這是三個備受爭議的城市。它們擁有居高不下的綜合體開發量、供應量和空置率，經常被描寫為“鬼城”、“泡沫之城”。但在排行榜中，它們分列第3、第4 和第9位。 中國的城市化就是城市擴容。人口增加、多中心的發展，一定需要更多物業。從消費的角度看，中國消費需求量增長迅速，零售商在這里找到全球最大的生意擴容空間。更多的消費需求，會消化更多的商業面積。 除此之外，城市發展的關鍵在于產業和人口聚集能力。它們才決定當地商業地產是否有可持續發展的基礎 。 沈陽、成都和武漢這三個城市近年來都做了產業升級，自然人口比例越來越低，因外來人口遷入造成的機械增長，人口比例卻逐年升高。在城市規模加速擴容、城市人口迅速增加、零售品牌積極擴張的背景下，這三個城市中合用的商業物業會逐步被吸納消化，并且有更多的潛力機會。 長三角城市群是各經濟圈中財富最密集的地區。作為江浙兩省的省會城市，杭州和南京的商業發展僅次于上海，聚集了省內周邊城市的消費力，然而兩地商圈的輻射能力難以負荷日益增長的消費需求，以至于部分開發商和零售商紛紛轉戰鄰近城市，形成了由多個大小商圈組成的城市經濟帶，未來這兩個城市應在多個商圈相互依存、相互推進的關系中起主導作用。 與北上廣深等老牌一線城市相比，作為二線城市的西安，是一個冉冉升起的新星。西安的地產市場起步較晚，商業發展更有所滯后。 然而隨著西部城市經濟逐漸繁榮和城市化深度發展，西安的商業地產發展如火如荼，迅猛增長，已逐漸由單一購物模式向現代化多功能綜合體模式轉變。近兩年來，西安商業地產項目扎堆入市分布于全市多個城區和板塊，包括西咸新區、曲江二期等區域有項目集中入市。但是新入市項目中有特點的較少，體驗式商業還在逐步完善，所以未來商業項目品質化提升和多元化發展將會有助于推動西安商業地產的成熟和完善。 來源：贏商網 關注零售、商業與商業地產的新思維和新趨勢，15萬業內精英人群訂閱，已成為商業地產領域最具影響力的個人自媒體平臺。 主編簡介：【王傳宏】英國皇家特許測量師(MRICS)、10年商業地產策劃和招商管理經驗。歡迎交流與合作，個人微信 schwangcn 按住圖片即可掃碼關注 |
|
|
