借鑒海南：房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)特征

瓊地稅函[2014]400號(hào)

各市、縣、區(qū)地方稅務(wù)局，各直屬稽查局，省局各部門(mén)：

隨著稅收征管改革的推進(jìn)，各市、縣、區(qū)地方稅務(wù)局已按照省局的要求，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)建筑安裝業(yè)稅源進(jìn)行了集中管理。為加強(qiáng)房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)稅收征管，促進(jìn)稅收收入增長(zhǎng)，現(xiàn)將《房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)特征》印發(fā)給你們，并就有關(guān)要求通知如下：

一、結(jié)合案例，系統(tǒng)學(xué)習(xí)。本次印發(fā)的《房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)特征》由省局各稅種管理部門(mén)和稽查部門(mén)根據(jù)相關(guān)案例進(jìn)行提煉編寫(xiě)而成。各單位特別是負(fù)責(zé)房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)的稅源管理部門(mén)要認(rèn)真組織學(xué)習(xí)，掌握兩業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，不斷提升兩業(yè)稅收征管能力。

二、學(xué)以致用，轉(zhuǎn)化成果。各單位要在學(xué)習(xí)掌握兩業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，以此為指引加強(qiáng)對(duì)兩業(yè)企業(yè)的納稅評(píng)估及稅務(wù)稽查工作，進(jìn)一步提升“兩業(yè)”稅收征管質(zhì)效。

三、遇到問(wèn)題，及時(shí)反饋。各單位實(shí)際執(zhí)行中遇到的問(wèn)題和建議請(qǐng)及時(shí)向省局反饋，以便進(jìn)一步對(duì)《房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)特征》進(jìn)行修改完善。更多精彩內(nèi)容敬請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)：fdccspx

　　海南省地方稅務(wù)局

2014年7月25日

房地產(chǎn)業(yè)建筑安裝業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)特征

一、房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)特征

(一)營(yíng)業(yè)稅

1. 是否將收取的房屋預(yù)售收入(包括定金)計(jì)入“預(yù)收賬款”以外的往來(lái)科目，長(zhǎng)期掛賬不申報(bào)納稅。銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用是否未按規(guī)定入賬，少計(jì)收入。

2.是否將售房款沖減成本、費(fèi)用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，未按規(guī)定入賬；是否將售房款打入個(gè)人儲(chǔ)蓄賬戶(hù)或信用卡賬戶(hù)，存在賬外收入等情況。更多精彩內(nèi)容敬請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)：fdccspx

3.以銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計(jì)稅；是否將收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶(hù)，不計(jì)收入。

4.委托代理銷(xiāo)售，是否按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。

5.私改規(guī)劃，增加銷(xiāo)售面積的收入是否按規(guī)定入賬和申報(bào)納稅。

6.是否利用關(guān)聯(lián)關(guān)系進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)(包括銷(xiāo)售給股東、法定代表人)少繳營(yíng)業(yè)稅。

7.納稅人開(kāi)發(fā)保障性住房等用途的房產(chǎn)是否按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。

8.銷(xiāo)售商業(yè)店鋪或精裝修房屋時(shí)，人為將售房總價(jià)分解為購(gòu)房款和裝修款，對(duì)裝修款未并入房屋總價(jià)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。

9. 發(fā)生視同銷(xiāo)售行為包括：以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)；以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息、動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)等債務(wù)；將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、分配給投資者，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

10.按分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷(xiāo)售款是否及時(shí)申報(bào)納稅。更多精彩內(nèi)容敬請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)：fdccspx

11.對(duì)將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款是否按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)是否再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入。

12.出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認(rèn)收入。

13.出租收入(如將未售出的房屋、商鋪、車(chē)位等出租)、周轉(zhuǎn)房手續(xù)費(fèi)收入等是否未按稅法規(guī)定的時(shí)間入賬或計(jì)入“應(yīng)付賬款”等往來(lái)科目貸方，未確認(rèn)收入；或以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格出租給關(guān)聯(lián)方，未按規(guī)定計(jì)稅。

14.商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。

15.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，是否未申報(bào)繳納建筑環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅。更多精彩內(nèi)容敬請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)：fdccspx

16.中途轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，是否未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。

(二)企業(yè)所得稅

17.未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入是否已按規(guī)定預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

18.產(chǎn)品完工后是否及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其與對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度本項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。對(duì)于跨年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，有無(wú)不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。

19.取得政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或獎(jiǎng)勵(lì)收入是否申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。

20.客戶(hù)放棄的購(gòu)房定金、沒(méi)收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規(guī)定確認(rèn)收入。

21.取得的土地資產(chǎn)是否不按規(guī)定計(jì)價(jià)，包括是否擅自擴(kuò)大或減少土地資產(chǎn)的價(jià)值；是否存在將購(gòu)進(jìn)土地進(jìn)行三通一平后，通過(guò)評(píng)估虛增土地成本，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。更多精彩內(nèi)容敬請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)：fdccspx

22.是否虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本。包括：是否虛增拆遷戶(hù)數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)或虛增補(bǔ)償金額，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)；征地、拆遷支出，是否按規(guī)定進(jìn)行歸集分?jǐn)偅婕胺制制陂_(kāi)發(fā)的，是否在各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂?/span>

23.是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用。包括：是否簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開(kāi)發(fā)票，提高建安工程費(fèi)用；是否存在利用關(guān)聯(lián)關(guān)系虛增成本轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，從關(guān)聯(lián)企業(yè)購(gòu)進(jìn)材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價(jià)格或建安費(fèi)用；采取包工不包料方式發(fā)包工程，并在開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的情況下，是否讓施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價(jià)款的合計(jì)金額再次開(kāi)具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開(kāi)部分的稅款，重復(fù)列支開(kāi)發(fā)成本；是否虛列工程監(jiān)理費(fèi)；是否存在從法人代表個(gè)人賬戶(hù)支付公司采購(gòu)費(fèi)用的情況。

24.是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費(fèi)用。包括：取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開(kāi)發(fā)票入賬；取得第三方開(kāi)具的發(fā)票入賬；取得開(kāi)具內(nèi)容不實(shí)的發(fā)票入賬等。

25.是否混淆成本核算對(duì)象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本。包括：是否未根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況確定成本核算對(duì)象，所有開(kāi)發(fā)工程成本在一個(gè)賬戶(hù)中核算，無(wú)法確認(rèn)當(dāng)期單項(xiàng)工程開(kāi)發(fā)成本；企業(yè)各期成本核算混亂，提前列支下期項(xiàng)目成本；一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀?/span>(含土地附屬成本)；未單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，將其全部計(jì)入可售房屋開(kāi)發(fā)成本；雖單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，但只分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費(fèi)，而土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、借款利息等費(fèi)用在已售房屋中分?jǐn)偅话l(fā)生銷(xiāo)售退回業(yè)務(wù)，只沖減收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。更多精彩內(nèi)容敬請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)：fdccspx

26.是否將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額。包括：將辦公用的電子設(shè)備、汽車(chē)、音像設(shè)備等固定資產(chǎn)計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用或在低值易耗品賬戶(hù)核算，進(jìn)行稅前扣除；由開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的，位于開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施在完工后出租的，未將其按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理；在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、售樓部、停車(chē)場(chǎng)庫(kù)、物業(yè)管理場(chǎng)等產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理；臨時(shí)出租的待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，對(duì)其已計(jì)提折舊處理是否正確。企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的交通工具(車(chē)輛)不計(jì)入固定資產(chǎn)計(jì)提折舊，而是直接進(jìn)入管理費(fèi)用，影響當(dāng)年利潤(rùn)，可能存在少繳納企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)。

27.是否擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額。包括：“廣告費(fèi)”、“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”、“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”、“壞賬損失”等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的情況；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，是否一次性計(jì)入當(dāng)期損益，虛增財(cái)務(wù)費(fèi)用；高于同類(lèi)同期商業(yè)銀行貸款利率支付的利息是否調(diào)整；從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本50%的，超過(guò)部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整；工資及“三費(fèi)”扣除是否正確。是否將工資性的支出列入了營(yíng)業(yè)費(fèi)用，未進(jìn)行納稅調(diào)整；計(jì)提的以前年度應(yīng)計(jì)未計(jì)、應(yīng)提未提的折舊、費(fèi)用是否已作納稅調(diào)整；是否在稅前扣除與收入無(wú)關(guān)的支出。如違規(guī)列支行政性罰款，少申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。更多精彩內(nèi)容敬請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)：fdccspx

28.各項(xiàng)跌價(jià)準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備是否已作納稅調(diào)整；政策性減免稅金是否視作已繳稅金，少申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅；以前年度損益調(diào)整事項(xiàng)未計(jì)入以前年度所得計(jì)繳所得稅的，是否已作納稅調(diào)整；接受捐贈(zèng)貨幣性資產(chǎn)是否未調(diào)增應(yīng)納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅；接受捐贈(zèng)非貨幣性資產(chǎn)是否低價(jià)入賬，少繳所得稅；固定資產(chǎn)盤(pán)盈收入是否未入賬或者低價(jià)入賬，少繳所得稅；未經(jīng)審批的固定資產(chǎn)盤(pán)虧，是否未作納稅調(diào)增，少繳企業(yè)所得稅；無(wú)法支付的應(yīng)付款項(xiàng)長(zhǎng)期掛賬不并入應(yīng)納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅。預(yù)提費(fèi)用的貸方余額長(zhǎng)期掛賬，是否未做納稅調(diào)整。

(三)土地增值稅

29.對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè)用房等高預(yù)征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。

30.是否以工程未結(jié)算、未決算或是商品房未銷(xiāo)售完畢等各種理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。

31.是否按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。

32.混淆不同項(xiàng)目成本，把不同的項(xiàng)目成本費(fèi)用混淆，是否按規(guī)定進(jìn)行成本費(fèi)用分?jǐn)偅皇欠穸嚅_(kāi)具建安發(fā)票金額，虛增建安成本；按照開(kāi)出的發(fā)票金額作為銷(xiāo)售收入環(huán)節(jié)申報(bào)稅款，而對(duì)于預(yù)收賬款，是否只作長(zhǎng)期掛賬處理，不作收入，隱瞞收入少申報(bào)稅款；轉(zhuǎn)讓方以?xún)舻貎r(jià)轉(zhuǎn)讓土地且由受讓方代繳的土地出讓金和各項(xiàng)稅費(fèi)的，是否將土地出讓金和各項(xiàng)稅費(fèi)轉(zhuǎn)換一并計(jì)算繳納各項(xiàng)稅款。

33.是否未按規(guī)定從開(kāi)發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超過(guò)貸款期限的利息和罰息稅前扣除。

34.是否列支不屬于清算項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本；從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在綠化工程支出方面，是否存在代開(kāi)與實(shí)際業(yè)務(wù)價(jià)款不符的發(fā)票并據(jù)實(shí)扣除，虛增開(kāi)發(fā)成本，少繳納土地增值稅。

35.是否未按規(guī)定方法將相關(guān)項(xiàng)目成本在普通住宅和非普通住宅之間進(jìn)行分?jǐn)偂?span style="">更多精彩內(nèi)容敬請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)：fdccspx

36.是否通過(guò)多次對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估增值的方式增加土地成本，少繳土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)利用土地評(píng)估，將評(píng)估增值的土地成本直接記入開(kāi)發(fā)成本，虛增土地成本，少繳納土地增值稅。

37.清算后又銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，是否未按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)，仍然采用預(yù)征方式申報(bào)；是否存在達(dá)到土地增值稅清算條件，并已經(jīng)進(jìn)行清算后，剩余的存量房銷(xiāo)售時(shí)未按原清算成本進(jìn)行申報(bào)繳納土增稅，只按預(yù)征率申報(bào)繳納，造成少繳稅款。

38.是否及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算，是否及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送清算資料，報(bào)送的資料是否完整。

(四)土地使用稅

39.承租集體土地用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，是否繳納土地使用稅。

40.土地等級(jí)和使用稅額變更后是否及時(shí)調(diào)整納稅申報(bào)。

41.開(kāi)發(fā)用地在開(kāi)發(fā)期間是否按規(guī)定計(jì)征土地使用稅；《土地使用稅暫行條例》第三條中規(guī)定：土地使用稅按照企業(yè)實(shí)際占用面積繳納。在實(shí)際中，企業(yè)認(rèn)為有證無(wú)地的部分企業(yè)沒(méi)有實(shí)際占用，因而在繳稅過(guò)程中未按照土地房屋權(quán)屬證書(shū)上的面積繳稅。

42.未銷(xiāo)售的商品房占用的土地是否按規(guī)定繳納土地使用稅。

43.符合土地使用稅減免政策的納稅人是否按規(guī)定辦理審批或備案手續(xù)；企業(yè)與農(nóng)民或集體簽訂土地租賃合同，長(zhǎng)租(50年或70年)無(wú)產(chǎn)權(quán)證，實(shí)際擁有使用權(quán)，沒(méi)有土地使用權(quán)證，是否存在未申報(bào)納稅造成少繳土地使用稅的情況。

44.企業(yè)實(shí)際占有使用土地的時(shí)間與辦理土地使用證的時(shí)間不一致，在計(jì)算繳納稅款時(shí)應(yīng)以實(shí)際占有使用的時(shí)間，而不是以辦證的時(shí)間。以辦證時(shí)間為準(zhǔn)計(jì)算繳納稅款的，可能存在少繳納土地使用稅問(wèn)題。

(五)契稅更多精彩內(nèi)容敬請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)：fdccspx

45.出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，是否按照取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益計(jì)繳契稅。具體包括：以協(xié)議方式出讓的，契稅計(jì)稅價(jià)格里是否未包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益；以競(jìng)價(jià)方式出讓的，契稅計(jì)稅價(jià)格里是否未包括市政建設(shè)配套費(fèi)及各種補(bǔ)償費(fèi)；以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，是否按規(guī)定繳納契稅。

46.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得使用權(quán)的，是否補(bǔ)繳契稅。

47.土地使用權(quán)受讓人通過(guò)完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項(xiàng)目，以此獲得的低價(jià)轉(zhuǎn)讓或無(wú)償贈(zèng)與的土地使用權(quán)，是否已參照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格，繳納契稅。

48.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以工程換取土地，是否繳納契稅。

49.承受舊城改造拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，是否按規(guī)定繳納契稅。

50.分期支付方式取得的土地使用權(quán)，是否按合同規(guī)定的總價(jià)繳納契稅。

51.企業(yè)已占有使用土地，但以尚未辦理土地過(guò)戶(hù)手續(xù)為由不申報(bào)繳納契稅；競(jìng)價(jià)取得的土地使用權(quán)尚未辦理產(chǎn)權(quán)，直接再轉(zhuǎn)讓的，是否按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。

52.代收業(yè)主的房屋契稅，是否按規(guī)定代繳；有些房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房屋時(shí)，往往給購(gòu)房者分別開(kāi)具售房發(fā)票和安裝發(fā)票，造成少繳納裝修部分契稅。

(六)房產(chǎn)稅

53.自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后，是否長(zhǎng)期掛“在建工程”，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

54.是否將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費(fèi)”或掛在其他應(yīng)付款上未繳房產(chǎn)稅。

55.與房屋不可分割的附屬設(shè)備及固定資產(chǎn)改良支出是否增加計(jì)稅房產(chǎn)原值。

56.新建和購(gòu)置的房產(chǎn)是否從建成之次月和取得產(chǎn)權(quán)的次月申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

57.自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，是否按照有關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

58.是否按規(guī)定將相應(yīng)的土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值據(jù)以征收房產(chǎn)稅。

59.納稅單位使用免稅單位的房產(chǎn)，未履行納稅義務(wù)。

(七)印花稅

60.房屋銷(xiāo)售(預(yù)售)合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購(gòu)銷(xiāo)合同、租賃合同、勘察設(shè)計(jì)合同、廣告合同等是否按規(guī)定足額繳納印花稅。

61.有否混淆合同性質(zhì)，從低適用稅率或擅自減少計(jì)稅依據(jù)，未按全部所載金額計(jì)稅。

62.忽視對(duì)工商執(zhí)照、土地使用證貼印花稅票；各類(lèi)應(yīng)稅憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅票或繳納印花稅。

63.2006年11月27日之后簽訂的土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是否按規(guī)定申報(bào)繳納印花稅。

(八)個(gè)人所得稅

64.未通過(guò)“應(yīng)付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎(jiǎng)金、實(shí)物以及其他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準(zhǔn)確代扣代繳個(gè)人所得稅。

65.為職工購(gòu)買(mǎi)的商業(yè)保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個(gè)人所得稅；加班補(bǔ)助是否計(jì)入工資薪金所得繳納個(gè)人所得稅。更多精彩內(nèi)容敬請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)：fdccspx

66.以發(fā)票報(bào)銷(xiāo)方式或定額發(fā)放的交通補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助、加班補(bǔ)助、通訊費(fèi)補(bǔ)貼等，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。

67.以發(fā)票報(bào)銷(xiāo)方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎(jiǎng)金或支付給個(gè)人手續(xù)費(fèi)、回扣、獎(jiǎng)勵(lì)等，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。

68.支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時(shí)是否扣繳利息、股息、紅利收入的個(gè)人所得稅。

69.房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員取得銷(xiāo)售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個(gè)人所得稅。

70.為管理人員購(gòu)買(mǎi)住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計(jì)征個(gè)人所得稅；企業(yè)按照激勵(lì)機(jī)制獎(jiǎng)勵(lì)給員工汽車(chē)、提供免費(fèi)旅游等是否代扣代繳個(gè)人所得稅；高管人員收入是否以燃料費(fèi)等沖減，少繳個(gè)人所得稅。

71.各種促銷(xiāo)活動(dòng)向客戶(hù)贈(zèng)送禮品，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。

72.支付的利息是否涉及代扣代繳稅金義務(wù)而未履行。

73.支付借款人(自然人)的利息，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。

74.借給自然人股東超過(guò)1年以上的借款，應(yīng)被認(rèn)定為股息、紅利分配是否代扣代繳個(gè)人所得稅；企業(yè)出資為股東或管理者購(gòu)各式各樣的會(huì)員卡，少代扣代繳個(gè)人所得稅；股東或公司員工向企業(yè)借款超過(guò)一年未歸還，未代扣代繳個(gè)人所得稅。

75.商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購(gòu)房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無(wú)法繳納后續(xù)房屋價(jià)款，致使房屋買(mǎi)賣(mài)合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同而向購(gòu)房人支付違約金時(shí)是否履行個(gè)人所得稅代扣代繳義務(wù)。

(九)耕地占用稅

76.占用耕地建房是否按規(guī)定申報(bào)繳納耕地占用稅；經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人須在收到土地管理部門(mén)的通知之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅；未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人應(yīng)自實(shí)際占用耕地之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。更多精彩內(nèi)容敬請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)：fdccspx

(十)城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加

77.國(guó)稅機(jī)關(guān)查補(bǔ)增值稅、消費(fèi)稅后，納稅人未向地稅機(jī)關(guān)申報(bào)相應(yīng)的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。

78.不按增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅“三稅”應(yīng)稅行為發(fā)生地適用稅率、費(fèi)率申報(bào)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。

二、建筑安裝業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)特征

(一)營(yíng)業(yè)稅

1.是否存在不按照稅法規(guī)定的納稅期限繳稅，而是以開(kāi)票金額申報(bào)納稅的情況。具體包括：合同明確規(guī)定付款日期的，是否按合同規(guī)定的付款日期確認(rèn)收入；合同未明確規(guī)定付款日期的，或未與甲方(發(fā)包方)簽訂書(shū)面合同，在收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)后是否確認(rèn)收入；預(yù)收工程款，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

2.是否將整體工程分解記賬，沒(méi)有將部分或全部的安裝、裝飾等其他工程收入并入該項(xiàng)工程總造價(jià)內(nèi)核算。

3.以包工不包料方式承包工程，是否只將人工費(fèi)、管理費(fèi)等勞務(wù)收入作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，未將甲方提供的材料、動(dòng)力等價(jià)款計(jì)入計(jì)稅依據(jù)，未申報(bào)納稅。

4. 對(duì)取得工程價(jià)款以外的機(jī)械作業(yè)收入、固定資產(chǎn)出租收入等是否申報(bào)納稅。

5.將超計(jì)劃、超面積施工部分是否只確認(rèn)成本，未確認(rèn)收入。

6.是否將水暖、電照、給排水、寬帶等施工項(xiàng)目的收入全額確認(rèn)。

7. 是否將材料差價(jià)款、搶工費(fèi)、優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)、提前竣工獎(jiǎng)等價(jià)外收入直接通過(guò)“應(yīng)付職工薪酬”、“盈余公積”、“利潤(rùn)分配”等賬戶(hù)進(jìn)行核算，或者直接沖減費(fèi)用，未申報(bào)納稅。

8.對(duì)發(fā)包方向承包方提供實(shí)物或勞務(wù)抵償工程價(jià)款等應(yīng)付款項(xiàng)，承包方未按規(guī)定確認(rèn)工程價(jià)款，隱匿應(yīng)稅收入。

9. 是否將工程價(jià)款直接沖減工程成本或費(fèi)用、抵償債務(wù)或換取材料，未申報(bào)納稅。

10.是否將工程質(zhì)量差和延誤工期的罰款等直接沖減工程價(jià)款。

11.是否將非主營(yíng)業(yè)務(wù)高稅率的項(xiàng)目混作低稅率項(xiàng)目申報(bào)納稅。

12. 是否將收取的工程款不入賬，采取“體外循環(huán)”，不給建設(shè)方開(kāi)發(fā)票或開(kāi)具假發(fā)票，不申報(bào)納稅。

13.出租、出售自建自用建筑物取得收入，是否未按照規(guī)定申報(bào)納稅。

(二)企業(yè)所得稅更多精彩內(nèi)容敬請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)：fdccspx

14.企業(yè)是否按照從接受勞務(wù)方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款確定勞務(wù)收入總額，根據(jù)納稅期末提供勞務(wù)收入總額乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅年度累計(jì)已確認(rèn)提供勞務(wù)收入后的金額，確認(rèn)為當(dāng)期勞務(wù)收入。

15.是否混淆成本歸屬期，提前結(jié)轉(zhuǎn)或多結(jié)轉(zhuǎn)工程成本費(fèi)用。包括：提前結(jié)轉(zhuǎn)未完工工程成本。企業(yè)是否按照提供勞務(wù)估計(jì)總成本乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅期間累計(jì)已確認(rèn)勞務(wù)成本后的金額，結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期勞務(wù)成本；將直接費(fèi)用和間接費(fèi)用提前轉(zhuǎn)入工程成本；擅自縮短臨時(shí)設(shè)施的攤銷(xiāo)期，虛增臨時(shí)設(shè)施攤銷(xiāo)成本。

16.是否虛列材料成本，虛增工程成本。包括：虛列已耗用材料的單價(jià)、數(shù)量，虛增材料成本；將尚未耗用的材料列入成本；將不屬于材料成本、不能稅前扣除的其他費(fèi)用列入材料成本；取得虛開(kāi)發(fā)票或虛構(gòu)購(gòu)進(jìn)材料業(yè)務(wù)，虛增材料成本；已竣工的工地剩余已領(lǐng)用材料有無(wú)辦理退料手續(xù)沖減成本。

17.是否未按規(guī)定年限計(jì)提折舊、計(jì)提折舊時(shí)固定資產(chǎn)殘值率低于稅法規(guī)定的殘值率。

18.達(dá)到無(wú)形資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的管理系統(tǒng)軟件，是否在營(yíng)業(yè)費(fèi)用中一次性列支。

19.是否虛列施工人員數(shù)量、虛列應(yīng)付工資，虛增人工費(fèi)用。

20.購(gòu)置、建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)購(gòu)置或開(kāi)發(fā)期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用是否不作為資本性支出，而直接計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用；高于同類(lèi)同期商業(yè)銀行貸款利率支付的利息是否調(diào)整；向關(guān)聯(lián)方借款利息調(diào)整是否正確。

21.與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的其它費(fèi)用支出是否稅前扣除；逾期完工的違約金、賠償金、逾期還貸的罰息是否擠占成本。

22.是否未按規(guī)定開(kāi)具發(fā)票、開(kāi)具假發(fā)票或虛開(kāi)發(fā)票。

23.是否以不合法憑證(或無(wú)票)列支各項(xiàng)成本、費(fèi)用，成本核算混亂。

24.承攬外地工程項(xiàng)目，在外出經(jīng)營(yíng)申請(qǐng)開(kāi)具《外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明》時(shí)，是否按外管證記載金額1.5%預(yù)繳企業(yè)所得稅；外出經(jīng)營(yíng)虛列成本，少繳企業(yè)所得稅。

(三)個(gè)人所得稅

25.未通過(guò)“應(yīng)付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎(jiǎng)金、實(shí)物以及其他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準(zhǔn)確代扣代繳個(gè)人所得稅。

26.以發(fā)票報(bào)銷(xiāo)方式或定額發(fā)放交通補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助、加班補(bǔ)助、通信補(bǔ)貼等，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。(交通補(bǔ)貼、通信補(bǔ)貼如果所在省制定了稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的，在標(biāo)準(zhǔn)限額內(nèi)的部分可免征個(gè)人所得稅)。

27.為職工購(gòu)買(mǎi)的商業(yè)保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個(gè)人所得稅。

28.是否以發(fā)票報(bào)銷(xiāo)的方式套取現(xiàn)金，支付給個(gè)人獎(jiǎng)金、回扣、提成等，未代扣代繳個(gè)人所得稅。

29.支付給無(wú)用工手續(xù)的臨時(shí)工工資，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。

(四)印花稅、房產(chǎn)稅

30.是否按實(shí)收資本和資本公積兩項(xiàng)的合計(jì)，繳納印花稅。

31.將工程轉(zhuǎn)包、分包給其他納稅人，所簽訂的分包、轉(zhuǎn)包合同，是否按照規(guī)定繳納印花稅。更多精彩內(nèi)容敬請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)：fdccspx

32.經(jīng)營(yíng)自用的房屋，是否按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

33.出租房屋的租金收入是否按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

34.對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行改造、擴(kuò)建，增加的房產(chǎn)原值是否按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

35.同房屋不可分割的附屬設(shè)施是否計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值，按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

36.是否按規(guī)定將相應(yīng)的土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值據(jù)以征收房產(chǎn)稅。

37.簽訂工程施工合同后未依時(shí)繳納稅款，是否等到來(lái)稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)建安發(fā)票再同時(shí)申報(bào)繳納印花稅。