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“互聯網+”在產業園區中的應用 第一個層面是“互聯網+空間”，空間可以是城市，也可以是園區，我們把信息化的基礎設施在這個層面上加以構建，適應互聯網發展趨勢，尤其是移動互聯網、物聯網這樣的趨勢，在這個空間上我們進行規劃籌建。 第二個層面是“互聯網+運營”，可以通過“互聯網+”的方式來進行產業園區的開發、建設、運營、服務、運營等，比如服務可以用互聯網云端的方式提供，比如我們的資金需求可以通過互聯網金融、眾籌的方式解決，園區運營的方方面面都可以考慮以互聯網的方式來滿足和提升。 第三個層面是“互聯網+產業”，產業的引進和培育，也可以通過“互聯網+”的方式來解決，這個社會上已經很多的案例，就不再贅述了。
中國產業園區最大的問題就在于“散” 第一個資源散。 我們的園區可能是全國最為碎片化的區域，全中國，如果名冊上的開發區有幾千個，不在名冊上的開發區我估計幾萬個都有。一個小縣城10~20萬人，也規劃幾百平方公里的開發區，很多地方都是這樣。如果我們按照一個城市的集聚來說，如果是一個中心城，人口就要10000人/平方公里，如果不是中心城，我們的人口可能就少一點，7000~8000人/平方公里。如果人口密度到5000人/平方公里以下，這個城市的要素就很難集聚，對園區也是如此。未來對于這樣的碎片化的產業園區的格局中，我們需要破解這個問題。 第二個管理散。 拿上海來說，有國家級的園區，市一級的園區，區一級的園區還有鎮里面街道的園區，管理層次非常多；管理的主體也很多，各個條線，規劃、土地、發改、經信、商務、科委都是管理部門，管理也很散。 第三個是主體散。 就是開發園區的主體分散，商業地產我們有萬達，住宅地產有萬科綠地等知名企業。在我們園區的開發領域里面還沒有出現這樣的巨無霸，開發主體是很分散的，像我們上海的漕河涇，是我們上海市推進園區品牌聯動的第一塊牌子，它在全上海包括外地有很多的分園。但是漕河涇管理的本部園區只占全上海面積的千分之三，掛漕河涇品牌的園區占全上海產業園區的1/10都不到，就是這樣的一種格局，現在已經存在了。未來有沒有可能出現像新加坡裕廊工業園區一樣的園區管理方面的品牌開發主體，這個我們拭目以待。 第四就是產業散。 我們的園區都是一大片，幾十萬平方公里產業的集聚度是不高的。只有一些非常小的園區，比如定位做互聯網或是電子商務，可能這個產業集聚度就會比較高，沒有做到主導產業集聚，在整個產業鏈上沒有形成一個體系，沒有形成一個產業的生態系統。但是未來“互聯網+”的情況下，整個產業體系就是需要遵循產業的叢林法則。只有成為生態體系，這里面的產業才可以自我成長，但是我們的園區還沒有做到這一點。
產業園區發展的“四大痛點” 第一，產業在哪里？到底培育什么，引進什么，產業在哪里，這是一個難題。 第二，人才在哪里，或是團隊在哪里？人在哪里，這里面有幾個方面，開發運營的開發區的團隊在哪里，我們做產業的人在哪里，人才在哪里，勞動力在哪里，我們為產業園區服務的居民或是人口在哪里，入駐開發區里面的人口在哪里。 第三，資金在哪里？原來的模式是地方政府借債或是擔保，圈一塊地搞一個平臺公司，這種融資模式，現在已經明確說不能干了，我們下一步的資金應該從什么渠道來籌措，怎么實現園區的可持續發展？對于一個園區開發公司來說，它的資金來源有三個方面，第一是土地開發，第二是服務運營的收入，第三是投資產業的收益。那么，現在土地開發的紅利，這個空間已經很小了，服務運營跟未來產業投資，對一個開發公司來說是未來盈利的重要方向。當然對于地方政府來說，除了這三個方面還用稅收，這就是園區運營商要和政府緊密合作的原因之一。園區都是政府的兒子，未來如果有市場化的主體開發，就要跟政府有一個PPP的協議，或是大家對于土地開發和稅收方面有一個協定。當然我們政策都要符合國家的政策，62號文已經也明確的規定，但是PPP協議不在此類。 第四，政策在哪里？原來我們15%的稅收政策肯定沒有了，土地開發原來的這些政策現在也越來越緊了。未來的政策到底在哪里，這些都是我們園區開發的重點。
產業園區：從“物理反應”到“化學反應” 我們原來園區和城市的打造是“物理反應”：我這邊搞個園區，這邊搞個新城，空間挨在一起，大家通過城市的開發，人口的集聚與就業，產業的成長，就能推進城市的發展。因為我們國家的城市化、工業化、是在用30年的時間走過了世界上的一個城市發展的幾十年、幾百年，甚至幾千年的路，這是一個“壓縮餅干”。所以前30年我們這兩個輪子發展是物理反應。 現在我們期待的是什么呢，就是我們希望這個產業化和城市化能夠產生“化學反應”。未來的目標，我們希望在化學反應的基礎上能夠變成一個“核聚變反應”，這個產城融合的園區或是城市能夠自己自我生長。 所以我們講，要打造有生命的產業園區，這是我們的發展目標。這個“有生命”是什么意思呢，就是我們的園區開發也像我們城市開發一樣要有品質、有活力，要能夠自我生長、自我成長。要有產業的生態系統和城市生態系統，這是按照一個城市的生態系統打造我們的產業園區，成為一個有生命力的“活的產業園區”。
如何打造“有生命的產業園區”？ 我這里想了四個字，“收”、“聚”、“讓”、“流”。 第一個是“收”。我們現在資源無法聚焦，粗放增長，我們應該收縮戰場，聚焦資源。我們在座的這么多的園區，你們現在肯定不像過去有幾千幾百的項目排隊，現在項目大大減少。項目減少了，怎么支撐我們這么多園區的巨大空間，我們認為要收縮戰場，資源聚焦。 第二個是“聚”。我們要打造極點，聚集人氣。要是有一個高勢能的產業發展區，然后帶動園區整體的發展。我們原來是攤大餅的趨勢非常的明顯，一個園區就幾十個平方公里或是一個新城幾百平方公里。在這個區域當中，所有的配套服務都是不健全的，人氣也許是不集聚的。我們希望在未來園區打造當中，要成功，首先要有極點，有集聚的地方，有高勢能的區域，然后帶動周邊，第二，思路上也要有一個集聚。 第三個要“讓”。這是對政府而言。政府要放權，要讓利給市場。現在我們因為園區原來的打造都是以政府為主導，市場來跟進。未來是市場來推動，政府來促進。這個前提是什么呢，政府你必須要在土地的開發建設、包括稅收、服務等等方面要對市場有一個讓利。你只有這樣才能夠讓市場力量真正的進入到我們的園區開發領域，為產業服務，也為企業服務。現在這里是個機會。 第四個是“流”。讓資產流動起來，讓這些資產的效率得到提升。現在我們政府的資產，這些園區的資產，實際上流動的鏈條是不健全的，從園區的一級開發、二級開發，運營到資產證券化，實際上這條鏈條還不是很通暢。現在中央政府，包括央行、財政部都在考慮新的政策，比如讓信貸資產或是園區資產證券化在做、在開閘，我們希望未來園區的資產能夠通過流動的方式來提高這些資產的運營效率，提高為產業服務、為企業服務的水平，通過“流”的方式提高水平，提高效率。 未來怎么突破我們剛剛講的一些瓶頸和痛點？ 我想了幾點，第一要打造新型載體，推進現代化的產業地產和產業社區健康的發展； 第二我們要引進優秀的開發主體來加快區區合作品牌聯動，這個也是漕河涇開發區一直倡導的； 第三就是創新開發模式，引導金融機構助力轉型，產業園區即將進入一個資本化的時新代，我們的資產要變成資本，讓它流動起來； 第四是實施政策創新，營造轉型升級的良好環境。 上海的產業園區發展空間，我們叫“104區塊”有790平方公里，“195區塊”有177平方公里，“198區塊”有183平方公里，這是我們目前上海產業園區的發展空間。我們也希望全國的園區開發商，如果大家有興趣，都可以到我們上海來投資園區開發，我們上海歡迎你們。 最后我用一句話結束，從歷史知未來——我們要打造有生命的產業園區。 （園區中國根據上海市經信委產業園區處處長周強在“中國開發區互聯網+產業融合”論壇上發言整理） 點擊“閱讀原文”，給你看周強先生另一篇發言《產業地產黃金時代的三大轉型方向：PPP、運營管理、金融閉環》 特別提示： 我們正在啟動“火花S-Park2015中國產業地產30強榜單”評比，近期火花S-Park產業地產30強調研組將開始全國重點企業的調研，敬請關注！ |
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