| 在建工程抵押，根據要求，開發(fā)商與貸款銀行、所在區(qū)域土地房地產交易管理所三方共同簽訂《商品房預售款監(jiān)管協(xié)議書》。銀行對項目進行全封閉資金管理，交易管理所對項目實行預售監(jiān)管，預售回籠資金部分由銀行進行收貸，部分供開發(fā)商用于項目建設。在這種全方位全封閉的臨管體系下，既能保證建設資金的有效供給，防止出現(xiàn)資金短缺及開發(fā)商非法挪用資金的現(xiàn)象，專款專用，保證項目的施工進度，杜絕爛尾樓的再現(xiàn)，減少開發(fā)商的經營風險，又能令貸款銀行通過項目監(jiān)管，自行控制還貸風險，同時伴隨工程進展，逐步收貸樓盤預售所回籠的資金，極大的減少不良貸款的還貸風險。如此，便形成了貸款銀行與開發(fā)商雙贏的局面。具體操作是當抵押的在建工程形象進度符合申請預售許可證條件時，貸款銀行對購房者認購的房產單元，以逐個單元釋放的方式，同意放棄該房產單元及相應土地使用權的抵押權，出具確認書，開發(fā)商據此向市規(guī)劃與國土資源局申辦該房產單元的撤銷抵押登記，土地房產交易所給予交易確認。如此操作，是完全符合《城市房地產抵押管理辦法》第五章第三十七條“經抵押人同意，抵押房地產可以轉讓或出租”的條款，是合情合理的。首先，在建項目抵押的房產在抵押權人釋放抵押權后，已不存在設定他項權的問題，也符合《廣東省商品房預售管理條例》取得預售許可證中房地產未設定抵押權的規(guī)定。其次，未釋放抵押權的房產仍以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保，且隨著在建工程的施工進展，其工程價值總額隨著增長，故不存在因釋放某些房產單元的抵押權而減少在建工程的抵押價值。再者，對于政府有關職能部門而言，在合法的基礎上，在抵押權人自愿釋放房產及相應土地使用權的抵押權的前提下，予以核發(fā)相關房產的預售許可證，允許房產的如常交易，則能極大的扶持有實力但資金暫時短缺的優(yōu)質房地產企業(yè)，進一步促進房地產市場的繁榮與發(fā)展，為地方財政增創(chuàng)稅利作出更大的貢獻。 |
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