（點擊文末“閱讀原文”，查看免費下載方式）本文轉自高策地產研究院，作者：姚斌 高策地產研究院產品研發部經理。 產品設計作為文武君的本職工作，當然不能只看到一個創新產品好的方面，還得知道，他們是怎么做到的？有沒有什么問題？還能不能做得更好？表面看來，那些所宣傳的確是有亮點、有創新。但是，文武君更希望能透過表面去做深層次的分析，看看這樣的創新，有沒有什么負面影響，有沒有什么局限性，哪些方面值得推廣，哪些方面還需要注意……好吧，廢話少說，先來看一個案例。 案例：萬科85平米純南向三開間兩居室戶型 它最近在網上很火爆，是號稱“神戶型”的上海萬科.翡翠公園的一個85平米純南向戶型，位于浦東張江，中環路東南角立交橋的內環方向內側。 戶型圖方位：上北下南 從圖面分析，戶型很好： 1、三個南向開間，客廳及兩個臥室全朝南，舒適度高； 2、廚房衛生間均有直接采光通風，基本上可算全明設計； 3、動、靜分區明確合理； 4、交通組織合理，動線清晰，基本沒有浪費使用面積； 5、居室空間均有陽臺或飄窗，采光通風好； 6、衛生間三分離設計，使用效率高； 7、套內設置了較多的收納空間，便于被褥及換季衣物的收藏。 再來看看細節，真的不錯！ 客廳、餐廳、廚房和入戶空間等公共部分通透敞亮 廚房這個設計蠻驚艷的，兩面的玻璃隔斷可以推拉到端頭，瞬間從封閉廚房變成了無邊際開敞廚房 擺上紅酒，美食工坊變成了高大上的紅酒吧 衛生間三分離設計，手盆、便器、淋浴不在同一個空間內，可以分別同時使用，極大地提高了使用效率 還是再返回來看看平面圖： 慢點兒，這個戶型文武君看著怎么這么眼熟？好像在哪兒見過……對了，2010年，中鐵建在北京的一個項目中，有類似的戶型，好像是中鐵.花園城？找找看～ 艾瑪，簡直就是一個模子里刻出來的，還能再像一點兒嗎？右圖這個戶型的面積是87.7平米，也比較接近左圖（萬科.翡翠公園）的85平米。 文武君把中鐵·花語城的單元圖也找出來了，我們再看看： 看一下單元組合平面，這個單元的戶型是3+2+2+2的布局，面寬達到了39米，而得益于該單元是東側的邊單元，且D戶型為一個通透的兩居室戶型，所以只給到了兩個南向開間。如果都做成像C戶型那樣的通透三居，也都給到三個南向開間，則單元總面寬將達到嚇人的42.4米（未含外墻外皮），這個樓座的面寬，簡直到了奢侈的地步！ 單純從戶型本身來看，確實是一個很好的南向戶型：合理的布局和動線，三個南向開間，豐富的收納空間。但評論一個戶型，絕不能單純從戶型本身出發，因為它不是獨棟別墅，它是一個高層的標準層幾戶中的一戶，旁邊一定會有其他戶型的相互影響；同時資源的總量是相對有限的，比如說我們的用地、我們的面寬。大家都知道，對于一個容積率較高的項目來說，為了充分保證樓間距、日照，往往面寬是最緊張的。這個戶型，根據圖面來看，應該是一個T4標準單元的兩個中間戶型之一，通過廚房和衛生間北側的開窗分析，北側應該還有連廊和天井。這個戶型，按照合理的客廳、臥室面寬估算，總面寬應該在9.5~9.8米左右。 那么問題來了：
雖然說，由于電梯安裝的數量增加，會使成本增加，但文武君認為住宅全部為通透戶型，很可能會比有50%間接通透戶型的T4單元更有市場。我們來算筆賬：一部電梯按35萬元估算，假設為11層住宅，單元面積1870平米，每平米增加成本187元左右，假設為18層住宅，單元面積3060平米，每平米增加成本114元左右，增加的成本完全可以通過那50%實現完全通透的戶型產生的溢價背回來。 各位看官，您選哪個？ 文武君不由得發散開去，分析分析類似的居中純南向戶型，如果兩側與三居或三居以上的通透戶型組合，會怎么樣？ 1.南向二居都已經是三個南向開間了，兩側的通透戶型怎么設計？也給三個南向開間？果真如此的話，這一個單元的面寬將達到40米以上，太奢侈了，浪費用地！ 2.南向二居都已經是三個南向開間了，為了控制單元總寬度，兩側的通透戶型只能給兩個南向開間，即客廳和主臥室，這樣，如果兩側也是兩居室，那還可以，但如果是三居及以上戶型的話，價值分配就不一定合理了，因為對于這樣的中、小戶型單元來說，很難做到每個樓座都是獨立單元，所以面積較大的邊戶型的舒適度相對有限。 沒別的意思，戶型確實很棒！不過它不一定是能到處推廣的，取決于很多條件，比如說，相對寬松的規劃條件；再比如說，地塊周邊沒有其他影響；又或是，市場真的很需要這種戶型的話，那可以在地塊的某一角或者最北側做一小部分。 通過案例，文武君就是想說明，有時候，看待一件事物、一個產品，我們不僅僅需要看到表面，它好的地方；更要多想想，還有沒有其他問題，能不能做得更好？這樣我們才能把問題想得更透徹。 如果你想看其他戶型，請留言給庫哥哦！庫哥一直致力于建立戶型學習社區，有興趣可以加群194170334（僅限地產建筑人），各位戶友，我們下次見！ |
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