二手房交易稅費明細 二手房交易流程詳解 過戶費及交易注意事項

二手房交易流程、二手房交易稅費是普遍購房者最為關心的問題。買房是大事，尤其是在購買二手房時，購房者必須了解二手房交易稅費，了解二手房交易注意事項。 稅費的繳納在購買房產時占有相當的比重，在購房前適當了解購房稅費常識，不僅利于合理規劃財產、做好購房預算，還可避免還因稅費問題產生的糾紛。小編為購買二手房者梳理了一個有關二手房交易稅費的明細，以及各種各樣買房稅費的計算方式，以幫助大家明白二手房交易流程以及買二手房過戶會產生哪些費用，避免上黑中介的當。

二手房稅費政策

(1)2011年出臺了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》【財稅〔2011〕12號】文件，對二手房交易繳納營業稅的區分年限是5年。

(2)2015年出臺了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》【財稅﹝2015﹞39號】文件將5年年限縮短為2年，二手房要滿2年就可以享受營業稅免征，也就是“滿五”將變為“滿二”，大大降低購房后再出手的鎖定年限要求。

案例：2015年營業稅5改2后，廣州300萬元住宅稅費省16萬。

如果購房者購買二手房是3年房，則在此前需要繳納300萬*5.5%=16.5萬元營業稅，現在則由于超過了2年可以免征，省下了16.5萬元稅收。

買房，動輒上百萬，稅費的繳納在購買房產時占有相當的比重，在購房前適當了解購房稅費常識，不僅利于合理規劃財產、做好購房預算，還可避免還因稅費問題和糾紛。購房的時候除了交購房款，還需要交哪些稅費呢？搜房網廣州二手房為購房者們梳理了一個有關購房稅費的明細，以及各種各樣買房稅費的計算方式，以供購房者參考。

一、契稅（買方支付）

契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。根據國家規定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標準按房款總價的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據國家相關政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定；非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。

二手房稅費之契稅（買方支付）

(1)首套房且面積90平米以下，成交價*1%

(2)首套房且面積在90-144平米之間，成交價*1.5%

(3)其他：成交價*3%。

二、營業稅（買方支付）

2015年，房地產市場迎來了3.30新政。該政策指出，個人出售購買2年以上（含2年）的普通住房的，免征營業稅。該細則主要將免征營業稅的范圍由5年降為2年，對想購房二手房的購房者來說，是重大利好。此項營業稅由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業稅組成，征收稅率為5.6%。

1、房產證未滿2年的，并且面積在140㎡以上的需要繳納總房價的5.6%；

2、房產證未滿2年的，并且面積在140㎡以下的需要繳納差額的5.6%；

3、房產證滿2年的，并且面積在140㎡以上的需要繳納房產交易盈利部分的5.6%；

4、房產證滿2年的，并且面積在140㎡以下的免交。

三、個稅（買方支付）

個稅的征收方式為：

應納個人所得稅＝計稅價格*1%（或1.5%、3%）

個人住房轉讓個人所得稅核定征收率標準為：普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產為1.5%，拍賣房產為3%。

對于個人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個人所得稅。

非普通住宅與普通住宅區別：凡是“建筑面積在144平米以上、容積率低于1.0、實際成交價格高于同級別土地上住宅交易平均價格1.2倍”的，屬于非普通住宅，反之為普通住宅；此外，已購公房、危改回遷房、合作社集資建設住房、安居房、康居房、綠化隔離地區農民安置住房等具有保障性質的住房享受普通住宅待遇。

四、印花稅（買賣雙方各0.05%）

印花稅是針對合同或者具有合同性質的憑證，產權轉移書據，營業賬簿，權利、許可證照和經財政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費。對商品房銷售合同統一按產權轉移書據依萬分之五稅率征收印花稅。

對于購房者而言，印花稅的稅率是0.05%，即購房者應納稅額為計稅價格*0.05%的數值，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。

對個人銷售或購買住房暫免征印花稅。

二級轉移登記只收取買方0.05%的印花稅。

五、土地增值稅：

個人轉讓非住宅類房產的核定征收方式由登記中心代征，其他均由納稅人自行到房地產所在地主管稅務機關繳納或辦理核實手續后由登記中心代征。

對個人銷售住房暫免征收土地增值稅

核定征收方式：應納土地增值稅額＝計稅價格*核定征收率。一般城市土地增值稅核定征收標準：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產為5%。

六、登記費

其收費標準分為住房與非住房。個人住房登記收費標準為每件80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元。房屋登記收費標準中包含《房屋所有權證》工本費和《土地使用權證》工本費。

七、房地產交易手續費

新建商品房的房產交易手續費按照3元/平方米收取，由轉讓方承擔。

經濟適用房的房地產交易手續費減半收取，由買方承擔。

其他情況的房地產交易手續費按照6元/平方米收取，由交易雙方各承擔50%。

八、傭金（交易雙方各付一半）

成交價*3%，交易雙方各付一半。

九、貼花：5元/套

如果購房時需要按揭，還要發生以下費用：

十、評估費

評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5%，以上部分0.25%。

十一、抵押登記費

個人住房登記收費標準為每件80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元

十二、委托公證費

如果購房需要辦理公證，那么則要交納一定比例的公證費，公證費的標準一般為300元/二本公證書，另外每加一本收20元。

如果需要贖樓，還會產生如下費用：

十三、贖樓擔保費

費用計算——業主欠款×1%。期限為3個月，最低收費2000元。

十四、贖樓罰息

不同銀行的收取方式不一樣，一般按欠款金額的0.5%收取

十五、贖樓短期借款利息

一般1個月贖樓短期借款利息≈欠款金額×1

如若買賣方涉外，還會產生如下費用：

十六、買賣合同公證費

由公證機關向涉外方收取，征收標準：

過戶價×0.003%（過戶價＜50萬）

過戶價×0.0025+250（50萬＜過戶價≤500萬）

過戶價×0.002+2750（500萬＜過戶價≤1000萬）

十七、抵押合同公證費

買方涉外并需要貸款時，由公證處向涉外方收取的服務費。

備注：贈與過戶免征營業稅和個人所得稅，不論房產什么情況都需要征收全額契稅。：繼承房產交易過戶和析產都不需繳稅。

二手房交易注意事項

買二手房案例

血一樣的教訓：女子花90萬買二手房無法入住！深圳一女子花90萬買二手房，卻歷經7年仍無法入住，怎樣才能避免這種情況發生？深證的巫女士7年前花90萬買了套二手房，卻因老業主遲遲不搬導致7年來無法入住。為此 ，這位巫女士打了6年的官司。其結果是2008年深圳中院判決巫女士是這套二手房的合法所有人；2012年福田區法院判定巫女士要歸還房產給原業主。巫女士很難接受，將向深圳中院提出上訴。

　如何避免類似事件發生？顯然買房要時 刻記住買二手房注意事項，如果遵守買二手房注意事項巫女士就不會有這么大損失，因此掌握買二手房注意事項必定會減少許多麻煩和糾紛。女子花90萬買二手房7年無法入住，任何人遇到這種事都會很痛苦，建議購房者注意遵守買二手房注 意事項，以最大可能減少這種情況的發生，最大程度保護自身權益。

二手房交易注意事項一：核實賣方身份 選擇可靠中介

核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果選擇中介，要選擇選擇正規的、有一定信譽度的房地產中介機構作為二手房交易雙方資金、房屋交割的監管方，確保交錢后能順利過戶，過戶后房與款兩 清。必要時可查閱中介機構應具備的“兩證”，一為工商部門頒發的營業執照，二為房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書，這是買二手房注意事項的前提。

二手房交易注意事項二：確認產權

 到房管局查驗賣方的房產證。查看：

1.產權證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔 案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。

 2.產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處 。

 3.看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所 有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出 售的書面文件，千萬別忽視這些買二手房注意事項。

二手房交易注意事項三：核實房屋是否允許買賣

以下情況的房屋千萬不要買：

1. 已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋

2. 被人民法院或行政機關依法查封的房屋  

3. 屬違法或違章建筑的房屋

此外，如果要購買的房屋是公房，賣房人要提供政府部門對其上市交易的批準書；由 于公房原單位對公房一般都保留優先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫院、學校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售，必須要原單位蓋章后 才能出讓。

如果房屋存在私自搭建的情況也很麻煩，所以要查看是否有占用屋頂的平臺、走廊的情況；或者屋內是否有搭建的小閣樓；是否改動過房 屋的內、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等。只有遵循這個買二手房注意事項才能夠進一步簽訂合同。

二手房交易注意事項四：關鍵性承諾應體現在合同中