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本期導讀：實踐中，夫妻離婚時如何分割按揭房產，是雙方當事人爭執的焦點。法院在審判中會根據房產取得時間是在結婚登記之前還是之后、購房款的來源、離婚時是否取得房產證等方面來確定房屋是個人財產還是夫妻共同財產，進而作出合理判決。本文整理了北京、江西、寧夏等地法院在離婚案件中對按揭房屋進行分割的案例及相關觀點，并提煉裁判規則。 本案要旨：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。協議不成的，人民法院可判決該不動產歸產權登記一方，雙方婚后共同還貸支付的款項，由產權登記方對另一方按比例進行補償。 評析：依照法律規定一方在婚前已取得產權證，不管有沒有支付全部購房款，房屋產權都應歸該方所有。即使在婚后用共同財產支付了部分的購房款，也不影響房屋產權的歸屬，只是在這種情況下，另一方有權就這部分用共同財產支付的購房款要求分割或要求獲得補償。 對于一方婚前簽訂買賣合同支付首付款并在銀行貸款、房產證登記在首付款支付方名下、婚后夫妻共同還貸的，完全認定為夫妻共同財產或者一方的個人財產都不太公平，該房產實際是還錢個人財產（還錢個人支付首付款及還貸部分）與婚后共同財產（婚后雙方共同還貸部分）的混合體，《婚姻法司法解釋（三）》第十條規定離婚時處理此類糾紛的主導原則是，既要保護個人還錢財產的權益，也要公平分割婚后共同共有部分的財產權益，同時還不能損害債權人銀行的利益。 來源：中國法院網 2013-11-14 本案要旨：夫妻一方婚前購買婚后共同還貸的按揭房屋，離婚時未完成全部還貸義務的，由產權登記方完成。房屋增值的部分由法院根據財產的具體情況、雙方還貸的實際情況、以及照顧子女和女方權益的原則，由產權登記方對另一方作出公平合理的補償。 評析：根據《婚姻法》司法解釋（三）的相關規定，通常情況下，對于婚前個人買房婚后共同還貸的房產的分割，應遵循以下幾點： 首先，尊重夫妻雙方的處理意見。先由雙方協議處理，如果雙方能夠達成一致意見，只要內容不違法，不侵害他人利益，法院可以予以確認。本案中，經法官居中調解，雙方各執一詞，雙方無法達成一致意見，故以判決方式結案。 其次，夫妻雙方無法達成協議的，判決房屋所有權歸產權登記一方所有。本案中，李某、王某未達成房產分割的一致意見，因此，法官首先判決房屋所有權歸產權登記的一方李某所有。 第三，對婚后還貸的款項及增值部分進行分割。婚后共同還貸的款項及其相對應財產增值部分，由法院根據財產的具體情況，以及照顧子女和女方權益的原則判決，由產權登記一方對另一方進行補償。 對按揭房屋在婚后的增值，應考慮雙方還貸的實際情況，對其作出公平合理的補償。本案中，由于夫妻雙方經濟獨立，還款比例約為1:1，對補償數額的計算方法是：在明確首付款、按揭貸款總額、利息總額、共同還貸的總額、房屋現值等數據的基礎上，用婚后共同還貸款÷房屋總價款（房價款＋總利息）×房屋現值÷2，即得出對另一方補償的數額。按此方式計算，本案中，李某約補償王某48.75萬元。 來源：中國法院網 2014-3-21 本案要旨:婚后由一方父母支付首付款為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下，但由夫妻共同償還貸款的，離婚時出資人子女一方主張該不動產應視為父母只對其個人贈與的個人財產的，法院不予支持，該不動產應作為夫妻共有財產予以公平分割。 評析:《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》（以下簡稱《婚姻法解釋三》）第七條第一款規定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。”但該規定并未區分父母系出全資還是僅支付首付款的情形。 根據公平保護的立法意圖，在確認不動產所有權時，應當對《婚姻法解釋三》第七條第一款做嚴格解釋，該條規定的婚后父母對子女贈與的標的物應指不動產而非出資，只有父母通過全資購買取得了不動產的所有權，并將不動產登記在自己子女名下時方可適用《婚姻法解釋三》第七條第一款的規定，而對于父母部分出資購買房屋之情形，因此時父母并未支付購買房屋的全部對價，其尚未取得房屋的所有權，從而其無權決定將房屋贈與自己子女并將房屋登記在自己子女名下。因此，婚后一方父母支付首付款為子女購買不動產，產權登記在出資人子女名下，但由夫妻共同償還貸款的情形，不適用《婚姻法解釋三》第七條第一款的規定，該房屋無論登記在夫妻任何一方的名下，都應視為夫妻共同財產，在離婚時予以公平分割。 來源：人民法院網 2014-9-3；北京法院參閱案例第19號 2015-3-10 本案要旨:夫妻雙方在婚姻關系存續期間為共同的生活需要，向銀行按揭貸款買房，離婚時約定的由一方承擔貸款的協議只對夫妻雙方有效，不能以該協議對抗銀行債權人，銀行有權就夫妻共同債務主張雙方承擔無限連帶責任。 評析:夫妻之間在婚姻關系存續期間可對債權債務做出約定及對財產做出處分，且這種約定只要不違反法律的強制性規定，則對夫妻雙方均具有法律約束力，任何一方都需遵守。但夫妻之間的債務承擔約定只在夫妻之間有效，不得對抗善意第三人或債權人。因此，在本案中，兩被告離婚后貸款承擔的約定對雙方都有效，但不得對抗善意債權人放貸銀行。 來源：人民法院網 2014-1-7 本案要旨:婚姻關系存續期間，雙方簽訂的一方主動提出離婚將放棄房屋所有權并且全部承擔房貸按揭的協議，違背了婚姻自由原則，屬于無效協議。 評析：我國實行婚姻自由、一夫一妻、男女平等的婚姻制度。這起案件中，張某與趙某的這份協議以放棄房產及支付巨額的所謂贍養費為要挾不得離婚的條件，顯然限制了婚姻自由原則中的離婚自由，并且這份協議內容是不對等的，也違反了婚姻法的男女平等原則。 附條件的民事行為，如果所附條件是違背法律規定或者不可能發生的，應當認定該民事行為無效。本案中的協議內容實際上已經侵犯了離婚自由，顯然已經違反了《婚姻法》的規定，屬于無效的合同。 來源：人民法院網 2014-9-13 本案要旨：夫妻一方婚前由其親屬支付首付款，通過按揭貸款付完全部購房款，并將房屋產權登記在自己名下，婚后以夫妻共同財產還清房貸。婚后通過惡意訴訟要求確認房屋產權人為其親屬的，損害了配偶另一方的實體權益，配偶有權作為有獨立請求權的第三人提起第三人撤銷之訴。
來源：光明網人民法院頻道 2015-11-20 1.夫妻雙方婚后共同貸款買房，取得房屋產權的，該房屋屬于夫妻共同財產，按一般原則平均分割。 2.夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，并支付完全部購房款，取得了房產證并已登記在一方的名下，這種情況應當屬于一方婚前個人財產，離婚時一般仍歸一方個人所有。因為財產本身的性質不因婚姻關系的存廢而發生變化，所以屬于個人財產的房屋在婚后產生的增值部分也應當屬于一方個人財產。 3.夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產證，婚后夫妻共同還貸的房屋，依據 《婚姻法》解釋三第十條規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”即該房產歸房產登記方所有，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分按照夫妻共同財產來予以處理。 4.夫妻一方婚前付了部分房款，婚后雙方共同還貸，并且婚后才取得房產證的。該種情形與前一種情形不同之處在于房產證的取得時間。房產登記只是屬于對房屋所有權的公示和確認，依據《物權法》第十五條：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”不動產物權人取得物權的時間應當在于購房合同生效時。婚前以個人名義購房并且完成了購房所應負的全部合同義務，產權登記及房產證頒發是開發商和行政機關的義務，不能因為第三人未能及時履行義務而剝奪守約人的權利，故此種情況的房產仍然屬于一方的婚前個人財產，離婚時的分割原則和方式與上一種方式是一樣的。 5.夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，但是離婚時尚未取得房產證。這種情形就屬于沒有房產證或者離婚時尚未取得房屋所有證的情形，夫妻雙方可以協商分割，協商不成的，一般不宜在訴訟中處理，當事人可以待房屋取得產權證后，另案起訴分割。 6. 夫妻雙方父母共同出資，全部或者是部分出資，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。 7.婚后父母付首付，由夫妻二人共同還貸的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。 8.父母婚前支付首付應當屬于對自己子女的個人贈與部分，屬于該方的個人財產，如果產權登記在該方名下，可以依據《婚姻法》解釋三第十條之規定來予以處理。但父母明確表示贈與雙方的除外。 9.婚前一方父母支付全資，房屋登記在自己子女名下，或者婚前一方父母付首付，婚前婚后仍然由父母支付每月貸款的，這兩種情形均屬于父母支付全資。該房屋應當屬于子女的婚前個人財產。 來源：《離婚案件中房屋分割相關問題研究》， 作者吳婕，九江縣人民法院法官 ，江西法院網 2015-7-7 |
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