館友“趙金成0”：
您好！您的館藏文章“賣房不能隨便賣
流程手續一一告訴您”深受廣大館友的喜愛，于2016年2月3日進入“閱覽室”頻道的“社會/財經”下“商業/財經”類別的精華區。360doc代表全體館友感謝您的辛勤勞動和慷慨分享！
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賣房是有一定的流程的，但很多第一次出售房子的人對此并不清楚，詳細了解買房流程能夠幫助出售者順利將自己的房產轉讓出去，在此，筆者就為各位分條列出賣房的一些簡單步驟以及相關注意事項。
賣房不能隨便賣 流程手續一一告訴您
第一:交易流程;
1.買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同,然后到國土局查檔,交付定金
2.過戶交納相關稅費(如需贖樓的先贖樓,如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款)
3.領取新證,(如需向銀行貸款的要到銀行做抵押,簽署抵押合同)
4.很行放款給賣方
5.水電,煤氣,物業管理,有線收視,寬帶,電話等的過戶
這些只是大致介紹一下主要的交易程序,下面我還會對每一個流程進行詳細說明
第二,是中介在進行房交易時的操作規則,或者說是操作實務程序
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1.房源信息和客戶信息的收集
2.中介方如何帶客戶看房,協助客戶尋找到中意的房;中介如何幫助業主進行宣傳推盤
3.中介方如何促成買賣雙方的交易方法及專業技巧
4.三方合同簽定的時候應注意的事項
5.在過戶過程中買賣雙方應配合的事項
先說第一個問題
1.買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同,然后到國土局查檔,交付定金
當買賣雙方在中介的促成下簽署了《三方交易合同》(即中介公司提供的本公司的二手房的買賣交易合同,有三方均需簽名的〕后,應同時到國土局查檔.
此舉的目的是為買房及中介方防范交易風險而作的.因為如果賣方出來交易不實行為,很有可能會出現交易糾紛.查檔一是可以確認該成交物業的權利人是否是簽約的人,二是確認簽約的賣方是不是占該物業的全部所有份額,三是確認是否在銀行抵押.
在這個簽約的環節,應注意的問題有以下幾點:
賣房不能隨便賣 流程手續一一告訴您
1.如果賣方權利人只有一個人名的話,中介和買房應弄清此人是否已婚,如果已婚,其賣房行為是否得到其配偶的同意支持,如果是的話,應由夫妻同往簽署,如果另外配偶一方未能親自到達共同簽約,最能是簽約人能同時出示配偶的親筆授權書,這樣防止婚內財產私自轉移導致交易最終不能成交的情況發生.不然,中介方要承擔把關不嚴,未有盡職盡責的責任,買方很有可能會損失定金,甚至是首期款等!
在中介交易實務中,通常會出現因為急于簽單,而未能取得該物業另個一個未在房產證上登記姓名的人的書面授權書而促成三方交易.一旦出現權利人另外一方并不同意出售此物業而導至向法院訴訟后,法院會宣布此合同無效的,買方就有可能帶來無心的麻煩和金錢損失
比如有些夫妻一方私自處理婚內財產,或是老公買給二奶的,后來要出售時被老婆知道了,告上法院再就是有些是朋友合買的房,現在深圳有大量未婚同居者共同買房,房產證上寫上一個人的名字時,很有可能被寫上名字的人利用這個便利私自處置房產
2.過戶交納相關稅費(如需贖樓的先贖樓,如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款)
這個過戶如果按業主(賣方)的房產證是在銀行抵押的話,就要先贖樓,也就是還清銀行的欠款后,銀行歸還其房產證原證,這樣業主才擁有房產的100%份額,這樣才可以到國土局進行正常交易。
過戶時要交納的稅費情況又分以下幾種:
A.原房產證登記時間到交易時間滿五年的,可以免去營業稅,同時也會免去城建維護費和教育附加稅,否則將不得免除;
如果即滿五年，同時業主夫妻雙方在深圳范圍內名下僅有唯一的這套房，那么又可免除個人所得稅，此時在新證上完全可以按成交價來填寫.這樣的好處是，因為深圳的房漲的快，而且人的流動性也大，沒準哪天新業主也要賣房，這樣你的房產證價格高，有利于快點出手，也可以賣個更好點的價喲!當然，你的新證的價格填寫的高了，契稅等稅費會相應增加一些，但都是不多的，可以考慮按成交價填寫喲，這樣銀行貸款不論是現在還是以后都有可能方便多貸喲.
B.應交納的稅費及費率：
契稅：新證價格*1.5%
印花稅：新證價格*0.1%(買賣雙方各付一半)
交易見證費：關外每平方6元，關內好象是每平方3元
查檔費：50元
貼花稅：5元
營業稅：新證價格*5%
城建維護費和教育附加費是在產生營業稅的基礎上就有，否則無營業稅就沒有這些費用，費率是營業稅的0.1%和3%
個人所得稅：(新證價格-原證價格-原業主購房時產生的正當稅費和一定數額的裝修費，通常是原證價的15%)*20%
其中，契稅和登記費是在領取新證的時候才交付，所有費用都是由銀行代收。
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