識局

中國人紐約買房經歷：一天跑了N個部門，還沒辦成事

文/New Yorker

前一篇文章（【識局焦點】紐約買房：想說愛你不容易（上））我們談到，在美國買房子，本人只要委托給當地的朋友親戚或者律師，是不用親自奔赴到這里來過戶的。

但是，但是，一旦房子完成過戶，特別是出租之后，你肯定是要親自過來一趟的。干什么呢？開戶和辦稅號啊。也就是說，作為美國房東的你，需要在美國擁有一個當地的賬戶和稅號。如果你是貸款，那賬戶的重要性就不多提了；如果沒有貸款，也需要通過個人賬戶交付管理費、地稅，收取租金等等。

開戶是需要本人攜帶護照等有限證件前往銀行辦理的。但是注意，如果你還沒有打算移民，以非美國籍身份辦理開戶，很多銀行是不接受的，因為你沒有個人的社安號。當然，也有一些小銀行可以辦理，特別是一些華人銀行，這個你完全可以咨詢你的broker。

美國買房，不僅要繳納房產稅，如果是投資，還要繳納出租的個人所得稅。2年內賣掉要繳納房產增值部分的資本利得稅。如果購買的是商業地產，需要繳納的個人所得稅更多，因為租金更高。

不過，美國規定在一定范圍內是可以合法合理避稅的，所以這個時候， 一般都需要請職業會計師，幫你管理每年的收支，在每年4月的時候幫你報稅，同時能幫助你合理避稅。所以，除了開戶，你還需要請一名會計師。

那么怎樣合法合理避稅呢？NY通過和會計師、朋友的交流，同時通過偉大的網絡，初步幫大家整理出如下抵稅方法，這只是針對以個人名字買房的朋友，屬于初級避稅：

1.房子的地稅(房產稅)，保險費

2.房子的折舊費，裝修折舊費，地板，門窗，廚房，屋頂等分類折舊費

3.房子的維修費

4.房東到美國來往的機票，餐旅費

5.房地產公司的管理費

6..房地產經紀的中介費

7.尋找租客的廣告費

8.自己未成年孩子的撫養費

關鍵的一點是，先開戶，然后支出盡量從賬上走，同時保存好一切有關買房租房的花銷，比如機票、酒店等的票據，都有助你抵稅。

記住，這絕不是做假賬，而是合理抵稅，至于最終抵扣多少，要看每個會計師的本事啦。

除了會計師，你還需要委托人幫你管理租客等。如果是投資出租房產，出租給租客，一般可以有兩種形式請人看理不打算自行使用的房屋。一是業主可將房屋委托給專業的經紀人，經紀人可以幫您選擇條件較好的租客，減少以后惡房客的困擾。收費一般是全年租金的8%；二是交給專業的租賃公司打理，如果有法律糾紛，需要請律師或專業公司驅逐房客，管理公司管理費一般收費為租金的5%-8%。

好了，大概收尾的程序說完了，我們接下來談申請稅號。由于不太懂紐約的規定和身上揮之不去的國內土鱉作風，以至于我被稅號這件事虐了，在曼哈頓各個辦事處間奔波了整整一天毫無收獲，當然，從其中也可以看出，國外的行政機關的作風也不是特別特別那個了。。。啊哈哈。

是這樣的。由于我們需要報稅，就需要有一個稅號或者社安號。如果你是移民，那么首先要向所屬城市或鄰近地區的社會安全局（社會保障局）申請一張社會安全卡，俗稱“工卡” ?？ㄉ系怯浿鐣踩ǔ钟腥说男彰耙粋€九位數的“社會安全號碼” （社會安全號碼） 。社會安全卡（工卡）是美國人向政府申報收入及記錄繳稅的個人戶口，也是美國人的身分證。

而對于那些在沒有美國身份和社安號的人,則需要辦理個人報稅號碼，主要的功能是作為納稅或退稅，及作為美國工作季的記錄。

當時，熱心的朋友說，趁你們在美國開戶，一塊把稅號辦了吧。同時給我們出主意，你們買了房，說不定能直接申請社安號呢。有了社安號，就不需要申請稅號了。

于是，我們抱著一試的態度一大早去了曼哈頓的一家社安局。排到后，工作人員一聽我們不是米國人，馬上說：現在，我們不能討論有關社安號的任何問題！那繼續問，我們要申請稅號可以么？怎么弄？

工作人員表示可以，然后還提供給了我們一份list，說這上面都是可以辦理稅號的辦事處，你找一家去辦吧。

于是，我們找到一家離酒店近的辦事處，飛奔過去。誰知，到了這棟大樓，并沒有發現任何關于此辦事處的信息。問大樓管理處，管理處工作人員說，這個辦事處三年前就搬走了！

三年前！OMG！

然后，我們迅速找到list上另一家比較近的辦事處跑了過去。結果辦事處的工作人員一聽說我們申請稅號，說我們根本不辦理這件事情啊，你搞錯了吧。。。

幸好，工作人員比較熱心，當然，你也可以說他們沒有國內這么忙，看著我們兩個倒霉催的外國佬，就專門找了另一個同事研究了半天，得出結論，我們應該去國稅局。

天了嚕，難道之前社安局給我們的list不是國稅局的么。。。

這家完全不知道性質的辦事處工作人員最后幫我們找到了list上的另一個地址，說這個應該就是國稅局，你們去這里吧。

這次，我們學乖了。先打了個電話過去。誰知，人工接了以后，我們問稅號的問題，然后人工服務員在讓我們稍等后就放起了音樂，這一稍等足足等了20分鐘也沒有轉過來。。。

等不及的我們決定還是先跑過去再說。等按照地址到了，我們的心徹底涼了。。。一棟正在裝修的大樓，神馬人都沒有。封閉的玻璃門后面有個保安，看我們鬼鬼祟祟的,就隔著玻璃門問我們干嘛，我們說找社安局。保安表示，這個社安局早在一年前就搬走了。

至始至終，保安都沒有打開過玻璃門，于是，我們就隔著厚厚的玻璃門大聲對話，小心收聽，終于打聽到了國稅局新的地址。這次，我們再次學聰明了，在網上又google了一下，發現地址一致，于是又趕赴下一個場子了。

到了國稅局，發覺果然是正宗的了。因為，門口就有一整套安檢系統，和機場是一模一樣的，還要出示護照，還要脫鞋。。?？磥?，美國政府防恐是到一定級別了。

等一切檢查好來到國稅局辦公大廳，我們又傻眼了。。。正對著一張海報就寫明了，一定要先電話預約！

。。。容我深呼吸一口氣。。。

還不死心的我們又排隊到了接待處，表示我們沒有預約能進去辦理么？老阿姨一口回絕了我們，然后給了一個電話就把我們驅逐了。

繼續不死心的我們還天真的想能不能在我們這兩天回國前預約到，結果預約電話告訴我們，目前一個月內的都已經滿額了。而且不僅是曼哈頓的這家國稅局，整個紐約的國稅局這一個月內都不能再預約了！

這個時候，距離我們早上9點出門已經過去了快7個小時了。。。

事后朋友聽說了我們的遭遇，一方面為誤導我們去了社安局而道歉，一方面也教育我們，未來，在美國辦什么事情，最好就先上網，然后電話預約。沒有預約，你基本就別想辦事了。

好吧，紐約，我們明年再見！

注：為什么可以明年再來呢？因為美國報稅一般是每年的4月，由于我們剛剛開始出租，下一次報稅是明年4月，只要我們在明年4月前申請到稅號就可以了。但是，申請稅號必須本來在美國，所以，現在好感謝十年簽啊。。。

我們是識局團隊！

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