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作者│程澤華 北京市蘭臺律師事務所 來源│蘭臺房地產法評
文章僅代表作者觀點，如來源標注有誤請告知。 投稿：tougao@askmylawyer.cn 
物業服務合同已經被許多業主所了解，但對于業委會成立以前即前期物業合同效力期間的物業服務權利義務狀態，尚有不少業主并不了解，或者認為物業公司并非按照業主意思選聘而拒絕承認該期間物業合同效力。因此本文將對這個特殊期間的物業服務合同進行介紹。
前期物業服務合同是指物業建設單位與物業服務企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議，是物業服務企業被授權開展物業管理服務的依據。
《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”
通常狀況下，業主、業主大會選聘物業服務企業開展工作，物業服務合同在業主大會和物業服務企業之間簽訂。但是，在物業建成之后、業主大會成立之前，就需要進行物業管理活動，由于此時業主大會尚未成立，不可能由業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。因此，為了避免在業主大會選聘物業服務企業之前出現物業管理的真空，明確前期物業管理服務的責任主體，規范前期物業管理活動，《物業管理條例》明確地規定前期物業管理服務由建設單位選聘物業服務企業。這種情況下，物業服務合同在建設單位和物業服務企業之間簽訂，稱為前期物業服務合同。
《物業管理條例》第二十一條規定：“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”第二十五條：“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。”前期物業服務合同的當事人不僅涉及到建設單位與物業服務企業，也涉及到業主。
前期物業服務合同在物業從建設到管理關鍵環節的順利銜接中發揮著重要的作用，具有以下特征：
1．前期物業服務合同由建設單位和物業服務企業簽訂
這是因為在前期物業管理階段，首次業主大會尚未召開，業主還不能形成統一意志來決定如何選聘物業服務企業，而此時已有實施物業管理的現實必要。為了維護正常的物業秩序，保護全體業主的合法權益，《物業管理條例》規定，建設單位選聘物業服務企業的，應當與物業服務企業簽訂前期物業服務合同。通常情況下，在房屋買受人簽署的臨時管理規約中，明確了建設單位代為簽訂前期物業服務合同的內容，而且由于建設單位作為物業的初始業主，自然享有首次選聘物業服務企業的優先權，臨時管理規約的授權和建設單位的初始物權，構成了簽訂前期物業服務合同的法理依據。
前期物業的期限，是指從首戶業主入住起，至全體業主與開發商完成物業公用部分交接為止。
2.前期物業服務合同具有過渡性
《物業管理條例》明確規定了前期物業服務合同的期限，僅存在于業主、業主大會選聘物業服務企業之前的過渡期間內。物業的銷售、業主的入住是持續的過程，業主召開首次業主大會會議時間的不確定性，決定了業主、業主大會選聘物業服務企業時間的不確定性，因此，前期物業服務的期限也是不確定的。但是，一旦業主大會成立并選聘了物業服務企業，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效，前期物業服務合同即終止，意味著前期物業管理階段結束，進入了通常情況下的物業管理階段。
3．前期物業服務合同是要式合同
要式合同，是指法律要求必須具備一定形式的合同。由于前期物業管理涉及廣大業主的公共利益，為了防止建設單位侵占或者不了解未來業主的利益需求，《物業管理條例》要求前期物業服務合同以書面的形式簽訂。對合同形式作書面要求，便于明確合同主體的責權利，防止建設單位和物業服務企業侵害業主權益的情況發生，發生糾紛時也有據可查。
4．前期物業服務合同主要通過招投標方式簽訂
雖然建設單位有權選聘前期物業服務企業，但由于前期物業管理階段業主共同代表者的缺位，而且前期物業服務合同的內容與廣大業主的切身利益密切相關，應當將公開、公平、公正的競爭機制引入前期物業服務企業的選聘過程，而招投標方式體現了機會均等的市場原則，既有利于遏制建設單位利用優勢地位損害業主的權益，也有利于物業服務企業平等參與市場競爭。因此，《物業管理條例》第二十四條規定：“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于３個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。”
三、前期物業服務合同與一般物業服務合同的區別與銜接
物業服務合同中關于服務內容的條款與前期物業服務合同基本相同，二者主要差別在于：
1.訂立合同的當事人不同。前期物業服務合同的當事人是物業開發建設單位與物業管理企業；物業服務合同的當事人是業主（或業主大會）與物業管理企業。
2.合同期限不同。一般的物業服務合同期限由訂立合同雙方約定，與前期物業服務合同相比，具有期限明確、穩定性強等特點。而《物業管理條例》第二十六條規定：“前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。”此條規定不僅說明了前期物業服務合同的期限，也為兩份合同的銜接作了規定。
建設單位與物業服務企業簽訂前期物業服務合同，僅僅是在業主不具備自行選聘物業服務企業條件下的權宜措施，因此在業主自行選聘物業服務企業條件具備后，必須賦予業主選聘物業服務企業的自主權。
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