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2006年5月，王女士看中了某別墅樓盤的房屋，并與開發商簽訂別墅認購協議書，雙方約定：王女士向開發商預定別墅一套，價格7800元/平方米，王女士支付定金25萬元;在開發商領出別墅預售許可證后，雙方再正式簽訂預售合同。認購書簽訂后，王女士支付了定金25萬元。三個月后，因種種原因，開發商向王女士發出通知，要求解除雙方簽訂的協議，返還王女士定金并計同期利銀行存款利息。王女士接到通知后，向律師咨詢，律師接受委托后，立即向開發商發出律師函，要求開發商雙倍返還王女士定金。雙方協商未果，王女士于是將開發商告上法庭。律師代理了此案的一審、二審。 本案雙方爭議的焦點問題是：開發商在沒有取得房屋預售許可證的情況下，雙方所簽訂的認購協議書是否有效。開發商認為：認購書就相當于房屋買賣合同，違反國家規定，屬無效合同;而王女士認為：房屋認購協議是獨立的擔保合同，為有效合同。如果合同無效，依據法律的規定，開發商只承擔返還定金的義務，即只還王女士5萬元;如果合同有效，開發商違反雙方約定，應該雙倍返還定金，即須還王女士10萬元。 那么，開發商在沒有取得房屋預售許可證的情況下，雙方所簽訂的認購協議書是否有效呢? 首先，讓我們看看《中華人民共和國合同法》對無效合同是怎么規定的。《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：“有下列情形之一的，合同無效： (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益; (二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益; (三)以合法形式掩蓋非法目的; (四)損害社會公共利益; (五)違反法律、行政法規的強制性規定。” 顯然，對本案而言，關鍵就在于開發商在沒有取得房屋預售許可證的情況下，雙方所簽訂的認購協議書是否“違反法律、行政法規的強制性規定”。 開發商認為：《中華人民共和國城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售應當符合下列條件： (一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書; (二)持有建設工程規劃許可證; (三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期; (四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。而《商品房銷售管理辦法》第22條也規定：不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。因此，簽訂房屋認購協議行為顯屬違規，應認定為無效合同。 所謂商品房預售，是一種特殊的期待物權(俗稱期房)買賣，與通常的現實物權(俗稱現房)買賣有別，涉及的是一個將來的物權交易。為規范這類交易行為秩序，保障買賣雙方(尤其是預購方)的利益，促進房地產業健康發展，需要國家政府從法律、行政管理上對這類行為加以規范和一定的限制。對商品房預售行為，國家出臺了不同層次效力的規定，明確商品房預售的條件。 其中最為關鍵的一條限制就是：規定了取得商品房預售許可證后才能對商品房進行預售，即取得商品房預售許可證后預售商品房才能進行交易。商品房預售合同是在此條件下成立的期房買賣協議。而預售商品房的優先認購協議，是開發商與購房人雙方為實現各自的利益目的，對開發商將要預售的商品房達成的一個認購意向協議。 購房人的主要目的是為了自己看中的樓盤房屋不再被他人預購，開發商的主要目的可以看作是節約推銷成本，加快將來的預售進程。相比之下，認購協議成立后，購房人目的利益相對要大于開發商的目的利益，從限制開發商再向他人預售的角度來看，購房人為取得這一利益，即優先購買權，向開發商支付定金以擔保將來商品房預售合同的訂立也就在情理之中了。 歸納起來，作為優先認購協議雙方的主要權利和義務是：認購人取得商品房的優先購買權，以后不得拒絕與開發商訂立就所認購的商品房預售合同;開發商應當保證認購人對所認購商品房的優先購買權，不得拒絕與認購人訂立認購人所認購的商品房預售合同，不得將此商品房再向他人預售。否則，將取消認購定金或雙倍返還認購定金。 雖然時間上優先認購協議與商品房預售合同互有前后，性質上優先認購協議是為訂立商品房預售合同作擔保;但實質上，兩份協議是兩個內容各自獨立成立的合同，互無從屬。優先認購協議可以認為是一份獨立的擔保合同，認購協議擔保的對象不是商品房預售合同，而是雙方須簽訂商品房預售合同這一行為，因此，認購協議不依賴于商品房預售合同的效力。商品房預售合同無效，并不導致認購協議書無效。 協議中約定的定金的性質是立約定金或訂約定金。根據最高人民法院關于擔保法的司法解釋第115條規定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。可見，司法解釋是認可這類設立定金的擔保形式的。在優先認購協議中設立定金，是為了擔保預售合同的簽訂這一民事法律行為的完成，此定金應認為是立約定金或訂約定金。立約定金廣泛存在于民事活動中，符合擔保法立法規定，并不違法。 法院在審理該案件時，也存在不同的看法。一審法院認為，王女士明知開發商沒取得商品房預售許可證，而與其簽訂認購協議，雙方在不具備簽訂房屋預售合同法定條件時，在認購書中約定購房定金條款，開發商向王女士收取購房定金行為都違反了法律規定，應認定為無效。一審法院沒有支持王女士雙倍返還定金的請求。王女士遂提起上訴。 二審法院認為：雙方當事人簽訂的認購書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔保的法律特征，應視為有效。該認購書中約定的立約定金的生效是獨立的，在主合同之前就已成立。王女士已按認購書的規定交納了定金，故該認購書的效力自其交付定金后即已存在，且對雙方均有約束力。在執行認購書的過程中，王女士并無違約行為，導致雙方未能簽訂主合同系開發商未取得商品房預售許可證，無權預售商品房。該責任應全部由開發商承擔。據此，二審法院支持了王女士的訴訟請求，判令開發商雙倍返還定金。 律師認為，二審判決符合“法律不能讓違法者獲利”的原則，維護了合同的嚴肅性，也給不誠實守信的開發商敲響了警鐘。(文：張千均律師) |
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