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來源：君浩Law Services 由于單個(gè)業(yè)主就物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不到位的不滿以提起訴訟的方式解決成本太高，因此，關(guān)于物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的糾紛較經(jīng)常體現(xiàn)于業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)公司起訴追繳物業(yè)費(fèi)，而訴訟中業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不到位或者有侵權(quán)行為為由進(jìn)行抗辯或者提出反訴。
一、認(rèn)為物業(yè)公司違約 案例一： T物業(yè)公司為業(yè)主B所在小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，雙方于2005年底簽訂物業(yè)服務(wù)合同，T公司如約提供了物業(yè)服務(wù)，但自2013年開始，業(yè)主B未支付物業(yè)費(fèi)，經(jīng)過T公司多次催要，B均拒不支付。因此T公司起訴到法院要求B支付相應(yīng)期間的物業(yè)費(fèi)。被告B業(yè)主辯稱該期間欠繳物業(yè)費(fèi)的原因在于物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)存在種種問題，不符合物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：?jiǎn)卧獦情T禁損壞，物業(yè)久久不修；小區(qū)監(jiān)控久未安上；小區(qū)內(nèi)車輛停放管理混亂。因此要求減免部分物業(yè)費(fèi)且不同意交納滯納金。經(jīng)法院查明，被告所述的問題均屬實(shí)，原告也予以認(rèn)可。最終法院判決被告承擔(dān)90%的該欠費(fèi)期間物業(yè)費(fèi)，并對(duì)滯納金請(qǐng)求不予支持。 【裁判理由】 原告于涉訴期間為被告所在小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，被告亦實(shí)際接受了原告提供的物業(yè)服務(wù)，故被告應(yīng)向原告支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。另原告所反映的物業(yè)服務(wù)存在的問題，涉及清潔衛(wèi)生管理、綠化日常維護(hù)管理、治安管理、車輛停放及交通秩序維護(hù)管理等，這些內(nèi)容屬于物業(yè)服務(wù)的職能范圍，也是原告應(yīng)履行的合同義務(wù)。原告應(yīng)按照物業(yè)管理協(xié)議全面適當(dāng)履行合同義務(wù)，根據(jù)相關(guān)證據(jù)顯示，原告提供的物業(yè)服務(wù)與現(xiàn)行法律法規(guī)及物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議所確定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量之間存在較大差距，被告有權(quán)要求減少物業(yè)費(fèi)，相應(yīng)份額由法院根據(jù)查明的事實(shí)酌定。又因被告非惡意欠費(fèi)，故法院對(duì)滯納金的主張不予支持。 【律師評(píng)析】 《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。”第六條第一款：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。”即當(dāng)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)沒有達(dá)到合同要求時(shí)，應(yīng)當(dāng)比照物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)公司公開作出的服務(wù)承諾及服務(wù)細(xì)則等，對(duì)物業(yè)違約事項(xiàng)加以舉證，如果僅是陳述不滿的印象，則法院將傾向于支持物業(yè)公司要求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的主張。 案例二： 原告系XX公寓的物業(yè)管理公司，被告系該公寓2幢1806室房屋的業(yè)主。 2013年1月1日，原告與被告房屋所在的XX業(yè)主委員會(huì)簽訂《XX物業(yè)管理委托服務(wù)合同》一份，約定由原告為XX業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，期限自2013年1月1日至2014年12月31日，原告按建筑面積每月每平方米人民幣1.0元向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主或物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，原告可以自逾期之日起按應(yīng)繳費(fèi)用的每日千分之三收取違約金，被告的房屋建筑面積為231.39平方米，其2014年應(yīng)付物業(yè)管理費(fèi)13883.4元，但經(jīng)原告多次催討，被告至今未付。 【律師評(píng)析】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)尋求法律途徑解決拖欠物業(yè)費(fèi)糾紛已成為尋常事，采取強(qiáng)制停水、停電逼迫業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的手段越來越少，這也是法治社會(huì)進(jìn)步的體現(xiàn)。作為接受物業(yè)服務(wù)的業(yè)主為何拒交物業(yè)費(fèi)呢？部分業(yè)主認(rèn)為，房間內(nèi)墻體有裂縫、有滲水等質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有維修的義務(wù)，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)未修好上述問題的情況下，業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)的權(quán)利。 業(yè)主上述拒交理由可以理解，但缺乏法律依據(jù)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。該規(guī)定告訴我們，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否履行了合同義務(wù)是衡量業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是公共部位、公告的設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)、維修、保養(yǎng)和管理的義務(wù)。房間內(nèi)的墻體有質(zhì)量瑕疵，從物權(quán)法的角度來看，該部位屬于專有部分，而專有部分不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的范圍。由此可見，業(yè)主以房屋內(nèi)存在裂縫等質(zhì)量問題拒交物業(yè)費(fèi)沒有法律依據(jù)。 那么，業(yè)主購買的房屋存在質(zhì)量問題應(yīng)如何解決內(nèi)？業(yè)主可以將房屋質(zhì)量問題反應(yīng)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以溝通協(xié)調(diào)這一問題，但不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律或者合同義務(wù)。房屋質(zhì)量問題是業(yè)主與建設(shè)單位之間的商品房買賣合同關(guān)系，同物業(yè)服務(wù)合同分屬不同的法律關(guān)系。業(yè)主應(yīng)將法律的規(guī)定或者合同的約定，作為維權(quán)的依據(jù)，找對(duì)責(zé)任人，否則，拒交的理由難以得到法律的支持。
2.認(rèn)為物業(yè)公司侵權(quán) 【案例簡(jiǎn)介】 2008年2月1日S物業(yè)公司通過公開招投標(biāo)方式成為業(yè)主D所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，之后又于2012年7月、2015年7月續(xù)簽。而業(yè)主D自2009年8月起至2015年均未交物業(yè)費(fèi)，且經(jīng)S物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)多次催要，均被拒交。S公司起訴至法院要求相應(yīng)期間的物業(yè)費(fèi)和滯納金。 業(yè)主D辯稱：自己拒交相應(yīng)期間的物業(yè)費(fèi)原因很多：一是物業(yè)公司管理存在問題，2014年5月，其親戚家五歲小孩在小區(qū)內(nèi)玩耍時(shí)被草坪上立著的啤酒瓶扎傷了小腿，去醫(yī)院縫了九針，物業(yè)公司對(duì)此負(fù)有責(zé)任卻選擇不了了之；二是物業(yè)公司對(duì)沒有固定停車位的業(yè)主的停車收取每晚5元的停車費(fèi)，允許停在小區(qū)內(nèi)非固定車位的地方，但是又未盡到保管職責(zé)，使其車輛多次被刮蹭，物業(yè)拒不賠償；小區(qū)安保力度太差，監(jiān)控設(shè)備老舊、常壞，小區(qū)發(fā)生多起入室盜竊事件，物業(yè)也未賠償，等等。 法院認(rèn)為原告提供的物業(yè)服務(wù)存在一定瑕疵，因此對(duì)違約金不予支持，并對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行相應(yīng)扣減；但是原告不屬于根本違約，因此，被告可以在交納物業(yè)費(fèi)之后要求原告履行相關(guān)義務(wù)。
【裁判理由】 原告與小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議合法有效，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，該合同對(duì)業(yè)主具有拘束力。原告于涉訴期間為被告所在小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，被告亦實(shí)際接受了原告提供的物業(yè)服務(wù)，故被告應(yīng)向原告支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。原告提供的物業(yè)服務(wù)存在一定的瑕疵，法院對(duì)其主張的違約金不予支持。但沒有證據(jù)證明原告履行合同存在重大違約行為導(dǎo)致業(yè)主喪失了根本合同利益，因此，被告可以在交納物業(yè)費(fèi)之后要求原告履行相關(guān)義務(wù)。關(guān)于物業(yè)公司在服務(wù)中未全面盡到小區(qū)管理維護(hù)職能的方面，法院在物業(yè)費(fèi)方面予以適當(dāng)扣減，如有具體侵權(quán)事項(xiàng)雙方須另行解決。
【律師評(píng)析】 基于物業(yè)服務(wù)合同，為小區(qū)居民提供物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司的主合同義務(wù)，而支付物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)則是小區(qū)業(yè)主的主合同義務(wù)；由于物業(yè)服務(wù)的服務(wù)性以及一定程度的公益性，物業(yè)服務(wù)協(xié)議中一般約定要求業(yè)主履行交費(fèi)義務(wù)在先、物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)在后。業(yè)主只要享受了物業(yè)管理服務(wù)，就應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主不交納物業(yè)管理費(fèi)，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，而且也間接損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。 《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。”也即當(dāng)物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)時(shí)，假使出現(xiàn)事故，物業(yè)公司應(yīng)盡協(xié)助的職責(zé)，積極采取應(yīng)急措施防止損害的發(fā)展擴(kuò)大，但僅在物業(yè)公司及其工作人員對(duì)業(yè)主發(fā)生直接侵權(quán)時(shí)，才應(yīng)當(dāng)根據(jù)侵權(quán)領(lǐng)域相關(guān)法律法規(guī)對(duì)受損方予以賠償，業(yè)主不宜將侵權(quán)賠償同物業(yè)合同糾紛混同，而應(yīng)分離看待，另行處理。 【律師說法】 在物業(yè)服務(wù)類判決書中業(yè)主關(guān)于物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位的主張能夠得到支持的概率其實(shí)是不高的，重要影響因素主要有如下兩方面：一是由于“誰主張誰舉證”的舉證責(zé)任分配原則，業(yè)主需要為其主張“物業(yè)公司所提供物業(yè)服務(wù)質(zhì)量未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)”提供證據(jù)，但大部分情況下，這種“對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿”更多的是一種感覺描述，具體到合同條款，則體現(xiàn)為業(yè)主與物業(yè)公司對(duì)相應(yīng)條款的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的理解和期待是不同的，法院傾向于以社會(huì)大眾對(duì)于物業(yè)服務(wù)的基本期待為衡量是否違約的標(biāo)準(zhǔn)；二是由于物業(yè)服務(wù)本身的特殊性質(zhì)、一定范圍的公益性質(zhì)，在物業(yè)費(fèi)糾紛相關(guān)判決中法院經(jīng)常使用如下語句：“本院建議物業(yè)公司加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，增強(qiáng)公共區(qū)域的維護(hù)力度，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的安保及巡查服務(wù)，以贏得業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的理解與支持。同時(shí)，小區(qū)業(yè)主也應(yīng)及時(shí)按約繳納相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，否則長期拖欠物業(yè)費(fèi)的行為不僅不能真正提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，也會(huì)造成物業(yè)公司難以收回運(yùn)營成本，造成物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)一步降低的惡性循環(huán)。”由此可見法院在物業(yè)服務(wù)糾紛中對(duì)于公共利益、小區(qū)整體利益有著更多的考量，希望運(yùn)用判決對(duì)小區(qū)整體的良性運(yùn)轉(zhuǎn)、可持續(xù)的發(fā)展起到一定的引導(dǎo)作用。 |
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