 8月25日鄭州不動產統一登記正式全面啟動，此后半個月，不動產登記局和房管局多次成為鄭州二手房買賣雙方維權關鍵詞，鄭州二手房交易出現停滯現象。 9月23日早，鄭州不動產登記局門口 9月20日，國家督導組來鄭對不動產登記“腸梗塞”進行推進工作，為期三天。 9月22日晚，鄭州市國土局召開緊急會議，對于提高工作效率作出了6條決定，其中一條就是取消周末休息，將朝九晚五工作時間變更為早8點到晚8點。 9月23日，變更工作時間后的首日，筆者再次來到了位于淮河路上的鄭州市不動產登記局。 不到6點，鄭州市不動產登記局出現了首個前來排隊的市民。 早上7點半，工作人員開始發號。 不到8點，號碼已經發到94號。 8點20，距離不動產局開門時間（8點30）還有10分鐘，鄭州市不動產局門口已經排隊近200人。 8點30，市不動產登記局正式開門，排隊仍在持續。 在排隊間隙中，“你幾點排的隊”“一天能辦幾個號”是大家談論比較多的話題。 A脖子上掛著某中介公司的工作證，正給排在后面的女士科普：“一天大概能辦150個號左右，我昨天11點來的，啥都沒辦成。” B和C是一對小夫妻，正在互相埋怨：“我說早點兒來吧，8點前的都排到號了。” D排在隊末，沒有趕上8點前發的那一批號，想先撤退，旁邊的人勸她：“排著吧，說不定能排到下午的號，你現在走了，明天還得排。” E是這個區域的住家戶，從旁邊路過：“自從不動產登記以后，這兒每天都這么多人。” 其實這撥人大多數是來辦理查詢業務的，查詢房屋、土地的抵押、查封等信息。 不動產登記局的大門開在文化宮路，道路正在施工中，不動產登記局門口只能容納一輛機動車進出，旁邊停的電動車、自行車各種車輛再加上來往匆匆的市民，這個本就不寬的道路持續擁堵……  是否出證眾說紛紜? 不動產登記從8月25日全面推行，到現在近一個月的時間，到底辦理了多少不動產證？ 有個朋友在二手房中介做權證專員，她給筆者講了這樣一個現實：“我的房子到權籍調查這個環節了，已經過去3個星期，快1個月了。我也去查了這個流程，權籍調查已經進行完畢了，但是目前還沒有人通知我去辦理接下來的業務。”她對我說：“其實土地局這邊兒不動產登記的這個具體細則一直也沒出來，很多時候只是單純的接件兒。當然，這也有人手的原因和系統的原因。” 那到底鄭州不動產有沒有出不動產證，9月23日，排隊的中介們討論的結果是：“出肯定是出了，量太小，所以我們暫時還沒見過不動產證的真身。” 其他媒體從不動產登記中心了解到的數據是：截止到9月21日，鄭州各級不動產登記機構共頒出不動產權證89份，從各區中心頒出的不動產證，僅僅有11份。而再看一個數據，流轉至不動產機構的檔案材料有5174件。 89份不動產權證，5174件流轉材料，再加上鄭州剛剛過去的8月，二手房成交量是5388套。 89，5174，5388…這三個數字有點兒意思。 鄭州不動產登記緣何卡殼？ 其實不止鄭州，不少城市不動產登記之初的執行中都遇到了難題，甚至在不動產政策發布之前，就有不少人預料到不動產登記所面臨的執行難題。不過如鄭州這樣不動產登記卡殼，二手房交易停滯的嚴重現象一般出現在縣市的比較多。 我們看一下不動產登記卡殼的原因。 ▼首先是部門職責再分配、利益牽扯問題 此前，土地、房屋、林地、海域等資源各有其主，由于部門利益牽扯問題，由哪個部門來進行不動產登記一直都有爭議，統一到不動產登記局一個部門，會涉及到部門職責再分配，不可避免觸及一些部門的實際利益。表現在住房方面，就牽扯到國土局和房管局這兩個部門，兩個部門都想獲得這個權限。在全國范圍來說又分兩種情形，一種是國土資源局、房管局屬一家，另一種則是分屬不同的部門。鄭州就屬后者，在業務銜接上出現了問題，造成鄭州不動產登記一度無法登記，鄭州二手房交易停滯的現象。 ▼第二個是土地的問題 這也成為目前不動產登記卡殼的問題之一，這在其他城市不動產登記之初也都遇到過，后期會陸續出臺政策。 鄭州的現狀是，目前存量房340萬套，有獨立土地證的不足40萬套，諸多沒有獨立土地證的房子對二手房交易造成阻礙，有土地被質押、有土地被查封、有土地在開發商手上、有的土地還在原來的房東名下、有土地所有方都聯系不上，有土地登記在城中村集體名下的，有的土地壓根就沒有辦理土地證等，這些問題，按照目前不動產登記局的公示文件，有部分可以解決，有部分不能解決，但解決時間暫時未公布。 ▼第三個是人員嚴重不足的問題 目前鄭州不動產登記局人員還是比較薄弱的，盡管有1+8個中心，但是大多數區域一天大概只能辦理50多個號碼，這樣的工作速度對于二手房交易的業務量來說太慢了。 還有就是權籍調查環節，權籍調查的專業隊伍在鄭州“市內五區及三個開發區”均保證了每區有一個測繪隊伍，但這一現狀對比目前的二手房交易需求而言只是杯水車薪：據大河報數據，鄭州全市已受理權籍調查3329宗，金水區權籍調查已完成外業測繪860宗，但完成入庫的只有127宗。這就要求必須從技術層面進一步壓縮權籍調查的時間。 ▼第四個是系統不統一的問題 由于國土資源局和房管局是兩個不同的部門，他們目前使用的系統并不統一。在這樣的情況下，造成兩個部門對于同一個房屋出現信息不同步，不能實時共享還要靠流轉來進行，導致不動產登記業務無法正常進行。 目前的數據是全市大概有5174卷材料從房管局流轉到不動產登記機構，這個速度對于二手房交易量而言不足，但是對于不動產登記的人力來說又是龐大的。 二手房成交量的直線上升，新房、二手房瘋狂上漲可以說是壓倒本就不成熟的鄭州不動產登記的最后一根稻草。政府前瞻性不夠？不動產登記局成立之初根本就沒有預料到鄭州的二手房市場能這么火？鄭州的房價能這么瘋？ 在鄭州二手房交易維權群中，大概有這么三種情況： ▼賣二手房是為了趕緊拿著房款去買新房 M就是其中的一位，他說：“我等著錢去買看上的新房。”可是現狀如何呢？一方面，因為不動產登記卡殼遲遲拿不到賣房款，另一方面，看上的新房一天一個漲幅，一天一個價不說，開盤都清盤了。M說：“我只能呵呵呵了。” ▼貸款遲遲不到，不得不支付違約金 有不少買家給賣家簽了合同，某月某日之前要支付賣家全部房款，否則，還要支付違約金。L就是其中的一位。他說：“按照以前的這個速度，銀行貸款早都放下來了，我拿到房子，房東拿到錢，這事兒就清了。”可是，現狀呢？目前這筆銀行貸款的影子都看不到。L得支付房東違約金。 ▼賣房是為了救命 更有甚者，等著賣房救命…N的家屬生了病，急需賣房看病，可就因為不動產登記的卡殼，房子賣出去了，錢還沒收回來，另一邊還有等著錢看病的至親。 扯淡的鄭州不動產登記...據說，目前這個因不動產登記出現二手房交易困難的維權群已經突破了上千人。 就在昨天晚上，市國土局發布了不動產登記提速的6條決定，我們來看一下： 1.即日起，市國土局周六周日正常上班，市中心及各分中心工作時間延長為每天早8:00上班，中午12:00下班;下午13:00上班，20:00下班； 2.每個分中心有一名局領導“分包駐點”，針對不動產登記工作進行督促指導及時解決問題； 3.將“檔案流轉”情況、登記辦結情況進行上網公示，避免申請人多次奔波往返； 4.充實人員，添置設備，滿足日益增多的各類業務辦理需求； 5.從技術層面進一步壓縮權籍調查時間，盡早具備登記條件； 6.具體分析制約一些房屋無法辦理不動產登記的原因，分門別類研究解決方案。 是否能加速不動產登記的速度？我們暫時打一個問號？ 不管怎樣，不動產證終究還是要取代房產證。我們也給大家做個科普，講一講，從房產證到不動產證，你需要了解的N件事兒，提前做準備。 ▼什么是不動產登記？ 根據《不動產登記暫行條例》規定：不動產是指土地、海域及房屋、林木等著物。不動產登記是不動產登記機構依法將不動產歸屬和其他法定事項記載到不動產登記簿上的行為。 ▼不動產證書與房產證有啥區別？ 房產證內頁內容包括：房屋所有權人、共有情況、房屋坐落、登記時間、房屋性質、規劃用途、房屋狀況和土地狀況。 不動產證上除了這些內容外，還增加了鐳射區（防偽鐳射標簽）、不動產單元號、使用期限等內容。其中不動產單元號具有唯一代碼，相當于該不動產在全國范圍內的身份證號，通過不動產單元號可以鎖定該不動產信息。 ▼實施不動產登記后，需要換證嗎？ 不動產登記堅持的是“不變不換”原則，權利不變動，證件就不用更換。 ▼去哪里辦理不動產登記證？ 不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理，直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。 鄭州不動產登記各個中心↓↓↓  ▼不動產登記辦理的流程？ ▼不動產登記申請需要哪些材料？ 不動產登記主要包括不動產首次登記、不動產變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等。這里著重說一下不動產首次登記和不動產轉移登記。 不動產登記申請表↓↓↓   2、申請人身份證明材料（復印件） 3、土地權屬來源證明材料（原件） 4、不動產權籍調查表、宗地圖、宗地界址點坐標等不動產權籍調查成果（原件） 5、完稅憑證（原件） 6、法律、行政法規以及《不動產登記暫行條例實施細則》規定的其他材料 不動產轉移登記需要提交的材料： 2、申請人身份證明材料（復印件） 3、不動產權屬證書（原件） 4、國有建設用地使用權轉移的材料（原件） 5、已經辦理預告登記的，提交不動產登記證明（原件） 6、劃撥國有建設用地使用權及房屋所有權轉移的，還應當提交有批準權的人民政府的批準文件（原件） 7、依法需要補交土地出讓價款、繳納稅費的，應當提交土地出讓價款繳納稅憑證、稅費繳納憑證（原件） 8、法律、行政法規以及《不動產登記暫行條例實施細則》規定的其他材料 注意：在實際辦理中，其實部分材料會由房管局流轉到不動產登記局，目前來說只需帶著房管局的確認單和身份證明等待不動產登記局的辦理通知即可。 ▼什么是權籍調查？ 由于房、地信息需要整體分析，辦理新的不動產登記在老百姓申請后需要做權籍調查。 不動產權籍：記載不動產的權屬、位置、界址、面積、用途、等級和價格等的表卡簿冊證、圖件和數據的總稱。 不動產權籍調查：依照不動產權利人的申請和由政府同意組織，通過權屬調查和不動產測量，查清不動產的權屬、界址、面積、用途、等級和價格等基本情況，形成數據、圖件、表冊等調查資料，為不動產登記、核發證書等提供依據的一項技術性工作。 ▼什么樣的房屋符合不動產登記條件？ 只要房屋所落座的土地取得大土地證，且無查封、無抵押、無改變用途、無跨宗地界線，就不影響辦理不動產登記。 ▼沒有取得大土地證的房屋如何辦理不動產登記？ 沒有取得大土地證的房屋，以及存在土地被查封、被抵押、房地用途不一致、房地權屬不一致等問題的房屋，在鄭州市政府出臺相關政策前，暫時無法辦理不動產登記。 ▼省直房改房是否可以辦理不動產登記？ 目前省直房改房大部分土地都沒有辦理登記。鄭州市國土局正在研究相關解決方案，待土地登記基礎數據庫建成后，即可辦理相關登記。 ▼土地登記在城中村集體名下的房屋是否可以辦理不動產登記？ 關于土地是登記在城中村集體名下的，凡是通過確權方式登記在城中村村集體名下的土地，地上房屋一律不能辦理任何不動產登記。 ▼司法拍賣的房屋怎么辦理不動產登記？ 要先請法院將協助執行通知書送到鄭州市不動產登記中心，受讓人來領取協助執行通知書復印件，再到鄭州市房管局地稅窗口繳納相關稅款，繳稅后憑借稅票和其他法院出具的手續，到不動產登記中心辦理轉移登記。 ▼對于土地被查封的小區如何辦理不動產登記？ 對于土地被查封的利海托斯卡納小區的業主來說，如何辦理不動產登記？不動產登記中心的工作人員是這樣回答的：協調查封此小區土地的法院來“厘清有問題土地邊界，變更查封范圍”。 后記 從目前來看，二手房交易的整個過程少則半年，多則八個月到一年。再加上部分房子無法實現不動產登記，應該會影響鄭州二手房整體的一個成交量。后續鄭州二手房成交量或將比前7個月有所下降，二手房反水井噴的現象或出現一定的緩解，不排除更多的二手房買家流入新房市場。 關于部分二手房土地證的問題，目前鄭州市不動產登記局仍沒有書面解決措施，只是表態有大土地證、省直房改房在未來可以辦理不動產登記，這個未來到底有多遠，誰知道呢？所以，一定要買二手房，特別是周轉率較高的學區房的購房者一定要提前查詢該房子的土地信息。 一站式辦理方式為何在鄭州不能實現？因不動產登記卡殼給市民造成的損失誰來買單？相關部門終于從對事件的最新進展“無可奉告”的態度中轉變，國土局連夜出臺提速新政，但這個提速新政是否會落實？什么時候落實？落實程度如何？誰能保證？誰又能問責？ END 
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