根據《物權法》有關規定，小區建筑區劃內的公共場所、公共設施、電梯間、戶外墻面和綠化帶等，都屬于業主共有。因此，在小區公共場地取得的收益，都應由業主共同享有、共同管理。現實卻是，不少業主根本不知道這項規定，這份收入大多被物業公司代管。對于其中的具體收支情況，很多業主并不了解。 小區收益究竟由哪些項目組成？哪些又是公共收益，屬于小區業主共同所有？記者幫您理一理。
9月22日下午，記者走訪市區多個小區發現，從小區門口到居民樓，一路都有商業廣告相隨。小區出入口的道閘上有樓盤、購物廣告，小區綠化帶旁豎有燈箱廣告。有的小區,電梯里也掛著兩三個平面廣告。 以迪蕩新城御景華庭小區為例，每幢樓都有兩部電梯，內貼有關于美容、汽車等廣告。一業主告訴記者，自己從來沒聽物業提過關于廣告費的去向問題，“以前也不知道廣告費是歸業主所有，小區里的廣告挺多的，但真沒關注過這個問題。” 記者隨后又采訪了3位業主，他們都表示不知情。“物業并沒有事先通知我們，更別提征求業主意見了。”有業主認為，如果確實有收入，物業應該主動跟業主商量怎么用。 這樣的情況并非個例，記者調查發現，多數小區的廣告都是物業公司賣給了廣告商，而收支卻很少向業主公布。對于廣告費的歸屬問題，有的物業公司負責人拒絕透露，有的稱“不公示是因為商家發布比較急，而征求業主意見的過程比較麻煩。” 記者了解到，每年年底，越城區勝利西村小區都會曬帳單，“一年的收入和支出都會公示，但限于篇幅，每筆賬目的詳細情況一般不會公開，業主若想詳細了解財務情況，可到傳達室翻看賬目。”該小區相關“物管”人員稱。 對于公布財務收支情況，小區業主有什么反應？“業主可以查詢詳細情況，但來查詢的基本沒有。”有物業公司負責人稱。
聘請物業公司打理的高檔小區，全年的收入是多少？越城區一位有著多年物管經驗的人士給記者算了一筆賬： 大的收入主要有兩項，其中一項是物業費。一個有著15萬平方米建筑面積的小區，實際可收物業費的面積約為10萬平方米。按每平方米1.5元/月的價格收取，全額收齊一年可收物業費約180萬元，而事實上，物業費收取率一般在80%左右，折算約145萬元。 另一項收入是車位服務費。按300個車位算，每個車位若收50元/月，全年可收入18萬元。相應的，物業公司要聘請物管人員和保安，提供打掃衛生、更換壞燈、維修損壞的地面設備、替“粗心”業主關好車門等服務。 在越城區城南一小區，記者了解到，該小區共有建筑面積約5萬平方米，按每平方米2.5元/月的價格收取，實際能收到物業費約100多萬元。管理100多個停車位，每年車位服務費有6萬元進賬。“紹興已放開住宅小區停車服務價格。根據規定，物業公司除向業主收取物業服務費外，還可以收取地下車庫、車位(不含車庫、車位租賃費)汽車長期停放服務費。”市房管處有關人士稱。 此外，通過在電梯、戶外墻體、道閘、燈箱等公共部分發布廣告獲得的收益，則屬于小區公共收益。“以電梯廣告為例，收入多少跟客流量和小區品質有關，每臺電梯一年的廣告收益從100~2000元不等。”越城區一家物業公司負責人說。記者從盛世名苑小區業委會了解到，該小區共有23部電梯，一年的電梯廣告收益有4萬多元，折算到每部電梯可獲得約1800元廣告費。而在袍江新區一小區，50多臺電梯的廣告收入僅為2萬元。 “一塊道閘廣告收2000元左右/年，一塊橫幅廣告收50~100元/次，總的來說，很少有小區廣告收益超過5萬元/年。”一位物管人員稱。記者就這一說法采訪了其他幾家小區物業，受訪者均表示，“差不多是這個情況”。有物業公司甚至提到，他們公司進駐小區前，有的房產開發商會開出“霸王條款”：不準在小區公共部分做廣告；有的還在合同里寫明“嚴禁發布同行廣告”。
“對涉及小區物業管理方面的支出、收益，業主有權知道，物業收支情況應該向業主公開。”市房管處有關人士告訴記者，至于公開哪些內容，則要看物業公司實行的收費制度是包干制還是酬金制。 根據《浙江省物業管理條例》有關規定，實行酬金制收費方式的，物業管理的各項資金應當按規定建賬立制，其收支情況應當定期公布，接受全體業主的監督；實行包干制收費方式的，只需要定期公布物業共用部分、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。 記者了解到，實行酬金制的小區，物業公司可提取一定比例的酬金，由物業公司和業主委員會對小區的收支實施雙向管理和監督。而目前，我市聘請物業管理公司的小區中，多采取包干制。“物業公司作為自負盈虧的服務企業，首先考慮的是能不能賺到錢，這關系到生存問題。”一家物業公司負責人告訴記者。 一個年收益上百萬元的小區，它的支出又有哪些？物業公司有無盈利？本報將繼續關注。 來源：紹興晚報 |
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