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土地價款扣除計算 視頻 一、銷售額： =全部價款+價外費用不包括： 1、行政事業性收費+政府性基金 如：房產部分指定開發公司代收的住房專項維修基金，不包括在內； 2、以委托方名義開具發票，代委托方收取的款項； 如：開發公司為不動產買受人代收轉付，如開發公司以不動產買受人的名義取得票據的辦證費(交給房產局）、契稅（交給地稅）、印花稅（交給地稅）等代收轉付的費用，不包括在內。 銷售額不含不單獨計價的配套設施 二、差額扣除 1、差額扣除條件（同時具備）： 1）必須是一般納稅人； 2）必須使用一般計稅方法（稅率11%） 3）必須是老項目 2、不允許差額扣除： 1）小規模納稅人開發房地產 2）一般納稅人使用簡易計稅方法 三、差額扣除計算銷售額 =（全部價款+價外費用-允許扣除的土地價款）÷（1+11%） 允許扣除土地價款：（當期實際銷售的土地面積÷可供銷售的土地總面積）×全部土地價款 四、開發土地使用權支付的費用 開發公司開發土地時，支付的各項費用表 1、土地出讓金熟地：包括土地使用費、開發費 毛地 生地票據由財政部分出具 2、拆遷補償款房屋補償費 周轉補償費 獎勵補償費拆遷戶出具發票或票據 3、基礎設施配套費 4、征收補償款政府拍賣土地并將征收拆遷 開發公司承擔費用并由政府支付給拆遷戶政府部門出具非稅收票據 5、開發規費開發公司向政府多個部門繳納的費用政府部門出具非稅收票據 6、契稅 7、土地出讓金延期支付利息 土地價款中，只有土地出讓金：允許扣除，其他費用不得扣除。 必須是一級土地市場取得的由政府主導取得土地價款中的土地出讓金，才允許扣除； 從二級土地市場上取得的土地使用權，因有增值稅專用發票（進項）可抵扣，所以不考慮土地價款問題。 五、房地產開發一般納稅人，一次購地，分期開發，土地成本分攤問題 一次拿地，分次開發：是指，地是一次性的批下來了，但是開發這塊地卻是分兩次或兩次以上完成的。 第一步：先計算出已開發項目的土地出讓金（即按每次開發時支付土地出讓金比例計算）： 已開發項目對應的土地出讓金=已開發項目占地面積÷開發用地總面積×土地出讓金 第二步：按單個項目所對應的土地價款，其允許扣除部分，按該項目中當期銷售的建筑面積占該項目可供銷售的建筑面積比例計算。 當期允許扣除的土地價款=已開發項目對應的土地出讓金×當期售房建筑面積÷該項目可供銷售的建筑面積 第三步：要按開發的項目進行清算 第四步：從政府部門取得的土地出讓金返還款，不能從支付的土地出讓金中扣除。 例如： 某房地產開發公司，是增值稅一般納稅人，采用一般計稅方法。2016年6月一次購得一塊土地，土地面積10000平方米，支付土地出讓金8,000,000元，分兩次開發，7月第一次開發住宅樓8000平方米。8月住宅樓完工并全部出售5000平方米，售樓取得收入7,000,000元。求8月應納稅增值稅 1、7月已開發住宅樓對應的土地出讓金=8,000÷10,000×8,000,000=6,400,000元 2、8月允許扣除出售住宅樓的土地價款=6400000×5000÷8000=4,000,000元 3、8月應納增值稅額=（7,000,000-4,000,000）÷（1+11%）×11%=297297.30 10月完工住宅樓面積3000平方米，12月出售1000平方米住宅樓，出售住宅樓價款1400000元。求12月應納稅增值稅 解：12月允許扣除出售住宅樓的土地價款=6400000×1000÷8000=800000元 12月應納增值稅=（1400000-800000）÷(1+11%)×11%=59459.46元 |
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來自： 海鷗北極星 > 《營改增--房地產業》
