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1、最高院于1963年作出的《關于貫徹執行民事政策幾個問題的意見》規定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權利。房屋出賣以后，宅基地的使用權即隨之轉移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產隊所有。”最高院于1984年作出的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第60條規定：“村鎮公民之間由于買賣房屋轉移宅基地使用權而發生的糾紛，應根據國務院《村鎮建房用地管理條例》中規定的審查、批準手續辦理。”可見，《土地管理法》施行前，最高院原則上是承認農村房屋買賣效力的。《土地管理法》施行后，國務院及有關部門對農村房屋和宅基地出臺了嚴格管理政策，最高院未就此出臺過新的規定，也沒有發布典型案例，因此很難判斷最高院對農村房屋買賣的態度是否發生改變。 2、全國各地的高級人民法院對于農村房屋買賣有一些具體規定，主要有代表性的摘錄如下： 北京市高級人民法院于2004年12月15日印發的《關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》認為，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。 首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。 其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。 第三，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。 第四，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。 因此，通知認為，農村私有房屋買賣合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批的，可以認定合同有效。 3、上海市高級人民法院《關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》(滬高法民[2004]4號)規定： 第一，對于發生在本鄉(鎮)范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。 第二，對于將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。 第三，對于將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。 第四，對于將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維持穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住和使用該房屋的權利。” 4、浙江省高院制定的《關于審理房屋糾紛案件研討會紀要》(浙高法[1992]82號文件)規定： “買賣農村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認定買賣關系有效，但應著其補辦有關手續。” 5、江蘇省高級人民法院在2006年8月28日的《關于曹明與孫淑惠、袁長榮房屋買賣糾紛的批復》中認為，在法律、行政法規未對此類問題作出明確規定前，穩妥起見，人民法院在處理涉及農村宅基地糾紛及農村房屋買賣糾紛時，應當參照國務院的決定和通知精神以及地方性法規的規定，認定城鎮居民購買農村村民房屋的買賣合同無效。 6、山東省高級人民法院在《山東省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見》第56條更加明確的規定： “農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批準……未經審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。” 山東省高院制定的《全省民事審判工作座談會紀要》(魯高法〔2005〕201號)規定：農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效。 從上述幾家高級法院的觀點中可以看出，在審判實踐中，大的方向和趨勢是，農村房屋買賣合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。 最新意見： 第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要(2016年11月30日) (一)關于農村房屋買賣問題 19.在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。 在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。 20.在涉及農村宅基地或農村集體經營性建設用地的民事糾紛案件中，當事人主張利潤分配等合同權利的，應提供政府部門關于土地利用規劃、建設用地計劃及優先滿足集體建設用地等要求的審批文件或者證明。未提供上述手續或者雖提供了上述手續，但在一審法庭辯論終結前土地性質仍未變更為國有土地的，所涉及的相關合同應按無效處理。 2017最值得關注的法律自媒體 ↓↓↓等待您的品鑒↓↓↓ |
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