房子與車位：“豆腐”與“豆?jié){”還是“豆子”與“豆皮”之爭

房子與車位：“豆腐”與“豆?jié){”還是“豆子”與“豆皮”之爭

——“全國首例小區(qū)車庫之爭”在深圳引發(fā)轟動的相應理論與實踐

車庫車位產(chǎn)權，從沒有像今年4月這樣備受關注：南京市星漢城市花園業(yè)委會的一樁地下車庫產(chǎn)權案件一審判決在全國廣為轉(zhuǎn)載。南京市鼓樓區(qū)法院迅速就此正式發(fā)布官微澄清：廣為轉(zhuǎn)載的該一審判決并非生效判決，在該案經(jīng)過重申生效的判決中，援引了2004年12月15日南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定（試行）》中“應有不低于15%（最低6個）的車庫為業(yè)主保留”的規(guī)定，判決開發(fā)商為此向業(yè)委會移交相應業(yè)主共有的車庫，并向業(yè)委會賠償已出售給小區(qū)其他業(yè)主的車庫對應價款50萬元。

一，與南京判例相應的深圳政府文件

與南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定（試行）》相應的深圳相關文件是怎樣規(guī)定的呢？深透社考證，早在1994年與2004年兩份深圳的政府文件就已經(jīng)明確規(guī)定：“不能分攤的公共面積”產(chǎn)權歸全體業(yè)主共同擁有，“地下停車場屬于不能分攤的公共面積”。

迄今生效的1994年《深圳市房屋面積計算細則》，其中規(guī)定：“公共面積分為應分攤的公共面積和不能分攤的公共面積兩部分……（2）不能分攤的公共面積是前款所列之外，建筑報建時未計入容積率的公共面積和有關文件規(guī)定不進行分攤的公共面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高于2米的架空結構轉(zhuǎn)換層和架空作為社會公眾休憩或交通的場所等?！ㄎ澹┕裁娣e（包括應分攤的和不應分攤的）應由房屋物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權應屬建筑物內(nèi)參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）。”

2004年版《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》同樣規(guī)定：“地下停車場屬于不能分攤的公共面積，其產(chǎn)權應屬建筑物內(nèi)參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有。”

二，深圳法院判例：不可分割的共有部分，即使合同“約定”也無效

深圳目前還沒有就地下車庫產(chǎn)權作出的法院判例。但是對于《深圳市房屋面積計算細則》中與車庫同樣列為“不能分攤的公共面積”的“轉(zhuǎn)換層”，2015年7月深圳市中院已有判決。

香格麗苑小區(qū)業(yè)委會訴開發(fā)商侵占設備轉(zhuǎn)換層（售房合同中稱為“夾層”），開發(fā)商聲稱售房合同已經(jīng)“約定”該轉(zhuǎn)換層歸其使用、該轉(zhuǎn)換層“并未計入容積率”、“未參與面積公攤”，按照“誰投資、誰收益”的原則，應當歸開發(fā)商所有。

深圳中院判決明確認定：開發(fā)商已經(jīng)通過售房獲取收益，并且該轉(zhuǎn)換層是小區(qū)不可分割的共有部分，不屬于可單獨成立所有權并約定保留的范圍，因此售房合同“約定”不具有法律效力，判決開發(fā)商停止侵占，并向業(yè)委會賠償95萬元。

4月2日下午，深透社聯(lián)手深圳電視臺法治頻道，在黃埔雅苑一期翠悠園廣場舉辦物權法“公民法律大講堂”?，F(xiàn)場嘉賓律師與全市業(yè)委會代表和小區(qū)居民，就車庫權屬等矛盾糾紛展開互動，明確架空層、設備轉(zhuǎn)換層等屬于業(yè)主分攤或不能分攤面積的公共面積，即使合同約定“歸開發(fā)商所有”或者“未列入建筑面積公攤”，依然歸屬全體業(yè)主所有?，F(xiàn)場律師們認為，作為人防工程的地下車庫依法歸國家所有，每個小區(qū)合同“約定”不同，鑒于物權法規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”，建議出現(xiàn)糾紛時應以法院判決為準。

三，房產(chǎn)與車位等同的“豆腐論”否定南京判例

南京鼓樓區(qū)法院澄清網(wǎng)絡流傳的一審判決未生效，并主動發(fā)布了已生效的再審判決。遭萬科集團律師顏雪明斥為“一個車位官司、兩次荒唐判決”，顏雪明再次重申其“豆腐論”：開發(fā)商買地后，將房屋像賣豆腐一樣一塊一塊賣，車庫就像剩下的豆腐或者豆?jié){，業(yè)主沒有分攤面積，均歸開發(fā)商所有。

這種“豆腐論”咋聽有理，卻違反基本邏輯：在駁斥南京法院一審判決“小區(qū)實有土地使用面積為7697.60平方米，分攤面積也是7697.60平方米，足以證明該小區(qū)土地面積已全部分攤到全體業(yè)主，小區(qū)的土地使用權為該小區(qū)業(yè)主享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權”的理論時，顏雪明所述理由為“全體業(yè)主包含了商鋪、車位、攤位的業(yè)主，因為這些也是專有部分，其所有權視同房屋，當然也分攤土地”。

稍有常識就可以推斷：如果車位像商鋪鋪位一樣都是“豆腐”，那么車位本身就應同樣分攤小區(qū)公共土地面積、同樣繳納小區(qū)物業(yè)管理費、同樣須繳專項維修資金，現(xiàn)實中哪個小區(qū)的地下車庫車位分攤了公共面積？哪個開發(fā)商就車庫車位繳納了專項維修資金？深圳舊版的房屋《房地產(chǎn)權證》，每套房屋建筑面積多少、分攤了多大的共有土地面積都已清楚列明，按照該房地產(chǎn)權證與深圳市1994年以來執(zhí)行的建筑面積計算標準，不存在車庫車位分攤共有土地面積的可能性。

車庫車位與商鋪鋪位是不是同屬“專有部分”、是同樣性質(zhì)的“豆腐”呢？業(yè)主“專有部分”自然擁有排他性使用權，而規(guī)劃車位（包括地面與地庫）顯然有其特殊性：物權法規(guī)定“車位優(yōu)先滿足業(yè)主的需要”，會不會規(guī)定商鋪鋪位或者某套房產(chǎn)“優(yōu)先滿足業(yè)主的需要”呢？

四，可作“約定”的當事人除了開發(fā)商，還有政府

有的律師將物權法第七十四條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬、由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”中的“當事人”直接引申為開發(fā)商與購房者，并因此推論認為既然可以“約定”，那么開發(fā)商擁有“產(chǎn)權”就是“約定”的前提條件。這種觀點在法律界有諸多爭議。

物權法對于不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅具有明確規(guī)定：第十四條規(guī)定依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力；第十五條規(guī)定自“當事人”合同成立時生效，未辦理物權登記的，不影響合同效力。

不動產(chǎn)具有一級市場與二級市場之分，一級市場里的不動產(chǎn)物權“當事人”是政府與開發(fā)商，雙方構成土地使用權轉(zhuǎn)讓的民事關系，二級市場里的不動產(chǎn)物權“當事人”才是開發(fā)商與購房者。物權法第十五條規(guī)定“未辦理物權登記的，不影響合同效力”，認可了《土地使用權出讓合同書》民事約定的法律效力。

首先，開發(fā)商與深圳政府簽合同買地，雙方公認的技術標準是此類民事約定存在的前提。例如對合同中的“建筑面積”含義，深圳1994年頒布迄今生效的《深圳市房屋面積計算細則》中已經(jīng)明確“公共面積”在什么情況下分攤、什么情況下不能分攤，雙方所簽《土地使用權出讓合同書》中“建筑面積”等計算前提正是該技術標準。

其次，開發(fā)商從深圳政府手中買地，按照《土地使用權出讓合同書》“嚴格按照有關部門審定的規(guī)劃設計方案使用和開發(fā)建設”的約定條款，沒理由不執(zhí)行《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》中“地下停車場屬于不能分攤的公共面積，其產(chǎn)權應屬建筑物內(nèi)參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有”等相應規(guī)定。

第三，不動產(chǎn)產(chǎn)權的設立應當依據(jù)法律法規(guī)，也應當依據(jù)當事人之間的合同約定。例如《土地使用權出讓合同書》中有約定開發(fā)商獲得某宗地，應配建多少比例多大面積多少套的保障性住房或公共道路、綠地、學校等等，并且產(chǎn)權“無償移交”政府，同樣可以約定開發(fā)商獲取某宗地，應配建多少車位并且產(chǎn)權歸屬“所有業(yè)主共同擁有”。

五，車庫車位像商鋪鋪位一樣辦理產(chǎn)權登記，有規(guī)范途徑

1994年《深圳市房屋面積計算細則》、2004年《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》中“地下室、地下停車場屬于不能分攤的公共面積，其產(chǎn)權應屬建筑物內(nèi)參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，由房屋物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，不允許銷售、抵押”等規(guī)定，是否讓深圳所有的車庫車位都無法辦理產(chǎn)權登記呢？

同樣在2004年《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》中，明確規(guī)定“在建筑報建和預售審批時已批準可以單獨銷售的地下室停車場及車位可以銷售、抵押”，意為在執(zhí)行政府規(guī)劃的基礎上，開發(fā)商可以通過讓車庫車位與商鋪鋪位等業(yè)主房產(chǎn)一樣平等分攤地價、平等分攤共有土地面積，進行產(chǎn)權登記。

開發(fā)商在買地之前就已經(jīng)知曉地庫車位沒有分攤公共面積、沒有分攤地價、不具備辦理產(chǎn)權證的基本條件，還追求車位“產(chǎn)權”對全體購房業(yè)主顯然不公。

迄今以來，深圳市有關部門明文確定：開發(fā)商對小區(qū)配建地下車庫車位的租售行為違法。

在車庫車位沒有與房產(chǎn)一起分攤公共面積、無法構成“專有部分”的情況下，開發(fā)商賣完房子賣車位，不是接著同樣“賣豆腐”或者賣完“豆腐”賣“豆?jié){”，而是向業(yè)主賣完“豆子”又把“豆皮”再賣一遍。

六，車庫爭議應靠訴訟解決而非“父子兵”強行控制

國家制定法律法規(guī)與法院作出判決，目的都在“定分止爭”，特別是法院的生效判決，對當事人利益的調(diào)整具有強制效力。法律法規(guī)、司法解釋各條款、各級法院判決之間，可能存在差異，有些律師的眼中存在沖突甚至“荒唐”，這點并不能否定生效判決具有法定效力，我們依然應當支持各方通過法律訴訟而非單方強制手段解決爭議。

深透社作為深圳第一家業(yè)主社會組織，理論上研究分析法律法規(guī)與政府規(guī)章，從業(yè)主視角出發(fā)的基本觀點與深圳政府有關規(guī)定相契合，實踐中對各小區(qū)圍繞車庫車位所發(fā)生的沖突糾紛，主張業(yè)主與開發(fā)商各自表述車庫產(chǎn)權但擱置爭議、收益分成（扣除車庫人工、水電等日常運行成本之外的收益雙方分成）同時權責一致（按照分成比例雙方分擔車庫維修等相應責任），最終通過法院訴訟解決問題。

實踐中最值得警惕的是，不少小區(qū)的開發(fā)商明知業(yè)主有理有據(jù)提出車庫權屬異議、有政府回函明確車位租售違法的情況下，不通過法院訴訟方式解決爭端，反而通過其物業(yè)子公司“上陣父子兵”，明明沒有獲得產(chǎn)權登記，依然違反國家合同法，與少數(shù)業(yè)主簽訂“長租協(xié)議”并讓物業(yè)公司越位成為開發(fā)商單方爭議利益的維護者，強行對車庫車位掛牌上鎖。有的開發(fā)商甚至在業(yè)主大會解聘掉相關物業(yè)公司后，違反《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》地面地下統(tǒng)一管理等法規(guī)條款，強行“接管”小區(qū)車庫。

判斷一個公民、一個律師是否中立理性、是否單方利益維護者的試金石，不是看其對物權法等法規(guī)條文的個人解析，而是看其支持還是反對開發(fā)商在政府部門明確車位租售違法、在沒到獲得車位產(chǎn)權登記的時候，通過物業(yè)子公司強行掛牌上鎖。

現(xiàn)代社會文明的基石之一，就是放棄單方暴力行為，轉(zhuǎn)而通過行政復議或者法院訴訟、承認國家統(tǒng)一的執(zhí)法權。

深圳市透明和諧社區(qū)促進中心

簡稱“深透社”

倡導小區(qū)事務陽光運作

業(yè)委會依法輕松履職

推動業(yè)主與物管平等和諧共贏

促進政府、物管、社會與業(yè)主順暢溝通

實現(xiàn)業(yè)主自我管理、物業(yè)專業(yè)服務、政府監(jiān)管的有機結合

深透社訂閱號

(每天推送新消息)

深透社服務號

(每周推送新消息)