上海進一步明確N 1“代理經租”備案流程，“非改居”加碼嚴打

水鄉漁人 2017-05-13

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政府規定：上?！癗+1”繼續合法！

2017年2月份，上海市人民政府辦公廳發布延長《關于鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房試行意見》的通知，有效期延至2019年2月28日。這意味著上海“N+1”將繼續合法！

《關于鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房試行意見》于2015年1月發布。文件中明確指出，單套住房內使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨出租使用，但餐廳、過廳除外。客廳單獨出租使用的，客廳（分隔后）和與之相連的餐廳等均應當具備直接采光和自然通風條件，室內及套內的入口過道應當符合國家和本市住宅設計規范的要求，不得破壞房屋承重結構，并且符合本市居住房屋最小出租單位、居住人數限制、最低承租面積和消防安全管理的相關規定。

安全、合規的“n+1”,該怎么做

《意見》明確代理經租機構必須具備企業法人主體資格，并取得工商登記注冊“房地產經紀”經營范圍，具備一定經營規模、較強管理能力和良好社會信譽，依法履行租賃住房治安和人口管理責任。

5月11日，寶山區召集該區包括自如、青客等公寓機構人員召開會議，明確區域內《“代理經租”企業備案流程》，以確保寶山區區域內租賃行業的健康發展。

以下為此次“代理經租”企業備案流程內容：

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寶山區《“代理經租”企業備案流程》

為規范我區“代理經租”企業進行合法租賃、確保我區租賃行業健康發展，現制定“代理經租”企業備案流程如下：

一、經市場監督管理部門核發的營業執照中必須具有房地產經紀的經營范圍。

二、到區房管局辦理房地產經紀企業備案。

三、獲得房地產經紀企業備案后，到房管局房屋安全管理所（執法一、二、三分隊）以及房源所在地的街鎮（園區）“群租”專項整治推進工作聯席會議辦公室報備登記具體房源信息，并及時更新。

四、由街鎮（園區）“群租”專項整治推進工作聯席會議辦公室組織抽查“代理經租”企業房源是否符合規定，符合的予以準入，不符合的責令整改。暫時不符合“代理經租”運行要求的企業，待自行確認所有房源整改完成后繼續進入抽查流程，抽查合格后，方可繼續運營。

五、如遇居民投訴，對有備案信息的房源，將由執法人員進行告知，并給予3天自行整改時間；對未及時進行備案申報的“代理經租”企業房源，將視同違法“群租”房屋處理，不再另行通知。

六、年底各街鎮（園區）將對轄區內的“代理經租”公司進行考核，考核成績不合格的企業將不再被納入“代理經租”企業備案名單。

此次《“代理經租”備案流程》優先發布的是上海寶山區，據參會公寓從業者表示，后期上海其它區域也將會繼續跟進，“n+1”合法化，寶山區先行一步。

以上備案流程部分內容在上海各區是相通的，想要做好“代理經租”這件事兒，需要做好以下事情：首先，“代理經租”企業拿到的經市場監督管理部門核發的營業執照中必須具有房地產經紀的經營范圍；其次，參與“代理經租”的企業需要到該區房管局辦理房地產經紀企業備案。

“代理經租”企業在獲得房地產經紀企業備案后，需要到區房管局房屋安全管理所以及房源所在地的街鎮（園區）綜合整治辦公室登記具體房源信息，并及時更新。

對于品牌公寓而言，需要注意的是由街鎮（園區）“群租”專項整治推進工作聯席會議辦公室組織抽查“代理經租”企業房源是否符合規定，符合的予以準入，不符合的責令整改。暫時不符合“代理經租”運行要求的企業，待自行確認所有房源整改完成后繼續進入抽查流程，抽查合格后，方可繼續運營。

繼續嚴打“非改居” 集中式公寓危機重重

據了解，集中式“白領公寓”將繼續遭遇嚴打。日前，寶山區規劃和土地管理局等部門聯合發出一份《寶山區“非改居”處置實施意見（試行）》（簡稱“《實施意見》”）的通知，自2017年5月1日起試行，試行期2年。

《實施意見》指出，非居住類房屋是指商業、辦公、地下空間等非居住類建筑。“未改變原有合法建筑結構、未增加建筑面積、由非居住類改為居住類并用于出租營利的；改變原有合法建筑層數、增加建筑面積、存在破壞承重結構行為并用于出租營利的；存在上述兩種行為，但僅用于單位或個人自住的”等三類住房被列入整頓范圍的“非改居”。

《實施意見》強調，“非改居”的認定必須同時滿足屬于合法的閑置倉庫、廠房等非居住類房屋非法改造；用于出租給他人居??；以贏利為目的等三個條件。

而在4月21日，上海出臺了《關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》。文件中規定辦公用地的出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公，商業用地出讓合同中未經約定，不得建設公寓式酒店；辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售。商業、辦公、商品住宅自持面積不得整體、分割轉讓。

政策形勢依然嚴峻，前期上海已經有大量公寓從業者進入集中式公寓領域，用閑置倉庫、廠房等非居住類房屋改造公寓項目不在少數，集中式公寓項目一般投入都比較大，大量公寓從業者都將面臨巨大損失。

這也提醒后來者，萬億級的公寓行業，不斷受到政府重視，政策、規則越來越多，不能再走老路，必須合法、合規經營，才能贏得長久發展。