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案例評析:這個案例涉及兩個租賃合同，房屋出租人與承租人之間的租賃合同和承租人與次承租人之間的轉租合同。因此涉及三方主體出租人、承租人、次承租人。本案的關鍵在于兩個租賃合同的法律效力，或者說出租合同被解除后，轉租合同能否繼續履行。顯然司法實踐中，法院認為轉租合同繼續履行的前提是租賃合同的仍然有效，當房屋租賃合同被解除，出租人就有權收回房屋，轉租合同隨著出租合同的解除而失去了繼續履行的基礎，因此，承租人負有騰退房屋的法定義務。 由此，簡單的案例，我們可以看出，雖然C、D等人與B的租賃合同仍然有效，且該轉租行為得到了A的認可，但是當不管出于任何原因，只要A與B解除租賃合同，C、D等人的租賃權必然消失。因此在轉租的情形下，實際上次承租人（C、D等人）面臨著巨大的法律風險。 所謂轉租，是指承租人將租賃物全部或一部分重新出租給第三人的行為。本文所討論的轉租僅指不動產的轉租?！逗贤ā返?24條對轉租合同做出了原則性的規定，即承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。 按照我國《合同法》第224條的規定，轉租有合法轉租和非法轉租兩種，無論在哪種情形下，次承租人都面臨著巨大的法律風險。 一、非法轉租： 所謂非法轉租是指：是未經出租人許可，承租人擅自將租賃房屋出租給次承租人的行為。根據《合同法》第224條及最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃司法解釋》）第十五條規定：承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。非法轉租有如下三種情形：1、承租人在完全沒有經過出租人同意的情形下，就將所租賃的房屋轉租給次承租人；2、出租人同意承租人將房屋部分轉租，承租人將未同意轉租的部分轉租給次承租人；3、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超出的期限為非法轉租。 二、非法轉租的法律后果： 首先，非法轉租中，我們仍需考慮兩個租賃合同的法律效力。根據《合同法》第二百二十四條規定第二款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同?！币虼?，在非法轉租的情形下，出租人享有選擇權，出租人可以決定是否解除合同。如果出租人選擇繼續履行合同，可以視為對非法轉租行為的事后認可，此時非法轉租變為合法轉租。如果出租人不同意轉租行為，則承租人的轉租行為被視為嚴重違約行為或者根本違約行為，出租人可以選擇解除其與承租人之間的租賃合同。 理論上，出租人解除與承租人之間的合同，不涉及承租人與次承租人之間的合同效力。但是根據《房屋租賃司法解釋》第十八條規定：“房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持?！币虼?，雖然次承租人與承租人之間的房屋租賃合同仍然有效，但實際上該合同無法繼續履行，且次承租人必須將房屋交還給出租人，否則要支付逾期騰房屋的占有使用費。 因此，在違法轉租的情形下，次承租人能否繼續占有、使用房屋，完全取決于出租人是否同意轉租，次承租人對出租人沒有任何抗辯權。其法律后果總結如下：1、出租人有權解除與承租人之間的租賃合同，并要求次承租人騰退房屋；2、次承租人對出租人沒有任何抗辯權，其損失只能向承租人主張。 三、合法轉租 所謂合法轉租是指：是指承租人經出租人同意，在剩余租賃期限內以及允許轉租的范圍內將租賃物轉租給次承租人，次承租人由此獲得對租賃房屋的占有、使用、收益等權利。相比非法轉租，合法轉租情形下，次承租人對出租人享有一定的抗辯權。 四、合法轉租情形下，次承租人的代位清償權以對抗出租人的解除權。 《合同法》第227條規定，“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金，經出租人催告合理期限，仍未按期支付時，出租人可以解除合同。”及時交納租金是承租人最主要的法律義務，因此當承租人未及時交納租金時，出租人便可以依據《合同法》第227條規定要求解除租賃合同。而一旦原出租合同解除，次承租人將不得不騰退房屋。此時，次承租人享有代位清償權，根據《房屋租賃司法解釋》第十七條第一款的的規定：“因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。” 根據《房屋租賃司法解釋》第十七條的規定，代位清嘗權的行使必須符合兩個條件：一是僅限于合法轉租情形下，非法轉租中，次承租人不享有該抗辯權；二是，該條只適用于因承租人拖欠租金，出租人要求解除合同的情況。如果，出租人因承租人的其他違約行為而要求解除合同的，次承租人不得行使該抗辯權。 根據《房屋租賃司法解釋》第十七條第二款規定：“次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償?！?/span> 五、小結： 綜合上文分析，我們不難發現，在轉租的情形下，不管是合法轉租還是非法轉租，次承租人始終處于弱勢地位。次承租人對房屋是否享有租賃權完全取決于承租人是否會違反其與出租人之間的合同約定，出租人是否解除其與承租人之間的租賃合同。 在轉租模式下，次承租人享有的法定權利非常有限，總結如下：1、作為第三人參加訴訟權，《房屋租賃司法解釋》第十六條第款“因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟?！钡欠褡芳?，決定權在法院。2、代位清償權，前文以述及僅在承租人拖欠租金的情形下才可行使。3、追償權，基于次承租人與出租人之間的租賃合同關系，次承租人所遭受的損失可以向承租人追償。 六、建議：次承租人如何避免法律風險保護自身的合法權利 1、基于轉租模式下，次承租人的利益保護非常薄弱。因此實踐中應當盡量避免轉租這種模式，爭取直接與出租人簽訂租賃合同。如果確實無法避免，必須選擇轉租模式，至少也應避免非法轉租情形的出現。因此，在轉租時，必須審核承租人所簽訂的合同中是否允許轉租，轉租的期限是否在租賃期限內，轉租的范圍是否符合出租人與承租人之間的約定。在與承租人簽訂轉租合同時，要求出租人在轉租合同上進行簽字確認。 2、雖然次承租人在出現損失時，可以要求承租人進行賠償。但是實踐中，當出現糾紛時，承租人往往要么跑路，要么已經破產，根本沒有能力彌補次承租人遭受的損失。同時，次承租人再進行追償往往代價高昂。因此，在簽訂轉租協議時，次承租人需要仔細審核承租人的相關資料，如果是自然人應當調查清楚其姓名、住所地、身份證號碼、實際居住地等信息，如果是法人也需要調查清楚其名稱、住所地、實地經營地等信息。這樣一旦出現糾紛，至少不會出現承租人無法找到的情形。 3、在合同簽訂時可以要求承租人提供一定形式的擔保，可以是現金擔保也可以是不動產擔保，這樣在出現糾紛時才能最大限度的減少自身的損失。
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