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建筑物的收益，自古以來一直歸業(yè)主所有。即使在法律空白的年代，房客也是一直向房東交房租的。早在1994年頒布的《中華人民共和國民法通則》，就明確所有人的收益權(quán)（“第七十一條財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”）。2007年頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》更明確規(guī)定，業(yè)主“對（建筑物）專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”（第七十條）。 小區(qū)的業(yè)主共有收益，包括業(yè)主共有房產(chǎn)的租金，停車費，廣告費，設(shè)攤費，各種入場費，廢品回收人員管理費，等等?？傊?，凡是在小區(qū)范圍內(nèi)得到的收益，都是業(yè)主共有收益，沒有一分錢是屬于物業(yè)公司的。管家在主人家里只能拿到工資、獎金，沒有占有主人家任何收益的權(quán)利。 要拿回收益，第一是摸清家底，這是聯(lián)南楊主任多次介紹過的。比如共有房產(chǎn)，就查規(guī)劃圖紙。其他停車費，廣告費，等等，一項項列出來，都有辦法核實，希望大家交流。廣告費很復(fù)雜，不止電梯廣告，有廣告牌，視頻設(shè)備等。 但是也要講究策略。比如居委會辦公場地，往往是屬于業(yè)主共有房產(chǎn)的，雖然應(yīng)該付租金，但還是有理讓三分。 第二是摸清市場價。這個要花一些精力，也要靠大家交流。當(dāng)然有的也比較簡單，比如房租。 第三是業(yè)委會要建立賬戶。 最后，歸根結(jié)底，拿回收益，主要不是技術(shù)問題，是想不想做，敢不敢做，肯不肯努力去做的問題。 地下人防工程的停車費，是一個特殊問題。 第一，產(chǎn)權(quán)歸屬現(xiàn)在沒有明確，法院對于相關(guān)案件也是亂判。這需要通過全國性的努力，明確為業(yè)主共有。這是一個奮斗目標(biāo)，我也會為此而努力。而這次軍改，人防辦也是改革目標(biāo)之一?，F(xiàn)在的人防工程，對于現(xiàn)代戰(zhàn)爭幾乎毫無意義。國外在30年前已經(jīng)放棄了，利用地下空間就是為了民用。而人防辦是利用人防工程尋租的最大得益者。希望這次軍改能夠深化，完全撤銷對于現(xiàn)代戰(zhàn)爭毫無意義的人防工程和依附人防工程存在的人防辦。把業(yè)主的錢花在刀口上，建設(shè)好更有利于民用的地下工程。 第二，要利用現(xiàn)有政策，讓業(yè)主取得人防工程的收益權(quán)。寧波市的現(xiàn)行人防工程使用費的分配比例與管理規(guī)定是：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用地下人防工程收取的平時使用費（如：停車、倉儲費等），要嚴(yán)格按照相關(guān)的收費標(biāo)準(zhǔn)收取，并單獨列帳。除稅后40%可用于物業(yè)管理服務(wù)費用外，其余稅后60%應(yīng)按每半年一次作為人防工程專項維修資金交入當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T賬戶，由當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T作為暫存款代為保管。市房屋維修資金管理中心建立后，人防工程專項維修資金轉(zhuǎn)入該中心代管。應(yīng)單獨記賬、單獨核算、專款專用、嚴(yán)禁挪作他用,并對代管資金的安全負(fù)責(zé)?！边@里有很多有利于業(yè)主的潛力可以挖。具體今天就不談了，以后有機(jī)會再討論。 財權(quán)、財務(wù)的重要性和要求物業(yè)公司財務(wù)公開 談財務(wù)公開，先要談財務(wù)的重要性。其實，做任何領(lǐng)導(dǎo)工作，都要懂一點財務(wù)，都要了解財務(wù)的重要性，否則就是瞎子摸象。說可能“被人賣了還幫人數(shù)錢”，還不夠，還要加上一句“還洋洋得意”，因為是領(lǐng)導(dǎo)。 首先，財權(quán)是一切權(quán)力的核心，掌握了財權(quán)就掌握了一切。外國政府為什么權(quán)力小，不能為所欲為？因為他們做什么事都先要議會通過預(yù)算。預(yù)算通不過，就不能撥款。有人說，兵權(quán)最大，槍桿子最重要，也錯了。第一，槍桿子要靠錢養(yǎng)的。第二，槍桿子不能當(dāng)飯吃，槍桿子只是手段，不是目的，用槍桿子拿錢才是目的。 就小區(qū)來說，現(xiàn)在的包干制是主仆顛倒，物業(yè)公司掌握了財權(quán)，業(yè)主成為奴仆。如果拿不回財權(quán)，別的怎么折騰，也是空的。最重要的后果是，大量應(yīng)該結(jié)余的錢都被物業(yè)公司拿走了，以后需要大額維修就沒有錢，小區(qū)只能越來越破爛，房子越來越貶值。這個貶值，是指房子的實際價值，不是跟著房價上漲的貨幣價值。相信大家能夠理解。 要拿到財權(quán)，先要了解財務(wù)情況，連賬目都看不到，業(yè)主怎么知道實際損失了多少錢？所以，業(yè)委會第一步要對大額的共有收益估價，像楊主任那樣摸底先，先把租房權(quán)拿回來。其次，應(yīng)該要求共有收益財務(wù)完全公開，堵住漏洞。這在法律上毫無問題，本來就完全屬于主人的錢，管家怎能保密？第三，如果物業(yè)管理費用確實不夠，可以補(bǔ)貼，但是要查賬。不然怎么知道該不該補(bǔ)，該補(bǔ)多少。這就牽涉到包干制條件下的查賬理由。詳細(xì)看我的文章，《物業(yè)管理財務(wù)查賬和審計的一些重要問題》，具體也不談了。 徹底的辦法，是廢除包干制，實行業(yè)主自主管理。這樣，所有的權(quán)力都拿回來了。不少人認(rèn)為，小區(qū)管理很專業(yè)，要有專業(yè)的人來管理。其實，這是物業(yè)公司的人嚇唬我們的。小區(qū)管理沒有什么專業(yè)性，從專業(yè)性上說，比管理一個企業(yè)容易多了。日常工作，就是保安和清潔，只要雇人做就行。水電工，也就最多三五個人，專業(yè)性也不強(qiáng)。電梯維保，綠化，泥水工，物業(yè)公司也是請人做的。財務(wù)，請人也很容易。難的，是管理業(yè)主的行為。但是物業(yè)公司也沒有執(zhí)法權(quán)，沒有什么特長。很多人的想法，實際上是不敢管自己人，想請外人來管自己人。結(jié)果是錢被拿走了，但是外人是不可能為我們著想，幫我們管好的。 我今天說的，都是一些很普通的道理。所提的建議，也沒有什么技術(shù)難度。難度，只在于我們決心夠不夠大，力量夠不夠大。在目前的環(huán)境下，感到不容易做，也是可以理解的。而要改善環(huán)境，只能靠大家一起努力，希望有先行者帶頭。既得利益者，是不可能自行放棄利益的。 |
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