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文/朱紅之淚 科普很重要
2005年以前，軌道交通幾乎是一線城市的專屬物品，尤其是北京上海，廣州深圳都不可與北京上海放一起比較。
至于二線省會(huì)城市，地鐵更是聞所未聞的事物。
2001年陸毅林心如拍攝《男才女貌》的時(shí)候，他們?cè)诘罔F里相遇，不僅僅使得電視劇新潮無比，還讓中華大地的人們認(rèn)識(shí)到了上海的“摩登”與繁華。 《男才女貌》劇照 “地鐵”像是一個(gè)未來世界的事物，給從未體驗(yàn)過的年輕人以巨大的感官刺激，激發(fā)他們?cè)丛床粩嗟貨_向北京上海。
從2005年起，對(duì)二線城市建設(shè)軌道交通的限制才逐漸放開，各大二線城市都在拼命的建設(shè)地鐵或者其他軌道交通，抓住機(jī)遇大干快上的急先鋒南京，開通里程已經(jīng)超過200公里。
武漢、蘇州、成都、沈陽、西安、長(zhǎng)沙、杭州、鄭州、昆明、天津、青島、哈爾濱等城市地鐵也陸續(xù)開通。
幾乎所有人都知道，地鐵一通，黃金萬兩，可是關(guān)于軌道交通的各項(xiàng)知識(shí)，卻十分匱乏。
今天哥哥我來作下科普工作者。 一）大小與運(yùn)量
軌道交通有很多種形式，不僅僅是我們常說的地鐵，還包括輕軌、有軌電車、BRT快速公交等。
那么怎么區(qū)別這些軌道交通方式呢，最主要的區(qū)分方式是運(yùn)量。
普通的有軌電車（上海張江、松江、延安路71路車）以及BRT快公交（國(guó)內(nèi)代表性的常州、廈門、成都）都屬于中運(yùn)量運(yùn)輸系統(tǒng)，對(duì)交通改善和城市發(fā)展影響有限。 上海張江有軌電車 71路中運(yùn)量公交車 地鐵和輕軌屬于大運(yùn)量交通運(yùn)輸系統(tǒng)，是大型交通運(yùn)輸保障工程，任何一條線路的確定和規(guī)劃都是城市的大事，牽涉到利益格局。 在一個(gè)吸引四面八方年輕人來工作生活的大城市，外地年輕人是不會(huì)關(guān)心公交車的，給他們的第一直觀交通印象一定是地鐵，他們會(huì)沿著地鐵尋找住所。 大量的外地人代表著大量的居住生活需要。 什么?你所在的城市外地人不多？那也沒什么房地產(chǎn)可言了。 地鐵與輕軌并沒有清晰的區(qū)分，并不是說地面上就是輕軌，地下就是地鐵，從客運(yùn)量上看，上海的三、四號(hào)線雖然在地上，但是是“地鐵”。重慶大多數(shù)軌道交通都在地面上，但是他們是“地鐵”，并不是“輕軌”，因?yàn)樗麄兊倪\(yùn)量很大。 上海地鐵2號(hào)線A型車廂 客運(yùn)量越大，其所需要的建設(shè)成本就越高，投入就越大。
客運(yùn)量主要看車型、車廂節(jié)數(shù)、發(fā)車時(shí)間間隔、座位擺放方式（橫排豎排）來判斷。
地鐵車廂有ABC三種，車廂內(nèi)的空間面積是A>B>C，上海地鐵二號(hào)線是A型車廂，八號(hào)線是B型車廂，六號(hào)線是C型車廂。
車廂節(jié)數(shù)就是一列列車有幾節(jié)車廂，一般是6節(jié)或者8節(jié)，少數(shù)也有4節(jié)的。
我們說一條地鐵線路是8A線路，指的是該條地鐵線路已經(jīng)達(dá)到軌道交通最大客運(yùn)量標(biāo)準(zhǔn)，8節(jié)A型車廂簡(jiǎn)稱8A編組，一般用于城市主動(dòng)脈線路，其所到之處商業(yè)繁華，人口稠密，如果是開發(fā)區(qū)域，軌道交通將會(huì)輸送大量人流到此匯集。
很多時(shí)候城市規(guī)劃的人預(yù)估不足，導(dǎo)致線路人滿為患，比如上海的8號(hào)線，如此密集的南北大動(dòng)脈居然是B型車廂，6號(hào)線居然是C型車廂，16號(hào)線居然只有三節(jié)車廂，典型的對(duì)該區(qū)域的交通現(xiàn)狀預(yù)估不足，從而埋下交通隱患。
長(zhǎng)沙現(xiàn)在開通的地鐵都是B型車廂，成都迄今為止開通的4條地鐵線路也都是B型車廂，這些都是對(duì)城市發(fā)展認(rèn)識(shí)不到位，預(yù)估不足造成的失誤。從這些早些年的規(guī)劃可以看出，二線省會(huì)城市過于保守，主干線路運(yùn)量過小，后期將有巨大壓力。 終于成都今年開通的7號(hào)線要是A型車廂了。
二）快慢、上下與城市開發(fā)強(qiáng)度
我們都知道，火車開的速度的快慢與站間距有關(guān)，站間距很近，速度也就上不去。
一般城市市區(qū)地鐵的站間距在1.5公里左右，近的甚至只有800米，如果你仔細(xì)觀察，同一條地鐵線路，站間距遠(yuǎn)的甚至可以到5公里一個(gè)站。 上海市中心城區(qū)基本上地鐵站間距為1.5公里。到了郊區(qū)，11號(hào)線嘉定段，9號(hào)線松江段，17號(hào)線青浦段，幾公里一個(gè)站點(diǎn)的情況非常普遍，列車時(shí)速超過80公里。 如果你更細(xì)心一點(diǎn)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，站間距擴(kuò)大、列車速度加快、站點(diǎn)設(shè)在地面高架上而不是地下，經(jīng)常是一起發(fā)生的現(xiàn)象。 同一條軌道交通線路，會(huì)有兩種形式：一是地下站、站間距近、列車速度慢，另一種是高架站、站間距大、列車時(shí)速快。
通常情況下，地下線路的造價(jià)成本是地上線路的3到4倍，假如地上線路造價(jià)為1公里1億，地下線路起碼在1公里3億以上。 地皮不值錢就不要下地了，上天成本低 下地不僅僅成本高還容易出安全隱患和事故，地下盾構(gòu)受到各種復(fù)雜地質(zhì)條件的影響，杭州地鐵修建了很多年，其原因就是修建過程中到處塌方，西安、成都、北京還容易挖到文物古跡，需要現(xiàn)場(chǎng)展開考古工作。 那么什么情況下軌道交通一定要入地呢？ 地皮值多少錢是關(guān)鍵。 地皮值不值錢，就看地鐵上天還是入地。 因?yàn)檐壍澜煌ǖ厣线€是地下的設(shè)置反應(yīng)的是這個(gè)地區(qū)的城市開發(fā)強(qiáng)度，土地級(jí)別的高低，容積率的高低。
只有城市里的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，重點(diǎn)高等級(jí)土地，高容積率，高人口承受力的區(qū)域，才會(huì)設(shè)置地下車站，安排短站間距，因?yàn)樵搮^(qū)域人口密集，或者未來的規(guī)劃人口密集，才會(huì)讓規(guī)劃部門如此下力氣，下代價(jià)讓地鐵入地，讓站點(diǎn)靠近。
三）并線、環(huán)線、射線與換乘
上海當(dāng)初建設(shè)軌道交通3號(hào)線的時(shí)候，城市還沒有那么大的軌道交通需求，規(guī)劃者們錯(cuò)誤的將3號(hào)線與4號(hào)線進(jìn)行了并線，也就是說在站臺(tái)上一班3號(hào)線，一班4號(hào)線，交叉運(yùn)營(yíng)。當(dāng)初建設(shè)的時(shí)候也沒有預(yù)留兩條線路分開運(yùn)營(yíng)的物理空間。
這導(dǎo)致了兩條并線地鐵線路都陷入了“殘廢”狀態(tài)，無法充分發(fā)揮線路的運(yùn)能。
3、4號(hào)線分開成了一個(gè)基本無法挽回的悲劇，因此同樣是地鐵房，3、4號(hào)線的地鐵房明顯不值錢，因?yàn)樗皻垙U”。
上海4號(hào)線，北京2號(hào)線、10號(hào)線都是環(huán)線，成都今年底開通的7號(hào)線也是環(huán)線。 成都人好奇的將7號(hào)線成為2.5環(huán)黃金線路。
但是，需要指出的是： 環(huán)線作用只有射線的一半。 環(huán)線的唯一作用是將人流導(dǎo)向射線，如果單單一個(gè)環(huán)線地鐵口，也是個(gè)殘廢的地鐵口。
基本上有環(huán)線的城市都是環(huán)狀的，兩點(diǎn)之間直線最短，商務(wù)工作的人沒有任何理由坐著環(huán)線繞圈圈。到了換乘站，人們都會(huì)轉(zhuǎn)到射線上。
射線，顧名思義，是從市中心放射出來的線路，這類型線路是典型的市區(qū)通往睡城之路，客流量巨大，人們一般中途不換乘，肉搏戰(zhàn)，貼身戰(zhàn)，豆奶擠爆不在話下，客流量最為巨大。
地鐵2線、3線換乘站則是一座城市的樞紐節(jié)點(diǎn)，這樣規(guī)模的站點(diǎn)一般都是CBD的合理打造對(duì)象，地鐵上蓋商業(yè)如火如荼，現(xiàn)在的政府對(duì)于這樣的地皮早就不會(huì)聽之任之，而是處心積慮重金打造，一座萬達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)不夠，最好來三座銷品茂。 上海徐家匯三線換乘 因?yàn)槿肆髁烤薮螅瑩Q乘站點(diǎn)的住宅具有非常高的出租率和流動(dòng)性，房?jī)r(jià)可能受小區(qū)品質(zhì)等影響未必是最貴的，但是出租情況和流動(dòng)性是數(shù)一數(shù)二的。
三）規(guī)劃與建設(shè)周期
地鐵建設(shè)周期很長(zhǎng)，分很多階段，一般來講，從規(guī)劃、環(huán)評(píng)、公示、動(dòng)工、開通全周期不會(huì)小于5年，一般在6到8年。視資金到位情況和拆遷進(jìn)度而定。
因此，如果你僅僅是知道有一條地鐵在規(guī)劃中，基本上可以忽略這條信息，因?yàn)檫@簡(jiǎn)直是有生之年的故事。
只有實(shí)實(shí)在在打圍動(dòng)工，才說明這事情已經(jīng)開弓沒有回頭箭，否則線路取消、變道、拖延足以讓這條線路再也建不成。
很多人傳聞嘉善要接通上海松江9號(hào)線這種事情，就屬于坑蒙拐騙小白的典型手法。
上海地鐵9號(hào)線時(shí)速最快只有80公里，全程運(yùn)營(yíng)時(shí)間70分鐘，尚若再延長(zhǎng)30公里到嘉善，則全程運(yùn)行時(shí)間超過100分鐘，這種長(zhǎng)距離單線運(yùn)行是沒有可操作性的，即使修建，也是修建松江到嘉善的快速市郊鐵路，絕無可能直接延伸下去。 現(xiàn)在上海人關(guān)注的19號(hào)線南北大動(dòng)脈，現(xiàn)在僅僅是環(huán)評(píng)二次公示，且不說拆遷難度有多大，即使正常情況，2025年開通都算是快的，遇到點(diǎn)特殊情況，可以拖到2030年也不稀奇。
讓成都三圣鄉(xiāng)和大面歡呼雀躍的13號(hào)線工程，剛剛放出了點(diǎn)風(fēng)聲就引起了巨大的爭(zhēng)議。其實(shí)該線路2025年之前建成的可能性很小，天天對(duì)8年后的地鐵滿懷期待，足以說明成都人的朝氣蓬勃和天真爛漫。 我們?cè)倭南抡麄€(gè)城市軌道交通發(fā)展的階段。
軌道交通的后期發(fā)展越發(fā)對(duì)郊區(qū)有利。
四）結(jié)論
說了這么多，我們總體上來總結(jié)下軌道交通與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)：
全文完。 朱紅之淚，2017年8月27日 掃碼加入朱紅之淚小密圈與我進(jìn)行問答互動(dòng)： 歡迎掃碼加入分答社區(qū)《房產(chǎn)精進(jìn)財(cái)富指南》： |
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