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2017年上半年，上海10大頂級豪華公寓的平均租金上漲6.6%（美元）或3.9%（人民幣），超越新加坡升至亞洲第四位。根據2017年6月30日數據，上海豪宅實際凈租金為每平方米每月39.2美元，北京為33.3美元，深圳、廣州分別為24.3美元以及24.2美元。上海作為內陸豪宅租金最高的城市，與亞太區第一豪宅市場香港（91.8美元）相比，尚不及后者的一半。 近期人民幣對美元升值，加之過去兩年中住宅價格一路上漲，國內住宅租金受到雙重支撐。眼下雖然主要市場的房價漲勢難以維持，但對租賃市場而言仍有一定的推動作用。此外，新一輪限購限貸政策出臺，且房價高企導致購房壓力增加，迫使很多潛在買家轉入租賃市場。 近期政府出臺一系列措施增加租賃供應，鼓勵租賃市場發展。例如，上海計劃在“十三五”（2015-2020）期間新增租賃住房70萬套。土拍開啟新模式，不再是價高者競得；競拍首輪達到上限后，將通過開發商競爭自持租賃比例來決定。上海更推出首批70年純租賃用地，所建物業僅用于出租，不得出售。 廣州、武漢確定住房租賃試點方案，提出“租售同權”，租房者與購房者在子女就近入學等問題上享有同等權利。在無錫、鄭州、揚州、濟南等二三線城市，租房者可申請戶落戶。杭州計劃年內建成政府住房租賃平臺，旨在提高市場透明度，更好地保護租戶權利。 政府明確表示支持住宅租賃市場發展以來，投資者與開發商的市場參與度有所提高，過去12個月已有積極動作。萬科近期宣布將投建1.6萬套“泊寓”公寓；華平投資通過向魔方公寓、Nova Property注資，活躍于市場已有數年時間。美國最大的公寓運營商Greystar也表示將與麥格理集團合作，以中國、日本、澳大利亞為重心開發亞太市場機會。 據中金公司預測，到2020年，中國住宅租賃市場總值將增至1萬億人民幣。對于迅速演變的城市而言，為了吸引來自國內外受過教育的年輕勞動力，有必要發展住宅租賃市場來滿足住宅需求。城市住宅價格不斷上漲，超出很多年輕勞動力的經濟承受范圍，因此流動性、靈活性將成為其選擇住宅時的首要考慮因素。大型住宅管理公司發展可能會與學生公寓、養老公寓等新興領域協同發展，亦有可能分立出來搞專業化運營。 然而，市場發展還需克服一些限制與挑戰。國內私有住宅市場價格站上歷史高位，導致收益率偏低；管理能力及經驗普遍缺乏；對于眾多開發商而言，持有大型物業組合意味著巨大的資金壓力。 第一太平戴維斯酒店式服務公寓管理部董事康茵莉女士表示：“市場正迅速演變。以前，服務式公寓的租戶以外派至中國一到兩年的外籍員工為主，如今不僅外籍員工的外派期縮短，本籍租戶的比例也顯著提升，因為很多商務人士出差頻率增加且時間更長。” 康茵莉女士還指出：“高端物業的成本壓力開始積聚，同時市場對更經濟實惠的新型服務式公寓的需求也在不斷增加。這類服務式公寓不僅配套統一管理與預訂服務，租金也更加優惠。” 第一太平戴維斯上海住宅租賃部董事吳?B女士表示：“上海的商務社區持續擴張，相應地租賃業務得到規模增長。近年來，得益于年輕租戶對市中心居住體驗的不懈追求，市區地段的項目競爭繼續升級。” 第一太平戴維斯中國區市場研究部董事簡可先生表示：“租賃市場近來的進展令人無比振奮。這個市場歷來屬于利基領域，主要面向外籍員工以及本土高級管理層。如今擴張至大眾市場，對能夠正確定位的開發商及投資者意味著重大機遇。人口流動性不斷增強，租房接受度日益提升，早期投資者應能收獲‘飛來橫財’。” 圖1：十大豪華公寓租金，按城市
來源：第一太平戴維斯研究部 圖2：五大標桿服務式公寓租金，按城市
來源：第一太平戴維斯研究部 圖3：2016年上半年十大豪華公寓租金所處周期
來源：第一太平戴維斯研究部 圖4：2016年上半年五大標桿服務式公寓租金所處周期 來源：第一太平戴維斯研究部 技術說明： 第一太平戴維斯《亞太區標桿物業調查》覆蓋亞太區重要城市核心房地產板塊中的頂級項目，不應與市場整體狀況相混淆，尤其是進行市場周期比較時。這項研究重點調查入住總成本，包括租金、稅費與管理費用，考察對象僅限于各板塊前5或10大項目。匯率波動與市場周期也相應予以跟蹤記錄。 優質標桿物業的定義與具體參數如下： 五大優質寫字樓 擁有開闊視野、約500平方米中區寫字樓單元的租金 五大優質商鋪 優質購物中心首層約100平方米時裝商鋪的租金 十大奢華公寓 擁有開闊視野、約150平方米中區公寓單元（2/3居室）的租金 五大優質別墅/獨立房屋/聯排別墅 名氣最高的住宅區內約250平方米住宅單元的租金 五大奢華服務式公寓 擁有開闊視野、約150平方米中區公寓單元（2/3居室）的租金 五大五星級賓館客房價格 擁有開闊視野的雙人客房價格（全價） |
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來自： RichiLin2012 > 《房地產》
