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房子是我建的，價格由我定，買房子簽合同，我說了算。不少財大氣粗的無良開發商對房地產相關法律視而不見，與購房者簽訂霸王條款的事情時有發生。買房簽訂合同時，常見的霸王條款有哪些類型?面對霸王條款，購房者該如何舉起法律武器來維護自己的合法權益? 霸王條款一：宣稱并非格式合同 某《商品房買賣補充協議》規定：所有合同及相關文件均買賣雙方充分協商后自愿達成，并非賣方提供的格式合同，賣方對合同條款保留解釋權并負責解釋。 律師說法 根據《合同法》第41條規定：對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。不是由開發商按有利于自己的解釋處理。 霸王條款二：違約責任不對等 某《商品房買賣補充協議》規定：買方如果沒有按時交付房款，必須向賣方支付購房款的10%作為違約金。買方如果不能在規定期限內取得產權證書的，賣方則按已付房價款的1%向買方支付違約金。 律師說法 《合同法》第5條規定：當事人應當遵循公平原則確定各的權利和義務。依照《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第72條、第73條規定，開發商利用優勢或者利用對方沒有經驗，致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的，構成顯失公平。購房者可以據此請求人民法院予以變更或撤銷，并根據合同法規定，要求增加開發商的違約金，減少購房者的違約金。 霸王條款三：面積誤差不能退房 某《商品房買賣補充協議》規定：面積發生誤差時，不予退房，面積誤差部分雙方按每平方米房價款據實結算房價款。 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規定：面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。面積誤差超過一定比例，法律賦予買受人解除合同的救濟權利，合同有約定從約定，無約定按法定。開發商通過格式條款來排除買受人合同解除權的，該格式條款無效。買受人可以依法行使合同解除權，該權利不得通過約定剝奪。 霸王條款四：共有部分歸開發商 某《商品房買賣補充協議》規定：該商品房所在樓宇的屋面使用權、外墻面使用權不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權、會所、休閑娛樂設施及其他賣方投資建造的經營性房產和設施權益屬于出賣方。 《物權法》第73條規定：建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。根據《民法通則》、《物業管理條例》以及相關部門規章的規定，業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權，建設單位不得擅自處分;利用物業共用部位、共用設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理手續，所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用;已納入分攤面積的公用部位的產權，屬業主共有，房地產開發企業不得擅自另行出租、出售。 霸王條款五：虛假廣告宣傳免責 某《商品房買賣補充協議》規定：出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料(或樓盤模型、售樓書或其他載體)中的所有圖片、資料數據、說明等，僅供買受人參考，以政府最終審核為準。 根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定：出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。因此，提供格式條款一方免除其責任的免責條款無效。 霸王條款六：認購定金不退還 該條款限制了購房者的權利。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。  |
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