恒大集團項目開發報建指引，值得收藏！

danielswang 2017-12-11

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開發報建業務是房企開發項目得以順利開展的重要環節，在開發報建業務工作上做到“精心策劃，狠抓落實，辦事高效”，能有效降低開發成本，縮短開發周期，為企業創造更大的經濟效益。

一、總體策劃

恒大集團報批報建--四“量”基本原則

1、企業發展中心取得建設用地后，各地區地產公司應召開地產項目開發建設綜合策劃會，制定開發建設計劃，按照每期工程開發建設20萬平方米建筑面積的規模，確定取得各種重要證照的時間節點。

2、各期工程應根據開發建設節點要求以及當地的開發報建流程，制定詳細的開發報建計劃，該計劃應報集團計劃管理中心和開發中心備案。

3、根據開發報建計劃，制定圖紙需求計劃報總工室。

4、各地區地產公司應盡快取得《資質證書》。

二、關于建設用地類證照

1、《建設用地批準書》

通過招拍掛公開出讓取得的土地，辦理《建設用地批準書》時，必須市土地開發中心或國土局提供已征地拆遷結案的函。要特別注意，國土部門公開出讓的土地，與國土局簽訂了《國有土地使用權出讓合同》后，在繳交土地出讓金之前，務必要到國土部門弄清該土地是否已全部完成征地拆遷結案，避免國土部門拿來出讓的土地還存在著局部未完成征地或拆遷結案，給《建設用地批準書》的辦理帶來很大的麻煩甚至影響整個項目的開發報建計劃。

注意《建設用地批準書》的有效期及批準的建設工期，建設項目逾期施工的，注意要提前向發證機關申請延期。

2、國有土地使用證

(1)股權轉讓或土地轉讓項目：應及時辦理《國有土地使用證》的移交或過戶。

(2)通過招拍掛取得項目：在簽訂《國有土地使用權出讓合同》時應在付款條款上列明分期交納。分期辦理《國有土地使用證》。

(3)如所取得《國有土地使用證》為預登記的臨時證照，應按規定辦理變更，否則到期應辦理延期手續。

(4)《國有土地使用證》核發的使用權面積是凈用地面積、不含市政道路用地面積和公共綠地面積。

(5)為便于項目融資，一個用地面積較大的項目在辦理國土證時根據資金計劃的要求能爭取分證則盡量辦理分證。如不能分期辦理國土證，在土地抵押貸款環節應將國土證附圖分成幾塊分別辦理他項權利證，可分塊分別在不同銀行抵押貸款。

3、《建設用地規劃許可證》

(1)辦證的前提條件之一是根據《國有土地使用權出讓合同》及有關土地出讓金繳款證明。因涉及土地出讓金巨大，應注意提前做好資金計劃或是否可爭取分期支付土地出讓金。

(2)核發的用地面積是總用地面積（包括凈用地面積、道路面積、綠化面積）。所包含的市政道路用地及公共綠化用地雖不屬于該地塊國土證核發的權屬用地范圍，但屬于該項目的建設用地范圍，因此若有外單位出于修建公共交通等需要占用部分綠化用地的情況可要求對方給予補償。

(3)該證的附件有：①建設用地規劃紅線圖；②規劃設計條件

★注意附加說明事項，防止在有效期內未申請用地導致該證自行失效。

4、規劃設計條件

(1)規劃設計條件是建設用地規劃許可證的附件，規劃設計條件所列明的經濟技術指標是設計的重要依據，直接影響項目開發建設的效益。各地區公司應深入研究當地的規劃技術管理措施，在申領規劃設計條件時爭取最優的指標。

(2)容積率、建筑高度等指標受城市控制性詳細規劃的限制，在申領或調整規劃設計條件時應爭取各級政府部門的支持，取得最大限度的突破。

(3)公建配套項目要求應盡可能減少公建配套的設置和建筑面積的規模要求。

(4)拍賣地塊的《國有土地使用權出讓合同》一般都以《土地使用條件》和《關于確認規劃設計條件的復函》作為合同的附件。

(5)非拍賣地塊申請調整規劃設計條件或申領規劃設計條件的工作要點：盡量爭取提高容積率、減少公建配套面積。爭取的理由可根據各項目具體情況或當地政策規定而定。

三、關于規劃建設類證照

1、總平面規劃設計方案批復/修建性詳細規劃批復

(1)取得規劃設計條件之后，根據當地的開發報建流程爭取與《建設用地規劃許可證》同步辦理。

(2)在詳規報批之前，開發部門應盡可能了解清楚當地規劃部門對詳規的審批依據和審批要求，爭取協調總工室及集團設計院相關設計人員與規劃部門詳規審批重要經辦人員提前溝通，充分了解哪些重要指標必須按規定報批，哪些指標有靈活性，以便于項目的方案設計能順利通過審批，減少因報審方案不符合要求打回重新修改方案所耗費的時間。

(3)詳規報批中《總平面規劃方案圖》應重點注意的事項：

①所報規劃方案的建筑和空間基本布局是否與規劃部門的要求基本一致；

②綜合技術經濟指標是否符合規劃設計要點及其他審批文件的強制性要求（主要指標包括：規劃總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建配套面積、容積率、總建筑密度、居住戶數、居住人口、綠地率、總停車數）；

③建筑高度、建筑間距和建筑紅線退讓道路邊線是否滿足最低審批要求；

④公建配套設施的設置當地規劃部門有無特別要求，應盡可能爭取少配公建配套設施或配備將來不需要移交的公配設施。

(4)詳規報批階段還要調查了解小區排水、煤氣、垃圾處理等問題，以便于在詳規方案報批階段綜合考慮及方便下一步綜合管線的設計及報批。例如：小區雨水、污水怎么排放，小區是否要建污水處理站；周邊市政道路有無通管道煤氣，是否需要自建煤氣瓶組站；小區生活垃圾怎么收集處理，是否要配垃圾壓縮站。

注意各地報批詳規的一些特別要求。

2、環評、人防、消防、衛生學、園林綠化等專業意見的報批

(1)詳規批復后協調總工室應最快的時間下發各專業意見報批所需的圖紙，事前充分了解各專業管理部門的審批要求，盡量減少報入后圖紙打回修改占用的時間。

(2)小區環評批復工作要提早啟動，提前讓有實力、有信譽、有關系（與環保局）的環評公司編制環評報告書。申報小區環評時特別注意一些敏感性的公配項目如垃圾壓縮站、消防站、衛生院、污水處理站以及小區雨水、污水的排放方向及地點，其定位選點要考慮透徹，編寫環境意見時盡量向著風險小的方面去評價，避免日后在環保驗收時引起不必要的麻煩。若項目是分期建設，為便于辦理項目的竣工驗收手續，須分期報批項目的環境影響登記表。

(3)人防專業意見報批：了解清楚當地對新開發的小區人防面積核定以及人防異地建設費繳交的規定，在申報小區人防總體規劃時，人防面積宜多不宜少，減少開發成本。

(4)消防專業意見報批：開發部門應在總平面設計階段就要與當地消防支隊溝通，了解當地消防審查的規定，對小區消防通道、登高面等要求，減少設計的工作量和時間。在申報消防專業審查意見時，設計人員與消防局審查人員的事前溝通，開發部門與消防局審批人員的關系密切與否對于順利通過審查非常重要。有關消防報建可從消防疏散樓梯及通道方面的增減去考慮充分擴大和利用建筑銷售面積以為公司爭取利益。

(5)其他專業意見批復。各地區根據不同項目的情況有的還可能需要控高意見、文物考古意見、防洪排澇、電力、交通、地震災害等結合各專項規劃要求的意見。

3、小區綜合管線規劃審批

詳規批復后，用地面積超過20000平米的要申請小區綜合管線規劃審批，主要涉及供水、供電、燃氣、電信、排水等管線布局的綜合平衡。小區綜合管線規劃審批后，可作為下一步水、電、氣、電信、排水等管線工程施工報批提供依據。

4、建筑物放線

詳規批復后可憑詳規批文及附圖直接申請辦理建筑物放線，為加快辦理建設工程規劃許可證做好準備。在放線測量辦案中注意確保建筑物與路邊線以及樓與樓之間的退讓距離，以免影響下期相鄰建設項目的樓層高度。

根據公司開發建設的要求，各地公司應在詳規批復前協調先行放線。

5、建設工程規劃許可證

(1)在詳規批復后，各地區公司應在辦理專業意見時同步辦理《建設工程規劃許可證》。專業意見的環節要盡量縮短時間，特別是小區環評批復環節，要事先精心策劃以最快速度取得專業意見批復。

(2)在《建設工程規劃許可證》辦結取證之前要繳納市政配套費，對于每期開發建設20萬平方米的規模，市政配套費金額較大，應做好減免緩工作，節省開發成本。必要時考慮分層辦理規劃許可證。

(3)要注意確保現場放線的樓宇與規劃許可證批復的固定點保持一致。

(4)報建的圖紙要求符合退縮間距，開口天井、采光、通風符合建筑規范要求，要滿足各專業意見要求。

6、建筑工程施工許可證

(1)因辦理施工許可證的前提條件較多，因此要精心策劃，做好同步和穿插報建工作，以盡量節省時間。

(2)為使辦理中標通知書的工作順利進行，開發部要與招投標部或集團招投標中心溝通，提醒招投標部在對投標單位資格審查時的注意事項，以減少施工許可證辦理的麻煩或時間延續。辦理招投標手續時盡量協調縮短公示期，以早日取得中標通知書，加快施工許可證的辦理。同時應與招投標部門溝通，降低工程造價的標注，減少開發報建規費。

(3)提前進行施工圖審查，縮短開發報建時間。

(4)對于有提前動工要求的建設工程，應及時協調質監部門和安監部門提前介入。并提前與城管部門進行協調，需要辦理先行施工的處罰的，要協調按已完成的投資額作為處罰依據。在質監站現場查勘時協調形象進度的描述與城管處罰決定書相一致。

(5)為順利辦理施工許可證，現場的配合工作也很重要，開發部門應加強與施工現場的溝通，及時檢查施工現場是否三通一平，是否建好圍墻、洗車槽，施工工棚，現場安全維護設施是否已落實，施工材料、機械是否按要求規范布置，安全文明生產的管理制度是否落實，施工用電是否按規范敷設，現場查勘及發證時，建設、施工、監理、設計相關人員是否到位等。

(6)對于分層辦理規劃許可證的項目，可以續建的方式辦理施工許可證，避開施工圖審查、質監站現場查勘、繳交勞保金手續等，縮短辦證時間。

7、預售許可證

(1)由于此證屬公司的重要節點，辦理此證所需準備的資料較多，因此必須按當地的要求，提前做好報案的資料準備工作，如提前開設好預售款監控帳戶，簽訂預售款監控協議書以及完成物業管理招標，取得中標備案書等，而且要資料核對無誤。

(2)銷售面積預測的工作量較大，應提前介入。建筑面積務必要注意盡量減少與實際施工及后期實測的面積誤差，避免在后期的確權、辦理房產證時造成公司利益的損失、減少業主的投訴。因此，提供預測的施工圖一定要注意是不是三層會驗后的最新施工圖，包括建筑圖、能顯示剪力墻和柱子變化的結構圖。平立剖、陽臺窗臺風道等大樣圖與現場施工的圖紙是否一致，現場施工有無變動。取得預測面積的結果開發部要提交預決算部審核。

(3)如國土證已抵押貸款，在辦預售證之前應提前與資金計劃部溝通，把握好涂銷抵押的時機。

(4)如工程形象進度未達到或相差不大的情況，可根據當地法規要求爭取變通的辦法過關。

(5)如果申報預售的面積累計超過土地出讓合同可售面積，須提前調整土地出讓合同面積，并在辦理預售證前完成《國有土地使用權出讓合同變更協議》的簽訂及土地出讓金的繳交。

(6)當預測總面積超過報建面積，須由銷售部確定不可預售房屋

8、商品房屋面積實測及初始登記（大確權）

(1)公司制度規定開發部要在規劃驗收完成后60天內取得權屬證明書。

(2)工程竣工后現場實測時，要對經辦人積極引導，提高測繪效率，在經辦人計算實測結果時，要爭取有利于公司的計算方法，當遇到銷售套內面積與實測面積存在偏差可能造成公司退款情況，應協調經辦人對實測結果進行適度調整。

(3)因確權能否及時完成直接影響到小業主房產證的辦理以及超報建面積房屋的銷售資金回籠，因此大確權要提早謀劃，早日完成。

(4)如果申請確權的面積累計超過土地出讓合同上總建筑面積，須提前調整土地出讓合同面積，并在申報確權前完成《國有土地出讓合同變更協議》的簽訂及土地出讓金的繳交。

四、配套報建的辦理

1、規劃階段（前提條件：取得修建性詳細規劃批復）

(1)小區地名批復：由策劃部部門提供小區命名的方案。

(2)小區道路命名報批：由策劃部門提供小區路名的方案意見；規劃路的命名要征求道路兩旁相關單位的意見。

(3)施工臨水臨電的報批：此項工作必須確保在項目計劃開工節點時間之前完成，臨水臨電方案以接入點越近越好，并能滿足施工現場需求。對于當地所要求的相關規費應協調減免。

2、建設階段

(1)防雷報建：防雷審圖費和檢測費應通過談判降低費用。

(2)各期通郵報批：簽訂郵箱制作安裝協議，確定好安裝時間，保證交樓。同時注意控制成本，不該交的費用不要交。

(3)小區永久供水工程的報批

為控制成本，在總工室計算小區總水量之后，在申報永久性供水協議時在滿足小區總用水量的前提下供水方案以供水管徑最小、供水線路最短為原則。

對遠離市區、周邊無市政設施的項目，小區永久供水方案的報批應提早策劃、報批、要充分考慮供水線路的優化與實施可能存在的問題。提前做好應對措施。

(4)小區永久性用電工程的報批

①為降低成本，開發部應該會同總工室與當地供電局加強溝通，事前充分了解其政策規定，如每戶用電量的計算標準，電房設置的原則，變壓器配備的原則，按用電標準計算出來的小區總用電量是否計算同期率等。以求最終審批的供電方案最有利于降低成本。

②要了解項目周邊的供電規劃，周邊有無已建、在建和擬建的變電站，最近的接駁點在何處，在不同的線路方案中選擇最短又可行的供電線路方案。

③要充分考慮永久用電方案報批及施工的復雜性，提早謀劃，越早取得供電協議越好，以便為工程施工預留足夠的時間。

(5)小區通信工程的報批：簽訂小區電信綜合業務協議書，小區電信機房屬于有償提供電信部門使用，由銷售部與電信局簽訂《售房協議》。

(6)小區永久性供氣工程的報批：在詳規報批階段就要了解項目周邊有無市政煤氣管道，小區是否要自建煤氣瓶站。通過與供氣公司的談判降低成本。

3、竣工階段

(1)公建配套設施的移交

①要了解當地的政策及土地使用權出讓合同的約定，區分哪些屬于小區服務性無償移交的公配項目，哪些屬于小區經營性有償移交的公配項目，哪些屬于政策沒有明確移交接收的單位，可交可不交的原則上不移交，由商業部或物業公司自行出租處理。

②對于有償的項目，要了解有償移交的文件依據及計算標準，無依據的可與接收部門協商確定移交價格。

③小區規劃配套的教育及醫療衛生服務設施如小學、幼兒園、衛生院等是否屬于無償移交還是有償移交主要看該項目公配設施有無相應扣減土地有償使用出讓金。

五、驗收工作的辦理

1、規劃驗收

公司制度規定“開發部必須在工程竣工后30天取得《規劃驗收合格證》”，為順利完成規劃驗收，開發部須跟蹤協調工程部按公司要求的工程竣工標準完成竣工驗收，即“竣工標準應以滿足規劃驗收條件為標準，主體工程全面完工（含外墻裝修），建設工程用地紅線（或建筑物30米）范圍內的道路、綠化（含天面）全面完工所有臨建、構筑物拆除完畢。”

各地應了解當地的政策規定，例如政策允許竣工面積比報建面積超出比例，對可能影響規劃驗收的因素提前采取應對措施，使各期工程的規劃驗收能盡早順利完成。

2、質量驗收

各期工程的質量監督意見書一般由工程部負責向當地的質檢站申辦。開發部門應做好溝通協調工作。

3、人防竣工驗收備案

人防工程竣工驗收備案表是公司制度規定的交樓標準之一，工程竣工后，應跟蹤工程部盡快提交竣工資料，并對初驗未達要求的工程盡快完成整改。

4、消防驗收

消防驗收意見書是公司制度規定的交摟標準之一。

消防驗收通常由消防工程施工單位負責辦理并取得消防驗收合格證。開發部門應做好溝通協調工作。

隨著政策的越來越嚴格、規范，須先對所有的消防設施、設備逐一進行檢測，檢測不合格的要完成整改，合格后方可辦理消防驗收合格證。

5、環保驗收

環保驗收意見書是公司制度規定的交樓標準之一；

做好項目污染源排污口登記，對污染源進行檢測并達標；