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2017年12月14日訊，物業費，2012年虧損233萬元，2016年基本持平；公共收益，2012年虧損13萬元，2016年累計盈余400萬元；地下車庫，2012年無監控設施，2016年有監控頭212個……看完公告板上的小區前后比照表，業主鄭先生切實感受到酬金制物業帶給他的切實好處。4年前，酈城小區第一次嘗試引入了酬金制。 作為物業管理的一種新方式，酬金制在北京一直處于“叫好不叫座”的狀態，多數業主更是充滿了好奇，酬金制下的小區究竟怎么運行？本報記者特別走入酈城小區，這個2016年的中國十佳幸福社區，探索示范小區的酬金制運行軌跡。 為“炒”物業嘗試酬金制 2017年12月，北京的冬天格外冷，凜冽寒風之下，路兩旁的大樹都只剩下光禿禿的樹杈。不過，在鄭先生居住的酈城小區，“冬姑娘”的腳步似乎要走得略慢點。樓與樓之間，精心修剪的松樹像是列隊敬禮的士兵，整齊地排布在業主們回家的路上；每棟樓的屋頂，幾厘米長的爬墻草，覆蓋住了裸露的墻面，也給人帶去視覺上的一種溫暖。小花園里，依稀還能看見發黃的樹葉，因此，中午出太陽、不太冷的時候，老人們總會來到花園坐上一會兒。 “4年前，我們小區可不是這樣。”業主鄭先生清晰地記得，那時候的小區，屋頂漏雨了沒人給修，垃圾房的垃圾發出臭味了沒人清理，屋頂的花園更是荒廢成了一塊塊裸露的黃土，廣大業主對物業服務的不滿程度也到達了頂點，“當年我們購買酈城的時候，它可是被稱為北京第一家屋頂花園小區呢。” “酈城小區是2002年開始入住的商品房小區，到2012年的時候，已經運行十年了。”現如今的酈城業委會主任張云告訴記者，2012年隨著業主和物業的矛盾激化，業主們決定“炒”掉服務的老物業公司，并于當年發起成立了業主大會和業委會。“也就是在這個過程中，大家開始討論物業管理方式，得知了酬金制，在考察后決定引入試一試。” 2013年3月，經過業主大會同意，酈城小區結束了原有的物業服務合同，首次和物業公司簽約試行3年期的酬金制，而且，頗為大膽的是，并沒有更換掉老物業公司，只是改變了原有的“包干制”物業服務方式，物業費也依然維持在2.9元/平方米/月的價格水平。然后，2016年7月物業合同到期后，又一次續簽了“1+2”模式的酬金制合同，提出只要第一年物業合同的履約率達到90%、物業服務質量符合率達到80%、業主滿意度第三方調查達到80%，則自動執行后兩年合同。 4年前后公共收益從虧到盈這一周，業委會向全體業主公示了酬金制運行4年來的總體情況比對表。記者在這份由第三方公司調查后給出的36項表格中看到，2012年，酈城小區年度財務報告是處于虧損狀態，其中當年物業費總額虧損233萬元，公共收益虧損13萬元，且對物業費的收支使用每年只有年終有物業費審計報告公告欄公示。 到了2017年，酈城小區年度財務報告已變為持平狀態，賬戶上的公共收益更是累計了400多萬元，且在全年預決算的基礎上，不僅全年有物業費和公共收益審計報告公示，且每月都有物業費支出使用明細公示在公告欄。另外，2017年重點維修解決了漏雨“老大難”39處，小區地下車庫也從零攝像頭變為監控頭212個。 “特別是公共收益這一塊，變化特別明顯。”張云告訴記者，原來，由于包干制下物業費的收支不透明，每年物業公司都會通過“陰陽合同”將物業成本攤在公共收益之中。實行酬金制后，業委會拿回了監管權，小區的電梯轎廂廣告全部采用招標形式，每年約摸著能收到廣告費50萬元上下。“拿回來的這每一分錢，都是業主們的共同收益。” 看住“錢袋子”采購先在網上核價酬金制小區究竟該如何做好管理？在采訪中，記者發現，管住“錢袋子”是酈城小區能夠成為運行順暢的關鍵所在。 張云給記者舉了一個例子：2015年，物業公司提出申請，由于A2、A3號樓的電梯攝像頭傳輸信號的光端機損壞，導致2部電梯無法攝影，因此需購買1臺新的光端機，每套費用在3400元。“收到申請后，我們業委會成員坐下來算了一筆賬，一臺光端機的費用是3400元，我們小區有132部電梯，慢慢可能都會出現零部件老化更換的情況，全部都換下來可就得四十多萬元。”張云介紹，開完會之后，業委會的委員們一致決定，在網上對光端機進行比價招標、單獨采購，最終，大家通過網絡找到深圳的光端機原廠家，一臺“三包”設備的價格是200元，只是物業報價的零頭。 “2016年續約之后，我們從物業公司手中拿回了全部的采購招標權，所有環節都要進行公開招標，大額物品材料還會先在網上比價。”張云算過一筆賬，通過綠化的公開招標，小區每年花費的綠化管理費用相比過去減少了20萬元，電梯維保在公開招標后也減少了20萬元。“換句話說，一切賬單都要走在陽光下，讓業主們對每一筆支出都做到心中有數。” 月月公示倒逼各方提高水平“采購招標是項目經理和部門主管的灰色地帶，也是物業費被騙走的核心原因，采購招投權在業主委員會，這是酬金制小區的必備特征之一。”中物聯盟總經理黃傳煒告訴記者，不同于包干制下業主向物業公司支付物業費后盈余或虧損均由物業企業承擔，酬金制下，物業企業只按照約定的物業費比例或者約定數額支取酬金，結余或者不足均由業主享有或者承擔，因此，物業費的管理成為酬金制運行好壞的關鍵之一。 黃傳煒解釋說，在酬金制下，物業費需進入共管賬戶，由業主委員會和物業公司共管，沒有業主委員會的簽章，物業公司不能隨意花錢。同時，物業費要實行月月預算控制，每月月初，針對上月物業服務質量評估結論，批復物業公司本月的預算申請，保證物業費每一分錢的支出是真實的。然后，到了月末，針對月初預算批復進行查賬，杜絕物業公司調賬和造假賬的機會。酬金制下，也要求業主委員會每月公示物業服務質量評估結果，公示物業費、公共收益收支明細及查賬結論，公開透明小區一切人、財、物、管理權、決策權的執行評估結果。 “以業主知情權為核心，建立財務的預決算制度，倒逼業委會月月公示評估結論，逼著物業公司提高服務管理水平，這才能形成一個不斷改善的良性循環。”黃傳煒談到，酬金制的運行，既對業委會的管理能力有一個較高的要求，也需要業主們擁有成熟的消費觀念，積極要求權利、履行義務，“操作難度不小，所以酬金制目前也只在少部分小區推行了開來。” 實行封閉式管理的酈城小區，去年更換了保安公司，門口的保安也從老頭變成了精壯的小伙子。“現在你問我，我會說這樣的小區才能稱為屋頂花園小區。”鄭先生笑著說。 |
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