|
首先要搞清楚什么叫低層高密，就是層高比較小的，建筑密度比較大的，低容積小區的主力產品，一般都是最低一層，最高不超過三層的這種別墅產品。而本期說的就是近幾年比較流行的合院產品。 去年綠城桃李春風的83平米單層小別墅幾乎成了小面積別墅的樣板，據說宋衛平也是因為桃李春風的成功才下決心要做小鎮。但這種低層低密度的地塊可遇不可求，更多的是要從低層高密的產品去創新。在2016年萬晟（就是原萬科上海的設計部）考察了52個低層高密項目，主要是以華東地區為主，基本都是大品牌開發商的（萬科、泰禾、仁恒、綠城、旭輝），得出一些心得。 院墅化是低層高密產品的大趨勢，通過項目考察發現，15-16年的低層高密項目有共同的現象——將院子圍合起來，使別墅的活動空間由室內向室外擴展，從別墅變為院墅。圍合之后的院墅具有更好私密性，院墅化合院產品可以吃掉更高容積率，別墅的功能空間布置更多樣化，形成多重的宅院具備儀式感，也能更獲得客戶共鳴 通過在100*100米的用地上進行產品排布測試容積率，3F合院型產品的實際容積率可達1.2-1.6，2F合院產品實際容積率可達0.8-1.0左右，扣除偷面積贈送后容積率可以更加低，可見，合院產品吃容積率非常好，容積率1.6的時候3f別墅的最小面積161（圖在下方），可以說明容積率大于1的時候仍然能做出帶院的產品 和傳統的別墅比較，合院產品的特點有幾個 私密性比較好，一般聯排別墅花園是敞開的，朝南的房間才能看到南花園，但合院別墅是建筑圍合出院子，私密性更好，而且全部房間都可以看到院子。各個房間都可以以院子為中心，作為一家人的活動空間，像四合院的中庭一樣。 合院的住宅，比傳統產品，采光面也更多，根據住宅的大小，可以設置不同功能大小的庭院，有入戶庭院、主庭院、采光天井、后勤庭院這幾種。 別墅面積越大，院落面積越多，院子越多，空間越豐富，根據建筑平面形狀主要有L、T、U、F型，F型應該是比較復雜的了，基本有3個院 合院別墅的占地從60-260不等，建面從160-500，當然也有些小面積L型產品會存在拼接問題而出現一些通風問題，一般南向戶型不會朝北開窗 尺度看，院子有三種，天井、庭院、園林，從小到大；天井主要是地下室采光，對景，面積最大也是20幾平；庭院主要是一層的起居室戶外活動，面積40幾平；園林最大，面積至少70、80平，會做些假山水池、曲廊（圖片可以看下邊） 合院別墅地下室也是一個主要空間，一般提供精裝交付，可以做一些影音室、保姆間、次臥，一般北方用得多，都會做下沉庭院，是給到客戶比較大的增值空間 從下面一個合院產品外立面統計的表來看，15-16年的合院產品大部分都用中式風格，中式的風格更符合中國人的院宅的居住傳統觀念，其中古典中式綠城的品質最好，泰禾院子系的形制中式，在儀門、抱鼓石、牌匾、銅燈等中式符號元素的應用上有很高的識別度，而龍湖、萬科的新中式就比較簡約化，基本上用的白墻，灰頂的寫意民居風格。可以看看龍湖原著系和杭州萬科桂語里 隨著房地產市場的成熟和客戶生活需求的改善，大戶型改善型產品的最佳方案，首先會向低層高密的合院產品發展，對于客戶和開發商都是優選，中國人都有院子情結，想要院子，這種客戶得到院子戶型，和庭院生活，開發商節省了容積率，設計多了更多附加值 綠城、泰禾、萬科等先行者為低層高密產品研發提供了一些可能性，做出了很好的開局。以后還會有更多改變，精裝的院子和室內的交付，工業裝配，會成為趨勢。
|
|
|
