全面解讀房地產開發企業增值稅算法

房地產開發企業是指按照城市房地產管理法的規定，以營利為目的、從事房地產開發和經營的企業。隨著營業稅改征增值稅的全面推開，房地產開發企業也納入了增值稅的管理。目前最新的房地產開發企業增值稅計算方式是怎樣的呢？今天就給大家詳細講解！

根據《國家稅務總局公告2016年第18號》規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在取得預收款的次月按照3%的預征率預繳增值稅。計算方法為：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。

上述公式中的適用稅率或征收率，根據納稅人適用的計稅方法不同分別選擇，納稅人適用一般計稅方法的，按11%的適用稅率計算，適用簡易計稅方法的，按5%的征收率計算。計稅方法依據房地產老項目和新項目分別確定，開工日期在2016年4月30日前的老項目，納稅人可以選擇適用簡易計稅方法，一經選擇，36個月內不得變更，上述日期后開工的新項目，只能適用一般計稅方法。

某房地產開發企業的新項目，適用一般計稅方法。2017年12月收到誠意金100.00萬元、預收房款2,220.00萬元。

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

 = 2,220.00 ÷ （1+11%)* 3% =60.00萬元

2017年12月賬務處理： 

（1）收到誠意金

借：銀行存款     100.00萬元 

    貸：其他應付款           100.00萬元 

（2）收到預收款

借：銀行存款     2,220.00萬元 

    貸：預收賬款           2,220.00萬元 

（3）預繳增值稅   

借：應交稅費-預交增值稅     60.00萬元 

    貸：銀行存款           60.00萬元 

（一）《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》財稅〔2016〕36號第一條第（三）項第10點：

房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

（二）財稅〔2016〕140號第七條：

向政府部門支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。

房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

（三）國家稅務總局公告2016年第86號第一條 ：

房地產開發企業向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現行規定計算扣除。 

（四）國家稅務總局公告2016年第18號：

1. 房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

2. 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 

第一步：確認收入及銷項稅額 

借：預收賬款                   8,880.00萬元 

    貸：主營業務收入                  8,000.00萬元 

        應交稅費-應交增值稅-銷項稅額        880.00萬元  

如果該房地產開發公司對外開具的是增值稅專用發票，則票面稅額應為880.00萬元，收票方可全額抵扣增值稅。　　 

第二步：土地價款抵扣增值稅 

借：應交稅費——應交增值稅-銷項稅額抵減   220.00萬元 

    貸：主營業務成本                          220.00萬元 

土地價款抵扣增值稅金額=土地價款÷(1+11%）*11%

                                       =2,220.00÷1.11*0.11=220.00萬元 

第三步：轉出當月未交增值稅 

借：應交稅費—應交增值稅-轉出未交增值稅        210.00萬元 

    貸：應交稅費—未交增值稅                         210.00萬元 

當月實際銷項稅額=880.00-220.00=660萬元 

當月認證抵扣的進項稅額=450萬元 

當月應交增值稅=660.00-450.00=210萬元 

第四步：將預繳增值稅轉入未交增值稅

借：應交稅費—未交增值稅            60.00萬元 

    貸：應交稅費—預交增值稅            60.00萬元 

當月未交增值稅余額=210.00-60.00=150萬元

第五步：次月繳納稅金時 

借：應交稅費—未交增值稅      150.00萬元 

    貸：銀行存款                   150.00萬元 

以上就是房地產開發企業增值稅算法的解讀，希望大家好好消化，融會貫通，有疑問的地方歡迎與我們交流互動！