農村房屋買賣——合同效力問題解析

       農村房屋，是指建造于集體所有的土地上的房屋，相對于在城鎮區域開發的建造于國有土地上的房屋而言，主要包括宅基地房屋與“小產權房”兩類。宅基地房屋是村民在審批的宅基地上自建的用于居住的房屋，是典型的傳統意義上的農村房屋。《物權法》第一百五十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”“小產權房”一般是指未經法定征地和審批等程序，由村集體或鎮政府獨立或與房地產開發企業聯合在集體所有的土地上開發建設的房屋，一般不能辦理產權登記。

       宅基地房屋買賣合同的效力涉及的規定主要包括《合同法》、《物權法》、《土地管理法》，《合同法》第五十二條規定損害社會公共利益，以及違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效，以及參照《土地管理法》第二條第三款的規定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。”；第六十二條第四款規定：“農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準”；第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”我們可以得知對于宅基地房屋的買賣法律有著嚴格的限制。當買受人是本集體經濟組織成員，合同履行并不會導致宅基地使用權流轉到本集體經濟組織之外，故對于存在于同一集體經濟組織成員之間的宅基地房屋買賣合同，司法實踐中大多予以認可。

        對于買受人非本集體經濟組織成員的宅基地房屋買賣合同的效力，存在不同的意見。有效說認為公民個人對其房屋享有受法律保護的財產所有權，有權依法處分自己的財產，現行的法律并無禁止農民處分其房屋的規定，按照“法不禁止則自由”的私法原則，宅基地房屋買賣合同的效力是有效的，這樣更有利于穩定現有交易秩序的安全和穩定，保障農民對自己財產的處分權益，維護買受人對于交易市場中誠實信用和善意信賴原則的要求。無效說認為在“房地一體”的原則下，賣房必然涉及到宅基地，農民在處分自己房屋的同時侵犯到集體經濟組織對于宅基地的權益，如果我們不限制宅基地的使用讓其進入市場進行交易，必然在市場經濟的沖刷下侵犯到農民的基本生存居住權，再者，2007年《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》強調：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有上地搞房地產開發。”由此表明國家政策明確禁止非本集體經濟組織成員購買宅基地或者地上建筑物，為了防止宅基地流入交易市場導致住宅用地向耕地延伸的情形，保護社會的公共利益，法院于法于理都應當認定買受人為非本集體經濟組織成員的宅基地房屋買賣合同無效。《八民會紀要》明確規定，在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策以及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛，依法認定有關合同有效。由此可見，試點區域存在例外情況。

        宅基地使用權系農民應該享有的福利，完全禁止宅基地的流轉不利于土地資源的合理利用。應當允許農民在法律框架內秉承物盡其用的原則從中獲取合法利益，伴隨著城鎮化進程的加快，農民對土地的依賴程度降低，宅基地使用權的流轉逐步放寬已是大勢所趨。由此相關法律政策的改變也需跟上時代的步伐，這樣才能更好的讓法律發揮對群眾生活的指引教育作用。